【大澳门威尼斯人赌场官网6月26日报导】全球房地产专题报导（日本篇）（中央社记者张芳明东京特稿）二零零四年日本公告的地价显示，全国平均地价和前一年相比，出现近六年来首次微幅的缩小，包括东京都在内的全国六大都市都出现止跌的现象，市中心区则有上涨的趋势，近年来地价触底回升的征兆使得房地产开始步出长期不振的阴影。

去年公告的地价显示：全国平均地价和前一年比较，下跌百分之六点二，是连续十三年走低；全国住宅地的平均地价也下跌百分之五点七；商业地则下降百分之七点四；住宅地和一九九一年的最高峰期相比，跌至百分之五十七的水准，差不多回到泡沬经济前的水准；商业地则掉落至只有百分之三十二的水准，跌到一九七四年以来的最低水准。

日本不动产研究所的调查指出，全国地价跌幅都在缩小中。到今年三月为止，东京都二十三区、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等全国六大都市的商业区地价平均上升百分之零点二，创下近十四年半以来首次的上扬，最高价格的土地则上升百分之二点九，从去年三月以来已经上升三次。

以东京二十三区来看，商业地上涨百分之零点五，住宅地上升百分之一点五，最高价格土地则成长百分之二点四。不动产研究所针对今年的展望，预估全国平均地价将下跌百分之六，六大都市的跌幅预估在百分之二点四。

造成土地泡沬化的气势是始于一九八六年和一九八七年之间，主要由于外国金融机构和日本国内外的企业大举进军东京，造成东京的土地需要大增，办公室不足的表面化后，进一步带动住宅需求的增高，土地一定上涨的神话使得个人购买土地不动产成为热潮，促使房地产价格持续高涨。

日本政府为了要对异常的房地产狂热现象减温，阻止土地价格的继续高涨，一九九零年大藏省开始对金融机构提供不动产业界的贷款进行总额管制，金融机构被迫停止对不动产漫无节制的贷款；另外，加上调升银行利率，地价开始下跌，“土地神话”的破灭造成日本房地产下跌走势一发不可收拾，土地泡沬化因而导致房地产市场崩溃。

以往，日本金融机构将房地产贷款视为高额利润的最佳贷款项目，因而毫无规律地扩大信贷，促成泡沬经济的形成，也成为后来留下了巨额的呆坏帐的祸根；在恶性循环之下，房地产价格的高涨使得企业和个人都竞相对房地产进行投机性的投资，造成房地产的天价现象。

房地产价格暴跌对日本造成最大打击的是金融机构。许多房地产和建筑公司由于投资彻底失败，无力偿还银行贷款而宣告破产。银行取得的担保性资产，随着土地价格下跌而价值暴落，这种恶性循环使得日本金融机构的呆坏帐如同滚雪球般的增加，几乎所有大中小型金融机构都蒙受重创。

日本在泡沬经济崩溃后为刺激经济上扬而提出总额高达上百兆日圆的刺激经济景气对策，日本主要银行在大伤元气之下被迫全力处理巨额的呆坏帐问题，并相继推出大规模的人员组织精简等对策。

到了今年五月为止，日本七大银行集团预料，将可达到净利超过六千亿日圆（约五十四亿美元）。日本的金融业长期前景虽然仍然还不容过分乐观，但是也显示呆坏帐的苦战已告结束，日本今年经济脚步虽可能放缓，但也不致于出现后退。

地价下跌对个人和企业都造成正、反两面的影响。

个人的负面影响包括：土地资产减少导致于因倾向储蓄而抑制消费，使得换新房子增加困难。正面影响包括：住宅较容易取得、和由于房租和停车费等的下跌而生活费用减少。

企业的负面影响包括：资产负债表恶化、土地担保的贷款趋于困难而不利设备投资的扩大、金融机构呆坏帐的增加。正面影响包括：事业费用的减少、土地的流动化有助于促进利用、不动产投资市场的形成。

泡沬经济崩溃后的日本房地产市场整体来说，还是处于不振。但是，东京和其他主要都市的住宅销售量近年来则有上扬的走势。根据统计资料显示，以东京为主的首都圈，去年出售的大厦公寓总数共达约八万五千户，比前一年成长百分之二点七；今年全国主要都市地区的房地产市场也继续被看好可小幅度成长。

包括东京都、千叶县、埼玉县和神奈川县在内的首都圈，最近新建公寓大厦的每坪平均单价都显着成长，反映出市场的需求在上扬。统计指出，今年四月每坪平均单价是一百九十一万日圆，比上一个月成长百分之十三点二；东京都的每坪单价是二百二十六万日圆，成长百分之十三点三。

近年来，以东京都中心为例，在以港区和品川区等为主的地区，不难看到到处都在大兴土木，而且朝着超高层发展。这些超高层公寓大厦虽然价格不低，但是由于交通方便和内部设施完善，甚受消费者欢迎，一推出市场就很快销售一空，反映出不动产市场开始迈向复苏之途。

日本政府的住宅政策主要是针对四项目标：一，充实足以满足人民多种选择要求的优质住宅；二，因应少数高龄化人口的住宅环境；三，推动都市和地方活力化的居住环境；四，提供消费者容易取得的市场资讯。

政府为刺激房地产的复苏，主要采取提供低利购屋融资、和放宽土地税制。公营的日本住宅公库目前提供的贷款年利率，前十年在百分之二点七上下，剩下的年数则增至百分之三点五上下；民间银行则提供各种不同的商品，前几年最低可达百分之一点九。土地税制方面，则在所得税、法人税和固定资产税方面加以放宽。

日本泡沬经济崩溃至今已达十四个年头，造成泡沬化的股票滑落，总算稳住在一万一千点上，地价目前则还未止跌。不过，由于下跌幅度缩小，加上大都市区开始有回升的现象，这传达给购屋者的讯息是：止跌回升或许为时不远，要买房子大概是时候了，不动产市场的动向已反映出这种心理。

分析员认为，尽管离真正复苏可能还有段时间，但是可以期待的是，日本的房地产开始步出长期不振的阴影。