【大澳门威尼斯人赌场官网6月26日报导】全球房地产专题报导（美西篇）（中央社记者褚卢生洛杉矶二十四日特稿）针对美国房地产市场潜在的危机，美国西岸影响力最大的媒体“洛杉矶时报”最近撰文指出，“直到泡沫胀破，才会知道泡沫存在。”文章并引用盖洛普民意调查的数据，每十个人有四个人认为房市会在未来三年出现泡沫现象。

文章特别从两项不可或缺的统计资料比较分析，藉以证明所言不是危言耸听，其一是民众薪资成长表，其二是房屋中间价格走势图。

回顾一九八八年到一九九七年的十年间，美国西部的房价长期维持在十万美元上下，中间房价最好的加州，也不超过十五、六万美元，就业民众的年收入则维持于两万六千美元。

一九八零年代后期，南加州的房价曾经大幅上涨，但是随着美国经济在一九九零年代初期陷入全国性衰退，以及冷战结束导致美国国防开支大幅削减，这一地区的许多国防工业接二连三关门大吉，数十万人因而失业，遑论购屋置产。

经过十年的休养生息，美国经济从一九九八年逐渐步入坦途，股市出现难得一见的荣景，一些从中获利的人，为了改善居家环境或是增加投资标的，开始进入房市。根据全美房地产经纪协会（National Associationof Realtors）统计，房屋的买主有三分之二以上的多数属于自住型，投资型也就是俗称的炒家少于三分之一。

沉寂已久的建筑业与中介业见到市场的需要，也就从一九九八年开始有计划的推出新屋或成屋，并且逐年增加供应。

据房地产经纪协会最近的统计，从一九九八年到二零零五年间，西部地区仅只是加州一地，住宅价格逐年上涨了百分之八十一，中间房价一再超越二十万、三十万、以至四十万美元的门槛，例如南加州的中间房价为四十六万五千美元，而北加州旧金山湾区的中间房价则达到六十四万两千美元。

但是就业民众的平均收入十年来仅成长至三万一千七百美元，这与一九八八年时的平均薪资两万六千美元相比，不过增加了九千美元，可是中间房价上涨了接近三倍之多，意味着一般民众买得起房屋的比率直线下降

从这个角度出发，许多财经专家包括耶鲁大学经济学家席勒（Robert Shiller）、洛杉矶加州大学教授麦可．巴兹达维奇等，在过去短短十天之内相继指出，房地产市场走向泡沫化已露出端倪。

席勒指出，联邦储备理事会长期维持历史上最低利率的政策与金融机构提供财务规划选择的增加，是推动房价近年不断攀升的主要动力。

但是，忧心忡忡的他也同时指出，当前房市的发展很像一九九九年出现的股市热，当时华尔街三大指数在各种夸大不实的传言、大量资金挹注，以及乐观情绪的笼罩下，从二千年初开始盛极而衰，进而在一片惊呼与怨叹声中进入熊市，令许多人面临破产或是财产缩水的命运。

席勒于当年出版的“非理性荣景”一书中，成功预言华尔街牛市的终结。现在他虽不愿预言何时会发生房市泡沫，却强烈警告房市已经出现不理性荣景。

在美国财经界被视为具有指标意义的洛杉矶加州大学“安德森预测”（Anderson Forecast），二十一日披露以美国住宅市场为主题的研究报告，它的内容指出，已经过热的房市迟早会出现降温，因为很多州的人口增长已经放慢脚步，估计全美二十三个州的住宅增加速度已经超过实际需求量的三分之一。

担任报告执笔人之一的麦可．巴兹达瑞奇说，未来全国性范围的降温，将会拖累美国经济发展的脚步，不过在二零零六年四月以前，美国经济尚不至于衰退。

换句话说，麦可．巴兹达瑞奇对未来房市只认为会降温，还不至于出现影响巨大的泡沫化，他在报告中补充说，房市软着陆的发展，要感谢美国商品出口的成长。

对于位居美国西部枢纽地位的加州，这位经济学者尤其乐观的表示，包括旧金山、洛杉矶、橙县以至圣地牙哥等地都是世界各地移民汇聚的主要城市，加州的房地产市场必需另外看待，因为部分移民从海外携来的资产大有可能推升房价继续攀高，究其关键就在于这些西部门户的房屋数量依然供不应求。

证之于联邦储备理事会主席葛林斯潘稍早公开发表的政策性谈话：“美国部分地区性的房市泡沫正在成形，尚未出现全国性的泡沫现象。”

葛林斯潘的话被许多市场分析师解读为是观察未来房市荣枯的重要参考，因为综观全局的人毕竟比以管窥天的人看得透彻。多少年来鲜有人能够正确预言未来，特别是经纬万端的房市。

例如二零零一年商业周利称房地产泡沫化正在成形；二零零二年华尔街日报指投资人卖股票投资地产是错误的做法；同年，财富杂志也撰文预测一两年内房市会出现暴跌不止。但是泡沫化的说法依旧在风中飘荡，尚未落实到地面。

许多经历二零零零年华尔街股市崩盘的民众都从经验学习到一项教训，那就是在资讯满天飞行的现代社会，唯有正确的消息和判断可以信赖，其余的都应该审慎以对。