【大澳门威尼斯人赌场官网2月15日讯】TONY从前在中国大陆学习土地管理专业七年直至取得硕士学位， 毕业后从事上市公司房-地产评估和咨询， 是大陆注册房地产估价师。来美后继续攻读房地产金融专业博士学位，现在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋贷款员。TONY的联系电话是848-219-2978，电子信箱是dearphonecard@yahoo.com。
（四）2004年房地产市场展望
　时间进入2004年，贷款利率又一次大幅度降低，本周的利率大约与2003年7月份的水平相当（像15年固定利率No Cost重新贷款最低可以达到5%）。加上股市利多的消息接连不断，专家们预测2004年房地产将会持续维持一定的热度。5百85万栋的现有房屋 （Existing Homes）和1百万栋的新建房屋（New Homes）将会在2004年里成交。
　　当然，贷款利率不可能永远维持现有的历史低水平。专家们预测2004年房屋贷款利率将会较2003年有所攀昇，房屋价格的增长也会从2003年的8%平均增长幅度降低到4~5%。
　　像所有的商品一样，房屋价格是有它的建筑部分和土地部分的需求和供给的平衡决定的。需求的增加会造成房屋价格的升高，而供给的增加会造成房屋价格的降低。 这里需要特别提到的是﹕房屋的建筑部分的供给和需求在大部分的时间里是维持相对平衡的。土地需求在长远来看会随着人口的增加不断增长而土地供给却是相对稳 定的。所以，在长远来看房屋价格总是增加的。在短期来看，随着区域人口的增减，环境质量的变好或变坏，学区教育质量的提高或降低，区域治安状况的好转或变 坏，利率的升降，房地产税的增长快慢等诸多因素的变化，区域的土地需求会有所增加或减少从而造成短期内房地产价格的有升有降。在短期内，不同区域这些影响 土地价格因素变化的程度的不同决定了房地产价格升降幅度的不同。
　　还有一个非常重要而又容易被忽略的短期价格影响因素是心理因素（最主要的是对未来房屋价格和利率的期望），像股市一样，房市在短期内也可以因为公众心理的 影响有大起大落。但一般说来，和股市相比，房市要平稳得多。在决定购买房屋时，通常要综合考虑这些房屋价格影响因素及其变化并结合自己的实际情况。对于居 住在NJ的朋友，不要忘记NJ区别于其他州的特别之处﹕地少人多，工业及教育发达，人均收入高，就业机会多，外来人口增长快。这就给NJ房地产注入了持续 增长的活力。
　　对于有种种顾虑，迟迟不能下决心投资房市的朋友，要尽快行动。TONY在这里根据个人体会综合一下购买房屋的好处﹕
　　1）中国人有买房置地的传统，在拥有房屋后的归属感不是金钱可以衡量的。
　　2）房地产有别于像股票那样纯粹的投资，在决定投资回报时也要考虑它的使用价值。人生苦短，要提早投资提早受益。
　　3）房地产投资是Leveraged投资，不能把房屋价格的上涨幅度和投资回报率等同起来。而是应该用价格上涨数除以投资额（Down Payment）来计算投资回报率。
　　4）支付的房地产税及利息可以抵掉一部分收入税（Income Tax）。这是不同的收入阶层总会有不同价位房屋需求的一个潜在平衡因素。
　　5）在低利率的情况下，实际上你是在用相同的月支出来维持更高价位的房屋。所以即使将来利率升高房屋价格有所回落，投资损失也不至于很大。 ◇
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