【大澳门威尼斯人赌场官网12月2日讯】二OO二年十一月，当时的总理朱镕基在香港为大陆的房地产敲起了警钟，承认房地产存在泡沫。接着，中共召开中央经济工作会议，采取了一些措施，希望控制房地产的乱投资，制止楼价盲目攀升。

楼价只升不跌

本来，人们以为大陆的楼价将有所下一降，但事与愿违，一年来，楼价不跌反升，其中最典型的就是上海，情况有如一九九七年之前的香港。今年一月三十日，国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格同比上涨高达百分之二十九点一，远超出全国百分之四点八的平均水平；此前两年，上海房价涨幅不过分别为百分之二点一和百分之八点二而已。三月十二日，国家统计局发布的《二OO三年全国房地产开发市场景气状况报告》：“上海市的平均(住宅)房价达到五千一百一十八元平方米，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。”

二OO四年四月十九日，国家发改委和国家统计局发布的对全国三十五个大中城市房地产市场的调查显示，一季度上海房屋销售价格上涨最快，比去年同期增长百分之二十八点二一，土地交易价格涨幅较去年同期上涨百分之二十二点六，居全国第二。根据中房上海指数办公室的调查，上海四月份的楼价又增百分之一点八。

静安、黄埔、卢湾等，中心城区价格涨幅普遍被认为超过百分之五十，翻一番的并不鲜见，最后单价超过一万元的比比皆是。浦东一些以美元计价的公寓每平方米甚至折合人民币达到了三万元以上。上海市统计局的一份研究显示，二OO二年──二OO三年，上海住宅市场单价三元以下的房产数量萎缩了百分之十二，而单价五千元以上的住宅供给增幅都在百分之三一十以上。单价七千元1l八千元之间的房产增长更是超过了百分之一百一十二。 上海电力供应部门的一份资料显示，按照电费回收纪录观察，今年第一季度上海市中心的商品房空屋率接近百分之十，已近国际认定的红色警戒线标准。一家供电范围覆盖黄浦，普陀、徐汇、长宁与静安等中心区的电力公司，在最近发出的缴费通知中，四十四万用户中，有四点三一万户因为无人居住而无法缴纳，比率逼近百分之十。在中心区空屋中，约有百分之六十屋主是外地人，房屋闲置为半年以上，面积约为五百万平方米。有资深官员表示，市中心出现较高空屋率不是因为供过于求，而是中心区住宅投资性比重增加，房价过高造成出手困难。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：二OO四年第三季度，中心城区商品房单价已经上升到一万二千元以上，其中静安区达到每平方米一万二千三一百三十二元，黄浦区达到每平方米一万二千八百三十三元，卢湾区达到每平方米一万四千四百九十四元，比一年前的价格都有了六千元以上的涨幅。全市九月份商品房成交均价是每平方米八千二零一元，比八月份上涨了百分之八点二。上海居民二OO四年的平均可支配收入约为一万五千元，三口之家的家庭年收入是四万五千元，而目前的上海平均房价已经超过每平方米八千元，即使按每居户。八十平方米计算，房价收入比已经超过十四倍。即使是一九九七年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有十一倍。

有银行房贷占贷款总额四成

房地产业和金融业的关系密不可分，上海的银行情况如何呢？一季度上海的信贷出现了两大明显特点。一是中长期贷款的增幅很快，贷款增加四百九十九亿元，占同期新增贷款的百分之六十三一，而短期贷款则呈下降趋势。二是房贷(包括了房地产开发贷款和个人按揭贷款)占新增贷款的比重过高。据知情人士透露，有股份制银行的房贷占贷款总额的比例达到百分之二十七，更有甚者达到百分之四十以上。四月二十六日，人民银行上海分行召开的洒上中资商业银行行长联席会议传出，截至三月末，洒上银行的房贷余额约占总量的四分之一，房贷新增一一百六十三亿元，占全部贷款新增额的百分之三十七。各类房贷余额三干六百一二十八亿元，同比增长百分之四十，增幅较二OO二一年同期下降八个百分点。其中，上海市个人房贷继续保持较快增势。二月末，全市个人房贷余额(含个人住房公积金贷款)为二千二百八十六亿元，同比增长百分之四十八，增幅较二OO二年同期下降七个百分点。来自上海市统计局的数据显示，目前洒上投资性购房的比例已经达到了百分之十六点六，接近百分之二十的国际警戒线，但上海社科院房产研究中心理事顾建发认为，实际的比例可能至少要达到百分之二十以上。面对呈萎缩状态的高价房的收益率，上海百分之十一点八的国内生产总值增长速度和百分之十二的居民可支配收入增幅是否还能继续支撑起百分之二十以上涨幅的高价房的买卖市场?上海楼价高企的一个重要原因是炒家兴风作浪。温州有一支近十万人的“炒楼团”，手握上干亿元资本，活跃于上海。该团大批量入货，炒高后再卖出。他们最多只要八首付房价三一分之一就能买下楼房。加炒楼花者最初都是来自香港、台湾和私东南亚地区。在上海的许多有港资背景的甘大型房地产开发商身边，都聚集着一大群这样的炒家。从香港到上海，多年的跟随已使得开发商和炒家之间形成了一种类似于“生态链”的默契。一个成功的开发商们往往能够得到众多是够分量炒家的“托盘”，当然他也能够让炒家从中获得足够的收益。近年来，随着上海经济实力的强大，上海本地，包括国内其他城市的炒家，已经逐渐在上海楼市中占据主流地位。业内有说法认为：参与炒楼的上海本地居民，开占了六成之多。

上海新楼大部分集中在炒家手中

在上海春城的售楼处，一位前去看房的人说，在去年一年当中他已经看了很多楼盘了，但就是没买到房子，不是户型、朝向好一点的房子被订走了，就是被告知没房子了。开发商的解释是房子已经全部被内定了。

但在去年一年中，他发现，那些所谓被订走的房子却出现在楼盘附近的中介公司裹，被当作“二手房”来出售。这些“二手房”跟真正意义上的二手房有些不同，不同不仅仅体现在这些“二手房”还没住过人，而且，它的“业主”连正式的购房合同都没有签过，只是签了一张房产认购书，交了一笔定金。当然，转让的方式也是完全不同的，真正的二手房转让的是房子的产权，但它转让的却是房子的“购买权”。更为重要的一点是，这样的转让行为并没有在房地产交易中心登记，也就是说交易是在地下进行的。

由于不需要在房地产交易中心登记，也就不需要有二手房买卖那一整套复杂的产权转让、更名手续了，这无疑助长了这种“购买权”地下转让的行为。

签认购书不像签正式的购房合同，一般情况下，签认购书只需要支付一至二万元的定金，炒认购书的人资金回报率非常高，而且，一星期内就可以转手。

去年七月，从外地来沪工作的陈小姐看上了春天花园二期的房子。春天花园位于虹桥地区的长宁路霎山关路，开发商是东方金马。去年上半年推出的二期公寓单价七千三百元。

但陈小姐在工地现场没找到售楼处。打电话去间，销售人员告诉她..“房子早卖完了。你可以到中介那里去看看。”楼盘对面就是几家中介公司，她走进一家名叫“搏邦”的中介，萤幕上是长长“一大溜”的春天花园卖盘，“一看就不是零星的个人卖房。”陈小姐看中的户型是一O六平方米的两室两厅。国庆节前，中介打来电话，向她推荐一套房子，但要付五万元的排队“号费”，陈不同意。“当时我说五万元太贵了，排一晚上队就赚五万，这一晚上多值啊。”过了一个月，中介说“又有房子了”。可费用把陈小姐吓了一跳。她回忆：“中介给我算：要加十万元。我说前几天你打电话加五万我都没要，她说是啊，那个时候你不要，现在涨价了，十万元一个号。”尽管如此，越来越担心在上海买不到房的陈小姐还是委托中介继续帮自己找房子。她看上了一套三楼的单元，卖方是位姓陆的小姐。不巧的是，签约后陈小姐临时需要外出，她和中介商量：能不能将商定签约的时间推迟两天，中介说：“不行，你不要人家马上就要了。”交了定金也没商量。陈小姐提出由朋友垫付支票，可中介说十万元差价必须付现金，否则“你跟开发商签了就可以不付差价了”。陈小姐实在无法抽身，等她回到上海之后，中介告诉她房子已卖了，并主动退还了定金，继续帮她找房子。转眼到了十二月下旬，“搏邦”又给陈小姐推荐了一套房子。有趣的是，这套房子的卖方还是那位小姐。囤了不少房子、神通广大的陆小姐是个二十出头的小姑娘，不太像“大款”。此番还是那份名为“预售房产转让居间协议”的“格式合同”签约之际，陈要求对方出示身份证，陆说“没带”。陈觉得“看身份证”是心理底线，而陆则表示：“我带你过去就是直接跟开发商签一个合同，签合同以后就跟你没关系了，你有事找开发商，要我身份证干吗?”争执到最后，陆小姐留了一个身份证号码，陈小姐事后发现，这串号码只有十七位，而不是法定的十五或十八位。进售楼处的时候，里屋有六七个人，大家都在跟陆打招呼。陆说：我来办七十五号的手续。没人提有关订单或号码的问题，陈小姐被带到旁边的房间签预售合同，此时距离她被告知“房子早卖完了”已近半年。合同签完后，陆和陈小姐一起到中介那边拿钱，随后便离开了。在付了八千五百元的中介费之后，陈小姐只需要和发展商打交道，跟中介也没关系了。

香港历史上海重演

香港一九九七年前的历史正在上海重演。一九九七年前，香港楼市长盛不衰，但“峣峣者易折”，楼价越高，越容易跌，跌的幅度越大。香港高峰期的楼价跌到去年五六月时只剩下两三一成。上海会不会蹈香港的覆辙呢？相信机会很大！

2004年12月前哨杂志(//www.dajiyuan.com)