【大澳门威尼斯人赌场官网2024年09月18日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者斐珍采访报导）中国经济衰退、房地产市场持续低迷，“金九”已过半，成交也未有起色，购房者主动停付房贷的情况暴增。相较过去立刻走向房屋法拍偿债，银行法院当前逐步转向“冷处理”。这种“冷处理”能解决问题吗？中国房市到底何时能见底？

经济专家们认为，中共是以“以拖待变”，拖到一个适当的时机点，让这些利空出净而已。等待的是美国总统大选这个变数结束之后，或许中国就会有所谓的新的刺激方案出来。不过，房地产整理的时间恐怕还需非常久，尚未出现房价见底的讯号。

中国全国性财经类日报《上海证券报》8月15日报导，房地产市场研究机构“克而瑞”新近发布的数据显示，2024年上半年中国全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，年增幅超过12%。以二线城市的增幅更为明显，包括郑州、厦门、苏州等二线城市的法拍房挂牌量比去年增幅超过40%。

中国多家机构7月公布今年上半年法拍房成交数据，过去六个月被法院强制执行拍卖的房屋共240,636笔，其中住宅更超过半数达145,200笔。

然而，根据中指监测数据，今年上半年法拍房数量成交仅5.2万笔，远远不及骤增的速度。

负责处理不良债权的城商行分行负责人安华（化名）告诉陆媒，从2023年底以来，他所在支行的房贷逾期大增，目前累计已有50多笔，是往年的5倍之多。而今年以来，部分房贷的抵押物价值已无法覆盖债权本金。

赶快处分换取现金 较为务实

对于有银行直接向市场出售不良债权，法院逐渐以“冷处理”的方式面对这些法拍屋。中国文化大学国家发展及中国大陆研究所兼职教授陈松兴对大澳门威尼斯人赌场官网表示，因为银行体会到未来断供将更为频繁，法拍程序拖得更长，他要打呆账需要有足够的资本。所以从技术面来讲，赶快处分换取现金，是比较务实的一种做法。

不过，银行、法院有专责部门处理法拍屋，面对这些快速增长的件数太多，就会塞车，就会延滞拍卖，所以就会出这种所谓的冷处理。

陈松兴也提醒，还是要看个别点，因为房地产直接销售，基本上法律程序是不允许直接销售的。

对于中国金融监管总局、住房城乡建设部发布通知，要求地方充分发挥协调作用，将符合条件的房地产专案纳入融资白名单；暂不符合者也要给予改进后再送审机会，做到“应贷尽贷”。

陈松兴坦言，这对银行业的压力可说是非常的沉重，除了要快速处理一些没有完工的烂尾楼，还要针对中央要求的“房地产白名单”提供融资，而这些资金将很难收回。

“所以种种迹象显示，目前中国房地产泡沫引发的这种消费能力不足、断供的现象，这种潜在性的银行危机是一个很大的警讯。”

不愿意消费 没能力买房

台湾中华经济研究院大陆经济所助研究员王国臣对记者表示，他的观察是，中国的房地产问题，第一块是不愿意消费。就是他们看到的是房价持续下跌，建商持续出状况，买预售屋会碰到烂尾楼的问题。所以呢，他们不愿意去消费、买房子购屋。

另外一块是没有能力买房，因为经济在衰退，裁员减薪。更多的人是没有能力去买房子，所以中国法拍暴增，房地产的不良贷款持续地在飙增。

王国臣认为，这两个加在一起就会让中国大陆的房市持续重创。房地产不好，中国大陆经济一定也好不了，所以就变成一种贫困和经济衰退的恶性循环。

台湾财经专家黄世聪告诉大澳门威尼斯人赌场官网，因为你找不到相对应的买方买，因为目前中国的房地产市场就是相当的低靡。就算把这些法拍屋，或者已经断供的这些房地产，把它往市场上推，也没有办法有足够的买盘来支撑。

“冷处理”是否会把风险移转或扩大？

“冷处理”有没有好处？陈松兴谈到，如果立刻处理呆账、立刻断供，实际上可能会立即出现一些社会问题。因为现在房价已经跌到2016、2017年的水平。很多人付不起房贷，如果要执行法拍，这些人必须把他住的房子清理出来，顶交给银行，被迫离开他长期居住的住宅，就可能会产生一些社会问题。

对此，黄世聪表示，表面上不愿意处理的原因说是怕产生社会问题，让这些民众流离失所，实际上是没办法处理这些问题。所以“冷处理”就是要避免这样一种状况，避免有更多的法拍屋丢到市场上，避免更多的人停工，就干脆不要处理。就是要避免更加滚雪球的效应出现。

至于会不会风险移转或扩大？陈松兴认为，应该是一个结构性的问题。因为过去高度依赖债务造成了资产价格的膨胀，现在只不过就是回到原点，那么在这个过程，老百姓的财产会严重缩水。这可能是一个比较大的问题。

王国臣的看法是，北京政府现在的做法就是“以拖待变”，反正中国经济大环境不好，叫老百姓还钱，他大概也还不出来。所以现在银行的做法就是拖着，你放在那边叫做资产，硬要把它收回可能变成不良资产，不良资产没办法处理，就会变成负债，所以他们为了美化整个财报，只能透过“冷处理”这个方法。

中国房市何时触底反弹？

据“克而瑞”报告指出，中国房市目前仍处于下行阶段，加上经济承压，前几年高杠杆购屋群体将面临较大的还款压力，贷款违约风险或将增加，这也代表中国住宅类止赎屋的供应规模还会持续上升。

面对各项财报数据，陈松兴表示，目前就是整个社会信心危机的问题，中共当局需要快速恢复民众信心。例如发行大规模的债券，利用这些资金来转移给地方政府，去承购一些余屋来做租赁房、经济适用房等等。也就是提供较便宜的租金，让大量的房子可以消化后，民众的信心才能够渐渐建立起来。

据新华社报导，国务院副总理何立峰5月17日呼吁地方政府，从开发商买下未开发的土地与未出售的库存房。

彭博社8月2日报导，中共政府也拒绝了IMF提出的动用中央政府资金完成未完工住房项目的建议，这是阻碍中国经济好转的一个关键问题，而房地产危机一直是拖累中国经济的主要因素。

IMF中国执行董事张正新当时的回应是：“中央政府直接提供财政支持是不合适的，因为这可能导致对未来政府救助的预期，从而引发道德风险。”

对此，王国臣表示，他觉得北京政府会推动大规模救市的概率很低，他就是在拖，拖到最后，大家现在看到恒大要倒，也不会产生信心危机。就算是恒大、碧桂园跟万科一起倒，中国大陆也不会有太大反应。他也只是在拖，拖到一个适当的时机点，让这些利空出净而已。

“房价见底的讯号，在中国一直还没有出现。”黄世聪的观察是，中共政府他就是一直不愿意处理，他就是要用时间换取空间的方式来拖，所以他评估，房地产整理的时间恐怕还会非常久。

黄世聪还谈到，中共在等待、在观察美国总统大选。因为假设川普（特朗普）重新回任，他所说的60%的关税，对中国的经济影响是相当巨大的，他可能是要等到那时候再做所谓相关的评估。

不过，黄世聪也认为，美国总统大选这个变数结束之后，或许中国就会有新的刺激方案出来。但无论再怎样刺激，只要大原则没有改变，譬如说中共持续对抗美国，中共还是被全世界隔离在一个经济体之外。如果这些前提没有变，再多刺激方案，也是根本无效。

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