【大澳门威尼斯人赌场官网2024年08月22日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张原彰台湾台北报导）为避免房市过热，中央银行近日紧急找国银喝咖啡，要求控管不动产贷款集中度；传出国银采取“以价制量”、“拉长作业时间”等方式控管房贷额度。央行22日再说明，包含无自用住宅的首购族、都更、危老、社会住宅以及企业构建厂办等5类，资金均不受影响。
央行日前大动作约谈34家国银，由总裁杨金龙亲自坐镇，要求国银针对不动产贷款，包括房贷、土地建筑融资等贷款提出具体量化改善方案，希望不动产贷款集中度（不动产贷款占总放款比率）可从6月的37.4%，回落至35%、36%水准，期限在9月6日前。
对于央行的做法，有专家提出恐加深民众违约风险的担忧。央行22日再说明，不会影响无自用住宅民众（首购）购屋融资需求，以及业者推动都市更新、危老重建、社会住宅等配合政府政策相关用途，以及企业购建自用厂办等所需的资金。
央行强调，请银行在不影响首购贷款等前提下，自主管理不动产贷款总量，与财政部相关措施之政策目的一致。
7月新承作房贷破千亿 单月新高
目前，房贷规模仍在高档水位，据央行22日最新公布的五大银行新承作房贷规模显示，7月新承作房贷达到1,217.39亿元，创下历史单月新高，其中新青安占比达38.23%，规模为465.38亿元。
央行官员指出，新承作房贷规模上升，主要反映季节性因素，因为8月是民俗月，比较多的购屋者提前到7月交屋，加上部分地区在7月有交屋潮，因此使得贷款规模跟着增加。
7月五大银行新承作房贷平均利率2.187%，较6月上升0.003个百分点，官员坦言，有部分银行调升非首购房贷利率。这或显示银行端已有“以价制量”的作为。官员也提到，7月新青安的占比较6月下降，因为新青安利率较低，也成为带动平均利率走扬的因素。
国银采以价制量、有进才有出
传出国银大致有三大措施因应，并酝酿提高房贷与土建融利率“以价制量”。据媒体报导，已有银行直接拉高房贷利率到3%。
综合媒体报导，国银的做法可分成几类，首先，由总行直接控管额度、进行调配，以达到房贷总额不增加的要求，由于作业时间拉长，排队等房贷拨款情况将会更严重。
另外，报导说，在总量控管下要求“有进才有出”，银行收到每月摊还以及提前清偿房贷若只有100亿元，当月就只能做100亿元房贷，借此维持目前房贷余额水位不再成长；再来就是提高利率“以价制量”。
面对房贷荒，传出寿险业纷纷提供房贷业务服务，除了国泰人寿、新光人寿之外，更有消息指出，停办房贷业务近四年的富邦人寿，在今年下半年悄悄重返房贷市场。富邦人寿22日证实，已在7月1日正式恢复受理房贷新件。
专家：银行将冲刺商业、企业贷款
国银将如何因应？房产专家、馨传不动产智库执行长何世昌分析，银行可能采取几项作法，首先，新青安以外的贷款采取“拖”字诀，一方面对财政部有交待，另一方面不得罪央行。一般贷款和土建融审核时间拉得越长，放贷量就不会冲太快，可以有效压抑不动产放款比率。
第二，他说，银行会冲刺商业、企业贷款，以及信贷、车贷等市场，当企业贷款、消费性贷款量冲得越大，不动产放款比率相对就会下降。
再来，何世昌认为，银行还会大量吸收存款。当银行发现房贷利率拉到2.6%至3%，还是有许多人愿意申贷时，且要让不动产放款符合《银行法》第72之2条规定，“不动产放款余额不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和之30%”，已有多家银行以2%多的高利活存、或定存吸收存款。
业者：下半年交屋 首当其冲
至于房仲业者看法？住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨分析，此波“最严限贷令”冲击中小建商与近期交屋民众，下半年买卖移转量势必紧缩。
据内政部数据，2022年全台住宅用建照量共逾18万户，创1995年以来最高峰，徐佳馨说，若以工期3年计算，当年度建案最快于今年出现交屋潮，当时进场民众，恐怕交屋时申贷就是一大难关。
此外，徐佳馨说，银行管控整体不动产贷款，对于急需土建融来购地与置产的中小建商而言，恐有断金流的风险；欲购置中古屋民众，若非自身条件绝佳，申贷也将是一大难关。
防违约 建商或采延后交屋
大家房屋企划研究室公关主任赖志昶则说，过去核发建照量较大区域，若投资比重过高，恐成为此波限贷令最大重灾区，建商可能采取延后交屋，待明年过后限制放宽，以防大量违约潮出现。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，近期市场出现房贷之乱，股市也出现波段回档，房市排队等房贷、股市排队等解套，房市顿失资金动能，从去年下半年一路热的房市可能会降温。
责任编辑：吕美琪
