【大澳门威尼斯人赌场官网2024年08月11日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李欧编译报导）近期美国经济不明朗，加上8月2日的就业报告引发经济陷入衰退的信号，致使美股大跳水。尽管，8月9日以来的一周，股市在震荡中回升，恐慌情绪仍然存在。对此，股市的波动，对哪些房地产市场更容易产生影响？
美国经济被认为正进入衰退
不仅美股重挫，全球股市也正在下挫，因为投资者将疲软的7月就业报告视为一个信号，表明被广泛认可的萨姆规则（Sahm Rule）指标已被触发，显示美国经济可能正在进入衰退。
萨姆规则是以克劳迪娅・萨姆（Claudia Sahm）的名字命名，但这位经济学家表示，她还没有看到足够的证据表明经济衰退是肯定的。萨姆对CNBC表示：“我们现在并未陷入衰退， 但势头是朝着这个方向的……衰退并非不可避免，而且降息的空间很大。”
Realtor.com高级经济学家拉尔夫・麦克劳克林（Ralph McLaughlin）表示：“股市低迷对房地产市场的影响在很大程度上取决于时间长短。”“短期内，交易可能会延迟，首付较低可能导致抵押贷款利率上升，或者如果买家无法获得其它资金来源，则可能会取消交易。”
好消息是，抵押贷款利率在8月5日的一周，迎来近一年最低的利率，30年固定利率来到6.47%。不过，如果股市再度下跌，并且没有迅速或足够多的降低利率，房屋销售也可能会停滞，尤其是在高端房地产领域。
另一方面，7月服务业经济出现反弹，扭转了经济衰退的言论。麦克劳克林认为，经济数据如果继续支持疲软的说法，我们可能会看到利率进一步下降，但今天的数据没有提供额外的支持。
股市如何影响房市
但是就股市来说，最容易受到股市低迷影响的市场，是豪华住宅和高价值房产集中的市场。因为股票不成比例地由高收入和高净值个人持有，股票市场的收益，可以兑换成在豪华住房领域竞争所需的现金。
当股票价值上涨时，股东可以负担得起更昂贵的房地产，从而推高豪宅价格。但当股市下跌时，最直接的影响就会反映在豪华住宅领域。
麦克劳克林解释说：“如果有人用股票购买房屋，他们可能不得不推迟交房以寻找其它现金来源，接受较低的首付和较高的抵押贷款利率，或者根本不交房。”
供需法则也告诉我们，这可能会导致房价走软，尤其是在吸引更有可能的房主的领域：奢侈品买家。
从长远来看，更广泛的经济状况也可能发挥关键作用。
“如果股市低迷反映了更广泛的经济下滑，例如失业率上升、裁员、工资增长缓慢或负增长，以及GDP下降，我们可能会看到股市的变化，与房地产市场的疲软之间存在直接的因果关系。”麦克劳克林补充道。
哪些房地产市场容易遭到冲击？
为了了解看跌的股市，容易对哪些房地产市场产生较大的影响，realtor.com找出百万房价最高比例的市场，以及该价格段的市场，在过去五年中增长最快的城市。
根据这些标准，加州圣荷西、圣地牙哥和洛杉矶的房地产市场位列最容易受到股市暴跌影响的地区之首。
其中，圣荷西都会区房屋要价中位数近140万美元，有69%的房屋要价都超过百万元，且百万美元以上房产的近5年升值有19个百分点；圣地牙哥都会区房屋要价中位数近104万美元，有51%的房屋要价都超过百万元，百万美元房产的5年升值有23个百分点。
这些太平洋海岸大都会的总人口超过1,800万，其中很大一部分房屋售价超过100万美元。此外，每个城市的标价中位数均超过100万美元，这意味着市场上一半以上的房屋都达到了这一门槛。
像旧金山湾区这样的地方，高薪科技员工通常会以股票认股权的形式，获得补偿——这可以为昂贵的购屋提供资金——股市下跌可能会产生立竿见影的影响。
这些脆弱的市场不仅限于西海岸。房价较高的东北部城市波士顿、纽约和康乃狄克州的布里奇波特（Bridgeport）占据了接下来的三个位置。
在波士顿，大约每五个挂牌房屋中就有二个的售价超过100万美元。但就在五年前，这一比例仅为五分之一，凸显了房价与股价上涨同时上涨。
波士顿都会区房屋要价中位数近87万美元，有39%的房屋要价都超过百万元，百万美元以上房产的5年升值有19个百分点；纽约都会区房屋要价中位数近78万美元，有35%的房屋要价都超过百万元，百万美元以上房产的5年升值有13个百分点
名单中的其余城市，包括过去几年需求大幅激增的城市，这主要是由于人们在COVID-19大流行期间搬家以寻找更经济实惠的住房。
北卡罗来纳州达勒姆（Durham）、爱达荷州博伊西（Boise）、德州奥斯汀（Austin）、加州河滨市（Riverside）、拉斯维加斯等，经历了大量寻求更多空间和远距工作灵活性的买家涌入，导致价格在短期内大幅上涨。
在达勒姆，以前每20套房屋中有一套的标价为100万美元或以上，现在这一比例为每五套中就有一套。现在高价值房产的数量急剧增加，更低的税收和更多的空间，吸引更多的购屋者。
麦克劳林表示：“我们预计价格下跌的程度取决于卖家的策略和整体经济环境。密切监控这些动态，以预测和应对潜在的市场变化至关重要。”
是否要在利率下降或是房价下降时进场？房利美（Fannie Mae）副首席经济学家马克・帕利姆（Mark Palim）提醒，买房也应该是一个基于个人财务状况和风险承受能力的决定，重点是一个人是否能够支付抵押贷款，而不是获得一个好的利率或价格。◇
责任编辑：李曜宇#
