【大澳门威尼斯人赌场官网2024年08月11日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李欧编译报导）美国9月降息几乎是板上钉钉的事。即便如此，它很可能也无法解决美国的住房危机。

目前为止，经济市场仍然很不稳定，一方面，如果失业率继续上升，降低抵押贷款利率的影响就不那么大了；如果你不工作不赚钱，就很难买房子。

另外，抵押贷款利率仍未达到6%左右，或低于6%的神奇数字，因此这可能不足以让所有观望者重新回到市场中。无论哪种方式，重要的是要注意联邦基金利率处于二十多年来的高位，也会影响借贷成本。

关键是，目前存在着许多不确定性，即使降息，也无法立马解决市场没有足够的住房来满足需求的问题。

根据《财富》报导，穆迪（Moody）的经济学家解释说，债券市场已经消化了降息的影响，无论是半个百分点还是四分之一。30年期固定抵押贷款的平均利率与10年期公债殖利率相关，后者已降至约3.7%，为2023年5月以来的最低水准。固定利率抵押贷款和国债收益率往往像葡萄酒和起司一样搭配在一起。但这将如何影响房地产市场，还远未确定。

简而言之，联准会降息是为了刺激经济，从而增加借贷。如果央行等待太久，有些人担心经济会硬着陆；如果降息太快，有些人担心通胀会回升。两者都不利于住房。

经济学家尼克・维拉（Nick Villa）表示：“即使本次升息周期的首次降息可能发生在9月，联邦基金利率仍将处于限制性区域，需要进一步降息以帮助房地产市场恢复到更加平衡的局面。”

维拉认为，降息肯定会有所帮助，但根据截至2024年6月的现有房价中位数仍在高位，假如30年期固定抵押贷款利率降低0.25%至0.5%，并不足以扭转局面，且租金又变得更贵了。

粗略地说，基于中等价格的房屋，30年期固定抵押贷款利率需要降至5.25%以下才足以改善房市。（最新数据显示，截至6月份，现有房屋销售价格中位数为426,900美元；新房销售价格中位数为417,300美元）。

供应不足也是房市危机的主因之一。影响供应的因素主要有两点：锁定效应和多年的建设不足导致房屋短缺。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，今年6月现房销售年减5.4%。与2023年6月的记录相比，这一数字略有下降，当时成屋销售年减19.3%。

锁定效应是暂时现象，基本上，由于利率上涨过快，任何以前锁定低利率的人，都不想出售并放弃它。幸运的是，目前的供应量比两年前还要多。根据NAR的数据，2022年1月，房屋供应量只有1.6个月，而今年6月份，有4.1个月的供应量。

另外，维拉写道：“虽然较低的抵押贷款利率是释放更多供应的一种可能性，但归根结底，美国存在结构性住房赤字，需要继续建造更多住房。”自全球金融危机以来，建筑不足导致估计至少有190万套住房短缺。

关于美国失去住房的数量有几种不同的估计，全部以百万计。穆迪表示，去年建造了更多的住房，今年也将是另一个强劲的一年，但这加上降息还不足以解决所有问题。

联准会主席鲍威尔本人也说过类似话：“与低利率抵押贷款（锁定）和高（抵押贷款）利率等相关的问题，随着经济正常化和利率正常化，这些问题将会减轻”，他在3月初表示，“但全国范围内的房地产市场仍然存在住房短缺。”◇

责任编辑：李曜宇#