【大澳门威尼斯人赌场官网2024年06月17日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网特约记者高明辉香港报导）香港政府2月底施政报告宣布撤辣（撤销遏制房价措施）以来，楼市短暂反弹后接连下跌，市场显示已回到撤辣时的水平。为了应对利率、经济前景、人口结构等宏观因素，撤辣后发展商接连大幅减价出售新盘。一手楼盘劈价，二手楼盘更加失去议价能力。
大澳门威尼斯人赌场官网梳理统计数字发现，香港人自2020年起，出现转买为租现象，过去楼价租金同步升跌不再。曾任投资银行摩根史丹利前亚洲区主席的罗奇访问北京及香港后撰文，直指两地年轻一代笼罩无力感。香港楼市渐渐步中国后尘躺平，港人宁租不买。
反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新报144.52，按星期升0.54%，结束6星期跌势，略高于2月底撤销控制楼价措施时的144.19。只是此前市场期望撤辣带来的楼市回升，如今已经落空。（先前报导：香港立法会三读通过楼市撤辣条例草案）
楼市亏本卖盘涌现，由豪宅至上车盘（指针对首次置业人士开发的中低价位房屋）均现赔本卖盘。金管局数字显示，今年首季负资产增至逾3.2万宗，较2022年的三位数以下大增，加上部分单位持货短时间内动辄亏损超过百万，令潜在买家愿意等到大幅降价才入市。其中，将军澳新都城第二期有顶层连天台特色户6月以900万港元出售，持货3年账面亏损263万港元离场。屯门宝怡花园1座低层B室、实用面积415呎的上车盘，近日以386万港元易手，原业主2021年以约494万港元买入，持货三年亏蚀约108万港元。豪宅亦未能幸免，大澳门威尼斯人赌场官网查阅香港土地注册处资料发现，前恒大副主席兼首席执行官夏海钧今年5月以8200万出售其北角超级豪宅柏傲山一个复式单位，比起2019年买入时，接近半价卖出，账面亏蚀7,400万港元。
相对撤销遏制房价措施初期的乐观气氛，随着赔本让盘及劈价频现，业界预期亦趋保守。地产代理利嘉阁最新预计全年楼价下跌8%至10%，比原本预期全年楼价升5%至8%悲观，该行地产总裁廖伟强表示，“撤辣”后持续上升的动力不足。彭博社报导，香港房地产市场正经历五年来最严重的衰退，自2019年以来，住宅和商业地产价值已损失2.1万亿港元（约2,700亿美元）。
二手豪宅持续劈价，直接原因为发展商新盘劈价。长实（股票编码：1113）豪宅新盘、位于中半山波老道的21 BORRETT ROAD的3楼06室单位，实用面积2,169平方英尺，成交价1.15亿港元，创下了该楼盘价格的新低。2022年9月底，长实曾以207.66亿元出售该项目余下152个住宅单位、242 个住宅停车位及 31 个电单车停车位予新加坡公司华瑞资本（Sino Suisse Capital Pte.），当时交易价格计算平均成交每平方英尺价为从61,746港元至13.6万港元不等，平均价为2万元（该宗交易未完成，已于2023年7月终止）。最新出售呎价较2022年作价下跌14.5%。
豪宅业主持有房产的实力较强。同区不同档次单位成交不集中，难以直接比较，而中下档次房屋价格受到直接影响，其中撤销遏抑楼价措施后，3月长实及港铁（股票编码：066）推出合作发展的黄竹坑港岛南岸3B期Blue Coast ，实际均价21,968元，与2023年7月同是港岛南岸第4A期的海盈山（合作发展商为嘉里（股票编码：683））实际均价27,989元相比较，劈价21.5%。连新盘亦受劈价影响，二手楼更难有加价空间。
至于上车盘的例子，新盘Novoland第3B期的首批单位实际平均平方英尺价为11,598元，相较于过往的四期均价约13,100至13,900元，劈价约12%至17%。其实，同区二手楼盈丰园5月的成交实用平方英尺价为8,447元，较上月下降7.37%，相对中原城市领先指数新界西分区，5月比上月只下跌0.5%，本来劈价幅度并不大。但新盘劈价立即对邻近二手楼盘造成压力。
此外，有传香港银行针对纳米楼（香港指面积小于217平方英尺的房屋）贷款已提高至最优惠利率加1厘（P+1厘）的封顶利率，较一般贷款计划的封顶利率P-1.75厘相差2.75厘。新盘有“二按”（二按指第二次按揭贷款，指贷款人在房屋仍有未付清贷款的情况下再次贷款）等其他贷款计划，也许促使潜在买家更倾向新盘。
租金与楼价脱轨
然而，香港楼市自2020年起出现质变，数据显示，香港人有转买为租的趋势。
根据香港差估署（香港政府机构，提供物业估价服务）统计，全港楼价指数及租金指数在过去的长期趋势大致相同（见附表）。香港人对前景感到乐观的时期，包括96年至97年主权移交前，以及2010年至2020年美国量化宽松及超低利率年代，楼价大幅跑赢租金，但终究是同步上升或下降。然而，自2020年后两者关系渐渐脱轨，2020年后香港租金大致持平，唯同期楼价则持续下跌，今年4月份楼价指数较2020年1月下跌18.7%，同期租金则微升0.7%。过去趋势楼价及租金本应同步下跌，现实中租金微升则证明部分人转买为租。（延伸阅读：全球房价最高十大城市 美国占半 香港居首）
现为耶鲁大学高级研究员、曾任投资银行摩根史丹利前亚洲区主席的罗奇（Stephen Roach）在其个人网站发文指，上星期到访北京及香港，感到两地年轻一代几乎陷入绝望边缘，开宗明义指“火花消失了”（the spark is gone），认为两地年轻人曾经无拘无束的热情和行动力，已被相对悲观的无力感（sense of resignation）取代。中国年轻人崇尚“躺平”——不结婚、不生孩子、不找工作和不买房子及车子等物质需求，从香港楼价及租金的趋势来看，部分躺平的风气已蔓延至香港楼市。◇
责任编辑：陈玟绮
