【大澳门威尼斯人赌场官网2024年05月30日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者朱孝贞专题报导）最近地震频繁，老屋耐震问题更形严峻。不过，老屋重建涉及很多面向，包括营建费用，银行贷款，申请建照，自建、与他人合建或与建商合建，等待都更，以及怎么找建商、建筑师等。关于小基地（如30坪透天厝）老屋重建，该选自建或合建，看看达人怎么说。

很多人在三十几岁买房子，没想到有一天房子会需要重盖！时光荏苒一晃30年、50年过去了，经过几次地震剧烈摇晃，房子开始有裂缝，住起来不安心，怎么办？如果是透天厝、经济能力又许可，可以自己找营造厂改建。但五楼公寓、大楼改建，就需要透过沟通，大家意见一致认同才能实现。

如果是卖旧屋买新房呢？可能有人想到，可以跟建设公司合建，由建设公司出面与所有住户协调重建事宜。在此探讨重盖需要哪些步骤、如何向银行贷款筹措资金？自己盖或跟建设公司合建有哪些优缺点？有哪些奖励办法？

自己盖 估算手上可用资金

房子产权独属自己、一人透天厝，有绝对自由权决定何时盖、盖几楼。确定自己盖时，可以依几个步骤进行评估：计算可用资金有多少，请银行估算房屋所在地的地坪价值，约可贷到4+1成贷款。

建蔽率各地区不同，住一、住二、住三也都不一样。一般可以照房屋权状或房屋税单上的坪数，来估算可以盖的基地面积，考虑盖几楼。容积率一般可盖4楼不用挖地下室。以建蔽率60%来算，基地面积30坪，一层楼可盖18坪，盖4楼共72坪。

有了上述资料，可预估向银行贷到多少资金。初步了解可掌握资金的多寡后，再衡量手上还有多少现金、是否有其他房屋可以申请贷款补足差额。

营建费用 无法一概而论

建筑经费不是以外观贴花岗岩、欧洲风格建筑的豪华透天厝计算，而是以最基本的材料计算，一坪营建费约12万~17万之间，有地区差异性以及个别营建厂报价不同，无法一概而论，只是提供参考。72坪的房子营建费估计约1,224万元。

上述营建费应该是从开始盖到可以入住，包括隔间、浴室、墙面油漆、门窗都安装好。执照申请与代书费用、建筑设计费另计。完工后室内装潢如壁橱、吧台、流理台等不含在营建费用，另外，过程中还可能产生一些杂项费用。

“台北市盖4楼已经是不可能，只有在新北市或其他乡镇才会有透天的4楼。”易德建筑团队董事长赖晟伟说，挖地下室的成本很高，经济效益不是很高。他建议，盖四楼够住即可又可省钱。“这么小的地下室阴暗没采光不适合居住。即使规划地下室升降停车，也要留3公尺半宽的车道。一楼所剩面积很小，已经失去经济效用。面临马路的一楼，本来可以做店面的很有价值反而浪费当车道，即使在巷道里一楼拿来当车道都可惜。”

有胜算可以自己盖

新北市朱太太想重建的50年透天老房子，是整排连栋透天厝其中一栋，但是左右邻居不想重建，她很担心拆房子时，会伤损与隔壁共用的墙壁。赖晟伟表示，“不像以前用怪手拆容易损伤隔壁墙面。台湾拆房子技术已经用水刀切、搭配人工敲，慢慢拆问题不大，只是成本较高。”

盖房子要找谁？建设公司张经理建议，盖房子一定要找营造厂！营造厂可以请建筑师介绍，或上网查询往年纪录良好者。

如果决定要把旧房子拆掉重新盖，先找到优良营建厂，请值得信任的建筑师，根据自己的需求画建筑图、规划设计图，接着申请建筑执照，再由营造厂按建筑图、结构图、施工图、景观图、机电图等施工。

建筑图会依照都市计划的土地区分法规建蔽率及容积率设计外观，画平面、立面、剖面，依照业主要求规划空间分隔使用。结束后送结构技师或土木技师设计结构图面，同时送电机技师设计配管、配线，送到营造厂制作施工计划书、各类施工图面。有了建筑执照可以进行拆房、挖地基等，也才能向银行申请贷款。

透天厝重建 考虑面向

“站在设计的角度去看，透天重建要住得舒适，基地面积最少30坪，以建蔽率60%来算，扣掉电梯、楼梯、内缩，室内面积还有15坪比较符合人体需求，有客厅、餐厅、厨房、房间，还有电梯方便长者上下楼，生活机能比较完善。还要有消防避难的备用楼梯等。”赖晟伟说。

 

透天厝重建需要考虑的面向，赖晟伟建议，思考未来会面临的问题，一般来说，30岁买房子，住了30年已经60岁，重盖还要再住30年以上，已经90几岁了，重盖时加装电梯才实际。

一栋透天房子建造时间大约在一年以上不等。时间长短取决于设计、建筑规模和劳动力可用性等因素，最后进入完工交屋、检查成果是否与合约一致。自己盖要有资金才能实现，坪数可以全部实拿，如果资金不够可以考虑与建商合建。

与建商合建 选择最佳建商

地主和建商如果合作改建老房子，由地主出地、建商出钱。盖好房子后，地主可用一部分的地和建商交换新房子。合建分回的坪数会比原来少，但是地主自己不用为资金烦恼，也不用操心改建所有技术问题。基地交给有信用的建筑团队，不用花钱就有新房子住，还有保固，是一个不错的办法。

赖晟伟指出，小透天厝自己重建，在建筑物外观无法做大改变，重建后跟原来的样貌差不多。基地面积小，不适合规划地下停车场，现在几乎家家有车，停车问题无法解决。透天厝的面积如果太小，盖4楼，再盖个电梯，室内面积就小到无法舒适的居住，且违反危老重建的安全与舒适精神。如果是整体住户与建商合建，基地面积大，可以做完善规划。

赖晟伟分享经验，现在地主90%以上都觉得，可以不用再花钱即可住新房子，安全又舒适。另外，只有两夫妻不需要住大房子，可以换拿小坪数房子，再拿回一些现金留着养老，省得住大房子打扫辛苦。也有人想贴一些钱给建设公司，分回两户小坪数，自己住一户、小孩住一户，就在隔壁，照顾起来方便，又有各自的自由独立空间，两全其美。

合建注意事项：一般地主与建商合建时，建商负责出资兴建，建商承担资金，地主不需出资，只要完工后分回与建商谈好的比例就好。因此地主以合建方式重建老房子时应慎选建商，签署合建契约时审阅清楚，注意分配比例是否合理。

赖晟伟建议，可多方了解后，选择最佳建商而非最高分配比例建商。有时遇到开出超完美条件的建商，可能还要担心建商是否有财务问题或施工品质不良，使用低阶、品质不良的工料。若遇到建商倒闭，后续维修、保固等事项，地主更是求助无门。

银行贷款 约可贷四成

向银行提出贷款申请，必须提供建筑执照、施工计划书、营建成本报价、土地权状、加保“营造险”；银行审核以往的存款纪录、贷款人是否有固定收入，综合上述条件由银行核定是否符合贷款资格，一般约可贷四成。银行建议，请代书协助办理。

虽然已经退休，每月仍有固定退休金，加上保险、投资，仍然可以通过贷款核定，如果已经退休，但没有固定收入者，无法通过资格核定。银行建议，可由有固定收入的子女当起造人或是当贷款保证人。

银行预估3年盖好房子，房子盖好可转长期20年的一般房贷。◇

责任编辑：郑桦