【大澳门威尼斯人赌场官网2024年12月31日讯】（英文大澳门威尼斯人赌场官网记者Mike Valles撰文／原泉编译）通过设立终身地产（life estate），将你的房产赠予配偶或子女变得更加简单，并且可以确保在需要时继续居住在该房产中。此外，这种安排还有其它多个好处，可以简化将房产转让给他人的过程。
终身地产是房主（终身承租人）跟受益人之间的合同协议。人们可以与配偶、子女或其他任何人达成这种协议，协议也可以跟赠与人（创建终身地产的人）所希望的任何人签订。房产将在终身承租人去世后归还给原房主（如果涉及第三方）或受益人。
保证房主有居住的地方
设立终身地产的目的是确保房主在世时有地方住。在居住期间，他们负责缴税、付保险以及维护房子。如果未履行这些条款，协议会终止。房主还可以享受任何可适用的税收优惠。
“理财策略师”（）网站表示，可以通过遗嘱或信托的方式，把房产交给继承人或其他人，采用终身地产的方式，相关文件必须说明，房产将根据遗嘱或信托中的条款转让给受益人。
该协议还可确保原房主去世后，继承人将获得房产，这样的安排可以给双方带来安宁和保障。
法律信息网站“Legal-Info.Lawyers”，终身地产的用途之一是确保有特殊需求的子女在父母过世后有地方住。终身地产会允许孩子住在房子里，但父母死后会传给其他子女。该文件还会为子女提供其它福利和保护。
益处
设立终身地产使房屋不归房主所有。它使得房产能够快速转移给新房主，因为无需通过遗嘱认证法庭。受益人只需出示死亡证明即可合法过户。
房主在有生之年保留对房产的控制权，完全可以根据自己的意愿使用该房产，包括居住或出租。若要对房产进行抵押贷款或出售，必须获得受益人的同意。
另一个好处是，终身地产不能像遗嘱一样受到争议，它在终身承租人死亡时直接过户给受益人。
终身地产的种类
《福布斯》，终身地产有三种类型：
他人生存期保有地产（Life estate pur autre vie，也称“for another’s life”）——以第三方的寿命来计算时限，而不是终身承租人的寿命。
家庭终身地产（Homestead life estate）——这种形式保护房主免于因债务而失去房产，但房产税或抵押贷款的债务除外。
选择性共享终身财产（Elective share life estate）——保护房主的配偶在房主先去世时不被受益人驱逐。
终身地产与医疗补助
个人理财网站“SmartAsset”，如果房屋属于终身地产，不会影响申请医疗补助（Medicaid）。政府机构通常要求申请人在获得福利之前拥有很少的资产。“ElderLawAnswers”网站，如果你在设立终身地产后五年内申请医疗补助，该机构会延迟你的申请资格，可能会导致自行支付护理院的费用，直到你自掏腰包支付同等价值的服务费用为止。医疗补助计划通常在病人去世后从遗产中扣除长期护理费用。
税务优惠
终身地产使房产的受益人在资本收益税方面节省开支。当房主去世时，受益人以增值基础接收财产。“BlueNotary”网站，这在房产出售时显著降低了资本收益税。
限制
终身地产协议在几个方面限制了房主。当双方签署文件后，受益人成为共同房主，没有共同房主的同意，房主不能申请二次抵押贷款或出售房屋。
如果房主想对房屋进行改进或增建，他们可以自由地进行。但是，如果他们必须获得“第二顺位抵押权”（second mortgage）来改进或增建，问题就来了，受益人必须事先同意，在签署终身地产文件之前获得贷款或“第二顺位抵押权”会更为简单。
如果房屋在生前被出售，终身承租人将无法获得房价的全部。“RocketMortgage”网站，国税局有精算表来决定资金的分配。
设立终身地产用于投资
根据“Investopedia”，还可以设立终身地产来创造收入来源。与房地产不同，终身地产所控制的财产是投资。
收入来源包括天然气和石油投资，或房地产投资信托基金（REITs）等。终身承租人不需要将房产放入终身地产中，而是终生从投资中获得收入，受益人也可能获得一部分收入。
不利之处
如果受益人陷入财务困境，“RocketMortgage”网站指出，房产可能会被加上留置权（lien）。这种情况会危及终身承租人的居住条件。
无论是遗嘱、信托还是房证，终身地产文书需要精确的措辞才能实现预期目标。请咨询遗产规划律师，确保你将房产成功过户给继承人的计划得以实现。
原文：刊登于英文《大澳门威尼斯人赌场官网时报》。
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