【大澳门威尼斯人赌场官网2024年12月26日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者宁海钟、易如采访报导）中国商品房公摊面积问题一直倍受诟病。在房地产市场持续低迷之下，近日多地接连发文官宣“取消公摊面积”，引发关注。专家表示这只是变相降价，中国房地产市场的种种症结没有解决，仅靠取消公摊面积，不可能提振市场。

多地官宣取消公摊面积 实现购房“所购即所得”？

陆媒《证券时报》12月26日发文称，多年来备受关注的商品房公摊面积问题，近期出现了新变化。12月以来，湖南省衡阳市、河北省张家口市先后宣布“取消公摊”或逐步推进“取消公摊”。

12月17日，河北省张家口市住建局等部门宣布，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门发布通知称，自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

在河北和湖南之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就已提出“取消公摊”。广州、杭州、长沙和厦门等地虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对“赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则”等方式提高实际得房率。

陆媒报导说，明年可能会有更多的城市跟进“取消公摊”。

在中国，所谓“公摊面积”，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。当前多地提出的“取消公摊”，主要是在住房销售环节“取消公摊”或“调整为套内建筑面积计算”。

关于公摊的话题，几乎每年都会被民众拿出来吐槽，如买100平方米的房子，得房率连七成都没有，外面的走廊、过道、电梯，包括一些公共绿化，都要分摊到房价上等。

2019年2月18日，中共住建部官方网站发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》曾指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。许多业内人士将其解读为当局废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。不过，2022年3月15日，住建部发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿中，未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

曾有中共人大代表提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。

多家陆媒近日援引业内人士指，取消公摊面积，意味着未来将能实现购房“所购即所得”，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

但美国经济学者黄大卫对大澳门威尼斯人赌场官网表示，开发商在建筑整个楼盘的时候，公摊面积是有建筑成本的，而政府的税费也有在公摊上反映出来，所以公摊面积最后成本还是转嫁到套内的建筑物上，导致每平方米的价格上涨，所以其实总支出是没有变化的。“只是计价的方式不同，有点像买西瓜，买西瓜的肉，还是连皮一起称的问题，所以并没有太大的影响。”

专家：取消公摊面积并不能提振房市

黄大卫表示，现在多地取消公摊的政策，本身可以提高市场透明度，增强购房者信心，从而刺激购房意愿，但实际效果会受到多种因素制约。“第一个经济环境，第二个信贷的政策，第三，供求关系，第四，税收税费和社会福利。仅靠取消公摊面积，不可能提振市场。”

他说，中国哪怕全部取消公摊，也没有解决房地产市场的症结所在，因为税负过高，福利住房的保障却很低，管理能效也非常低。房地产市场管理部门的人员，外行管内行比较多，而且往往跟贪腐有关系，例如预售商品房的资金挪用问题。

另外还有经济下行压力巨大，居民收入大幅度缩水。黄大卫说，“这些东西都没有解决，单单是一些所谓的刺激政策，没有真正地触碰到核心问题，根本没办法去拯救整个中国房地产市场。”

美国南卡罗莱纳大学教授谢田对大澳门威尼斯人赌场官网表示，中国这种公摊面积算法，本来就是荒唐的。“在中国的房地产市场上，这是一种被开发商滥用了的东西，是不透明、不公正的市场销售的行为。”

谢田表示，一些地方当局取消公摊，是因为人们不再认为房子会涨价，很多人已经指出公摊是不公正的，官方现在只是把这些不公正的地方给去掉一点，但是对整个房市的下滑走向于事无补。

“这不止是房地产商的问题，是政府失责的问题了。现在好像是一个利好的消息，但实际上这不是一个利好的消息，就是一种变相的降价而已，但是降价实际上是不够的，市场还没有滑到底。”

美国财扩房地产投资公司总裁蒋品超对大澳门威尼斯人赌场官网表示，中国几个地方所谓取消公摊就是为吸引人买房，变相降价，对民众的整体购买意愿刺激性不大。

“民众买房与否主要取决于两个原因，一是刚需，一是经济环境好坏，前者是自住，后者投资和自住都会考虑，其它对购房意愿影响不大。取消所谓公摊对整体房市影响微乎其微。”他说。

中国式“公摊”与西方有何不同？

蒋品超说，在中国，把公共区域和设施算入房价收费等于将公共部分收了两次费用，因为还有一个物业管理，是独立出来，另外收业主的费用。

“在美国这类小区有一个业主委员会（简称HOA，是Home owner association的缩写），民众有该处房子就有投票权，一般HOA会定期收费，此费用用于公共区域的维修或雇用人管理的花费。美国买这类房子也只是跟独立屋一样按建筑面积和土地大小计价，不会额外去付公摊部分的费用，因为公共部分是整体物业在建筑时就必须提供的。（中国）把公摊部分算入房价就是变相加价。”

黄大卫表示，在中国这种建筑面积由全体业主共同分摊，也是由于它是高密度的建筑习惯，中国城市化程度跟欧美情况不同。一般像欧美国家这种小区型的物业群比较少，所以这种情况比较少。

他说，中国的公摊面积是怎么计算的，透明度低，往往是虚高，有些开发商为了提高小区的卖价，往往弄了很多配套设备，就是为了卖房，真正使用率不高，实用性也不高，所以往往产生争议。而西方的公共区域的成本还是由开发商跟物业公司来承担，但通过物业公司以其它收费方式，向业主来收取，对购房者来说更加透明。

责任编辑：李宇圆#