【大澳门威尼斯人赌场官网2023年09月07日讯】（英文大澳门威尼斯人赌场官网专栏作家Christopher Balding撰文／信宇编译）近年来，地方政府缺乏土地收入，开发商濒临破产，业主有史以来首次面临房价下跌，在这多重的巨大压力下，中共政府正在推出一系列措施，试图重新提振中国的房地产行业。

作为占中国经济总量约30%的房地产行业，会从这些措施中获益吗？

事实上，中国的房地产经济是一个巨大的自我实现循环系统。地方政府向开发商出售当地的土地权，在许多情况下可增加50%以上的政府收入，平均值约为30%。由于缺乏其它稳定的增收渠道，各级地方政府迫切希望保持以房地产为驱动力的收入。

由于不少房地产开发行业实际上已经破产，他们急需向买家出售未售出和未完工的房屋库存，希望以此减少巨额债务。目前，中国家庭平均背负的债务已经超过了美国家庭，也超过了大多数发达国家家庭，他们正在乞求政府减免债务。

迫于压力，中共政府正在推出一系列措施来帮助重启房地产市场。问题是，这些措施最终能取得预期效果吗？

中共政府宣布的措施侧重于降低房产业主的利率，减少他们的月供，并使购房更加容易。例如，新政策允许现有房产业主有资格享受首次购房者的优惠，如减少首付和降低利率。另一项政策措施允许现有业主再融资，获得利率更低的抵押贷款。根据中国房地产经纪公司公布的数据，业主的月供平均可减少约850元人民币，约合120美元。对于平均月收入约为3,750元的普通城市居民来说，每月增加850元的收入是一笔不菲的数目。

那么问题来了，中国广大的房产业主对这些政策的行为反应会是什么？换句话说，他们会重返房地产市场吗？他们会用手中的余钱购房吗？

需要提醒读者朋友的是，预测公众对政府政策变化的行为反应既困难重重也风险多多。然而根据之前看到的中国房产业主的行为，来做一些有根据的分析，或许会有所裨益。

第一个问题就是，中国购房者是否会重新涌入市场，从而消化大量仍未售出的库存房源？

这似乎不太可能。过去几年，在当前房产市场放缓之前，中国售出的大部分房屋都是第二、第三和第四套住房，而不是购房者的主要住所。换句话说，即使在目前的问题出现之前，购房者的刚性需求似乎也很少。再加上官方正在努力防止房价大幅回调，购房者似乎不愿以令房地产开发商、政府官员或卖家满意的价格购房。现在，房主们已经被停滞不前的房价弄得焦头烂额，而且债台高筑，很可能没有什么兴趣再回到房产市场。虽然可能会产生一些微小的影响，然而我们不太可能看到整个市场发生重大变化。

房产业主是否会使用降低房屋利息支出带来的收入增长（去消费）？

根据中国消费者的消费行为模式，我们可以预计这些收入将在一定程度上被用于偿还债务、储蓄和消费。至于具体的比例是多少，这就很难确定了。不过，我预计偿还债务和增加储蓄将是中国消费者最有可能的两个行为反应，而促进消费则是排名靠后的部分。在失业压力增大、人口迅速老龄化、家庭负债累累的情况下，很难看到收入的增长会大幅提高家庭消费。中国家庭如果看不到强劲的经济和快速上涨的资产价格，就不可能疯狂消费。

尽管这些措施不可能给中国房地产市场或消费者支出带来重大变化，然而这实际上是中共目前相当明智或可以采取的最佳政策选择了。不可避免的是，这确实存在一些重大风险。中共知道，房地产开发商和相关行业对金融稳定构成巨大风险。政府希望放宽对房地产消费者的要求，通过其购买未售出的房屋，让开发商完成未完工的工程，从而有效地救助开发商。这也会对面临迅速增加的取消赎回权和抵押贷款拖欠的银行有所帮助。在不动用已经捉襟见肘的公共资金的情况下，将更多的资金放进消费者的口袋，从而起到减税的作用。虽然消费者不太可能救助开发商，然而至少可以争取一些时间，对银行提供些许帮助，并小幅刺激消费。

中共政府目前面临的风险是宏观风险。中国民众继续各显神通，使用各种别出心裁的方法将资金转移成美元。随着人民币贬值并面临进一步下跌的巨大压力，降低利率需要更严格的资本管制，以限制隐性外流，防止螺旋式下跌。之前通过吸引大量外国投资、实现巨额贸易顺差以及将储蓄资金留在国内等措施，中共得以为其庞大的基础设施建设模式提供资金，从而建立了自己的整个经济体系。对中共来说，防止这些资金流出以防人民币承受更大压力，这个至关重要。更大的长期问题是，考虑到中共的长期低利率立场，它如何与美国的高利率相协调？美国的高利率即使在未来几年回落，充其量也只是持平，缺乏中国多年来吸引资金所享有的3%—4%的溢价。

总体而言，中国政府采取多重房地产措施实行自救，这不是一项糟糕的政策，然而这不可能解决根本的结构性问题，似乎也不可能带来重大改变。这不是一项糟糕的政策，但这根本无法纠正人口下降、住房大量过剩和家庭负债等问题。只要这些问题依然存在，中共能否重振房地产市场仍然会是一个谜。

作者简介：

克里斯托弗‧鲍尔丁（Christopher Balding）曾任越南富布赖特大学（the Fulbright University Vietnam）和北京大学汇丰商学院的教授。他的研究领域涵盖中国经济、金融市场和技术等。他是总部位于伦敦的英国外交政策研究智库亨利‧杰克逊协会（Henry Jackson Society）的高级研究员，在中国和越南生活了十多年，后来移居美国。

原文：刊登于英文《大澳门威尼斯人赌场官网时报》。

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