【大澳门威尼斯人赌场官网2023年09月16日讯】在美国当包租公、包租婆似乎还不错,现在的租金行情普遍都很好。但是如果在租金管制很严格的城市,比如旧金山,很多的房东被整得欲哭无泪!但是如果你不想出租了,那又该怎么办?
今天就邀请多元投资顾问的负责人周威宇先生(Rex Chou),来和大家分享投资房转投资的好办法,让你可以不要再搞这些出租房的麻烦事,同时既可以延税,也可以投资许多不同类型的商业房地产,甚至还可以拿到投资金额5%的折让费用!而且事后还不用劳心劳力管理这些物业。这个转投资的方式称为“DST 1031 Exchange”,不要以为这是传统的1031 Exchange,它可是前面多了一个DST。想了解这是什么投资方式吗?请看我们下面的访谈。
问:在开始解释什么是DST 1031 Exchange之前,先跟我们说明1031 Exchange好吗?
周威宇:1031 Exchange是IRS提供给投资人的一个延税项目。有很多的房东他可能管得很烦心想卖掉,或者是那个地方回报率比较低,想换一个投资标的,又或者是房价已经涨很多了,想要获利了结。
想要卖掉投资房,不过,很多的时候又因为卖掉可能获利太多,投资者的税赋会相当的高,所以就不敢卖房。这个时候就会考虑用所谓的1031 Exchange。这个是美国税法中的第1031条,允许投资者在出售投资性房产之后,以不支付资本利得税的方式,把这个销售收益重新投资到其它类似性质的房地产中,可以使税赋有效的往后递延。
投资房在增值后,它可能产生一系列的税赋,我用一个图表来跟大家做说明(表一)。其实很多人在投资出租投资房的时候,刚开始收租金收得很开心,而且每年这个投资房本身还有折旧,使得你很多的租金收益并不需要缴税。可是当你卖出这个房产的时候,你会发现怎么多了很多的税,第一个可能就是这个资本增值税(Long-Term Capital Gain),从15%到20%之间。
另外,有折旧费用,本来出售之前有很多折旧的好处,但是当你卖掉以后它会产生折旧返还税(Depreciation Recapture Tax),税率达到25%,有些人以前节税,还不见得节省到25%,这时候一返还,却是一个大数字。所以,大家在做投资房的时候,要留意这一点。
还有,因为投资房的金额通常都比较大,所以很容易就触及所谓的Obama Care的这个税赋,这是当时的一个额外的补充税赋。这个会针对Net Investment Income,课3.8%的税,就是说如果你的调整后收入(AGI)超过25万美金以上,很可能就会达到课税标准。
最后就是州税(State Tax),尤其我们住在加州,感觉到这个压力特别的大,因为加州的税赋特别高,最高可能到达13.3%。
所以许多人在售出房地产时,就会考虑继续把这个投资房转入1031 Exchange,然后买下一个投资房。
转入1031 Exchange最终结的好处是什么?最终你可能一直转入不同的投资房,一直延税到最后,一旦投资人过世以后,就会属于遗产。
那么遗产的计算,会在继承人继承资产时,成本会从最原始的价格,一次性升到原有屋主过世的那一天的价格。然后,如果继承人把它卖掉以后,基本上是没有这个资本利得税(Capital Gain Tax),只要在遗产税的税额之内,就没有资本增值税的问题,所以就节省了非常多的税金。
所以,很多房东可能考虑把资产传承,会利用1031 Exchange的方式。
不过,其实1031 Exchange中间有很多的限制,不是说你想要转换,马上就可以转入,它有一些规则,比如说它必须要在一定的时间内去做转移,在卖掉资产之后,必须要把钱先转入到合格的中介(Qualified Intermediary)机构,来保管这个资金,然后必须在45天内,确定下一个要转换的标的物。(表二)
确认转换的标的还有一些规则,比如说你卖掉一个投资房,拿到100万美金,那你可以选三个投资房其中的一个(同样是100万),作为最终投资,但从卖房到完成转换,要在180天之内完成交易;或者你可以用200%原则,就是说也许投资人不设限于一个投资房,想选择更多的投资标的,但是你的总金额不能超过200%,也就是说你如果卖掉100万的投资房,你最多可以投资的总金额不能超过200万美元。
所以,有几个不同的规定,就会使得你在执行1031 Exchange的时候,有一些困难。比如说我们在加州,有时候抢房抢得很厉害,你明明就想要选这三间其中一个房子去转换,结果你不见得一定抢得到,或者你必须要用更高价去买,这都会使得转换的过程出现障碍,一旦在45天内,没有办法确定你要移转的标的物,那最终1031 Exchange没有办法完成,那你就必须要被课税了。
一种方式 出售投资房不缴税 还多赚5%|DST 1031 是什么投资秘技?|与传统 1031 Exchange有何不同?|DST 1031 Exchange案例分析【美国地产热点】第130集
问:请问DST 1031 Exchange又有何不同?
周:这个DST 1031 Exchange像是一种改善,就是说可以避免这些许多的风险,其实简单的讲,DST 1031 Exchange有点像是把1031 Exchange证券化。DST它代表的是Delaware Statutory Trust,就是特拉华州法定的一种信托。这种信托,我们可以把它想成是买共同基金(Mutual Fund)的概念。
基金经理人是集合许多投资人的钱,然后去买这个投资标的,这个DST也把它想成是共同基金一样,等于是许多的投资人,许多的房东委托了这个专业的机构来做地产的管理,来做专业的投资。
相较于你自己去做1031 Exchange,你可能只是从一个房地产,转到下一个房地产。但这个DST是转到一个专业机构,投资人可能是拿到一个百分比,比如说你用100万美金去投资DST,那这个DST的投资标的,是2000万美金的一个物业管理,那你就只占其中的5%。
相较于传统1031它有几个优点,DST投资它有一个专业机构在管理,那么自己就不需要烦恼管理房地产的一些琐碎的事情;再来,它可以用比较低的投资金额,参与到法人投资等级的地产或物业,因为一般我们可能是买Residential(住房)的投资屋而已,可是这些DST投资是一种专业的商业地产,有饭店,或者健康医疗中心、仓储这些东西。就不是我们一般投资人可以投资的标的。
那么也就是说,你通过DST 可以分散特定区域,还有特定类型的风险,不是集中在某一种投资类型。比如说你原来只是专心投资店面,那现在你可以分散在办公室物业,甚至到不同的州去做投资。这是一种分散风险的方式。
DST因为是专业的法人在管理,所以你自己不用去承担这些相关的责任风险。还有,就是我们刚才有提到,这个1031 Exchange必须要在45天内确认投资标的物,时间非常紧张。但是,基本上DST已经都有特定的标的物在那边,很容易就可以在限定的期间内完成转换。
而且,你可以有一个全额交换,完整延后资本利得税。如果你卖掉投资房后,有100万美金,可能你的下一个标的只有90万,还有剩余10万元,你就可以放在DST里面,而不必被课税。
不过要留意,DST 1031 Exchange有一个限制,它只适用于有资格的投资人(Accredited Investors),就是说他必须是有自住屋以外的资产,超过100万美金,或者是他个人在过去两年,年收入都超过20万美元,如果是家庭的话,那他们年收入必须要超过30万美元。
所以,不是对所有人都适用,只对于金额比较大的,就是有投资房的房东比较适用。
问:有没有案例说明DST 1031 Exchange的投资?
周:我用一个图表来说明(表三),假设我买的房子是30万美金,装修花了5万块美金,然后在这段期间有一个折旧,是15万美金,最终卖掉的时候,扣掉一些销售成本,得到了44万美金。但因为有资本利得24万美金要被课税,如果直接缴税,那你可能会付20%的税率,那就要付$48,000;然后有不同州的州税,德州没有州税,但在加州你要付高额的State Tax;再者,你可能会负担3.8%的净投资所得税(Net Investment Income Tax)$9,120;再加上折旧返还税,要付$37,500。
所以,你最终会发现,扣掉了这些税以后,最终只拿到可能最多34万5,380,跟你原始投入的钱也没有差太多,中间事实上就是赚了租金的收入,其它部分很多都缴税去了。
但是,如果转入1031 Exchange,你可以递延税金,你就会有44万的钱投资,然后可以转到下一个房地产中,没有税赋的损耗。
假如你会考虑DST 1031 Exchange的话,可能会有更大的好处。因为我是Fee-Only(仅收手续费)的投资顾问(Advisor),我们不能拿Commission(佣金),也不能拿Rebate(回扣)。不过,通常你在买下一个地产的时候,你会需要交5%到7%左右的佣金,或相关的成本。但是,经由Fee-Only专业人士处理,这些钱它会回来给原来的投资人。
假如说有5%的折让,44万会有2万2千块的一个折让,以44万除以95%,你就会得到$463,158。所以,不仅仅是延税了,甚至你还有佣金的折让回来,比传统1031转投资还要优惠,是一个非常巨大的一个差异。
问:哪些人适合使用DST 1031 Exchange呢?
周:我想有几个族群,可能特别适合。当然你必须要是符合资格的投资人,这个很重要,并不是所有的人都可以适用。如果你资格符合,有几种人会很适合做DST 1031 Exchange。
首先,就是不想再烦心管理投资房的房东,还有原本因为顾虑要缴太多税,所以不敢卖掉获利已经很高的房地产的房东,或者是你想把这个投资标的,分散到其它不同的州,或者是分散到其它法人等级的不动产。另外,也适用于想把投资房当作资产传承的人,用DST 103 Exchange一直到最后变成遗产。
还有,如果你没有把握可以在45天内,确定好标的物,也可以使用DST 103 Exchange,安心完成投资交易。另一种情况是,你已经确定好标的物,但它的投资金额比较小,你可能还有余额(10万美金以上)可以投资,那你也可以用余额投入DST 1031 Exchange。
要提醒的是,这个不动产的投资,是需要比较长的时间的项目,比较没有流动性,所以一定要咨询专业的投资顾问,来帮你做比较仔细的分析,或者是挑选标的物。◇
责任编辑:李曜宇