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美国新房建筑趋势建商刺激销售

文：李欧

建筑商以低利率刺激销售。（Shutterstock）

更新 2023-11-11 5:41 PM 人气 945

【大澳门威尼斯人赌场官网2023年11月11日讯】在过去的几十年里，美国的房屋变得更大、更奢华了！不管是卧室、浴室、车库都在增加，不过有几样配备却逐渐在被美国人弃用，表示人们的生活习惯正在改变。还有，现在美国房市正面临几十年来未有的高利率，所以很多开发商都在推出低利率销售的手法，最低还出现4%的行情！想要知道更多的话，请看我往下介绍！

美国新房与二手房销售数据

我们先来观察美国新房的销售数据，9月份，全美共有75万9千套新房售出，近一年来新房的销售成绩基本是逐步往上，这和我们之前在视频中讲到的趋势是相同的，而且9月份的成绩更是比8月多出12.44 %，比去年同期高出29.08 %。

因为现在买新房的人大为增加，所以新房的库存量出现逐月下降的趋势。去年曾经有接近11个月的库存量，今年9月只剩下接近7个月。同时，美国二手屋销售一直在往下走，9月份经季节性调整后的年率是396万套。过去几十年来，全美的二手房的年销售量起码都在四百万套以上，今年受到高利率的打击，尤其十月份以来，三十年固定利率不断往上增温，冲破8%，所以今年年底的二手房销售数字只会更加惨不忍睹！

那为什么在这个当口，美国的新房销售反而会受到购房者的青睐呢？这其实是受惠于建筑商的销售激励措施。不过，近期根据调查发现，建筑商给出的优惠更大了，优惠主要在于利率的降低，和当前的高利率可能有三四个百分点的差异。这个部分我们稍后再来详述。

美国新房面积变变变

现在我们回到开头谈到的话题，美国新房在最近几年发生哪些改变，建筑商在盖房子时都趋向哪些变化呢？

根据美国人口普查局（US Bureau of Census）近期发布的，2022年新建房屋特征数据显示，房屋面积在2015年至2020年缩小，随后两年又有增大的趋势。从历史数据中发现新房面积中位数，在上世纪八十年代开始，就一直在变大，直到上一次的金融海啸爆发才出现显着的缩小，到了2009年房屋又开始增大，到了2015年达到2,470平方英尺的顶峰之后又出现缩小，然后2020到2022年又有增大的趋势，来到2,300平方英尺的中位面积。

疫情期间的增大，我想和这几年在家工作的生活模式的转变，与之前发生的封城有关，因为大家在家的时间变长，也需要各自的空间，所以对住宅面积的要求都在提高。

不过，自从联准会于2022年开始升息，房贷利率开始高涨以来，我们其实也看到，建筑面积又开始有缩小的趋势，因为物价变贵了，利息增加了，房价还在涨，人们只能精简开支，自然都会去找更便宜的房子，在住宅面积上做出一些妥协。不过，这部分的数据还没有出来，目前我只能就已发布的2022年的数据和大家分享。这里也请大家特别注意，统计数字只到2022年的一月份为止，所以不是2022全年的数据。

美国新房卧室、卫浴数量

数据中发现近年4卧房建造比例已经超过3卧房的房屋，4卧房的新房达到48%，3卧房有43%，换句话说，4卧房已经成为主流，多一个房间，就可以用来当作家庭办公室或健身房、娱乐室，在使用上更符合现代人的生活需求。

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另外，浴室的数量也反映了这种房屋变大的趋势，超过三分之一的房屋拥有3个或更多的浴室，略高于拥有两间浴室的房屋比例。这也不奇怪，因为现在的住宅都倾向每间卧室都配套一间卫浴，方便每一位家人，也更注重个人隐私。

美国新房的车库、空调供暖

还有，在过去的几十年里，新建住宅拥有可容纳两辆车的车库，一直是主流做法，维持在六成以上的比例，2022年增加到66%，毕竟拥有两辆车是美国多数家庭的标配。至于可停放三辆车以上的车库，在2015年之前曾有短暂增加，不过，2015年之后，比例已从24%下降至19%。

在家庭空调方面，现在几乎所有新房都配备了空调，最新的比例达到97%，与1975年相比大幅增加，当时只有46%的新房配备了空调系统。这也反映出气候变化对家庭的影响，炎热的天气让没有空调的新房只剩下3%。

供暖系统方面，从20世纪70年代末至今，采用热泵系统作为主要暖气的新住宅比例几乎翻了一倍，目前有43%的新住宅使用热泵系统。不过，强制通风炉仍然占了多数，有55%。

自70年代以来，供暖能源一直以天然气或是电力为主，两者一直是竞争状态，此消彼长。据人口普查显示，到2022年，51%的新住宅使用天然气，而使用电力的比例为48%。早在 1971年，分别为60%对31%。

美国新房还爱用壁炉、地下室吗？

随着季节进入冬季，许多家庭为过冬做好准备，但是多数房主可能不再考虑用壁炉取暖，因为2022年有65%的新房屋没有建造壁炉。20世纪80年代，壁炉有特别好的时光，在那个期间，近六成的新房屋都有壁炉设备，甚至有两个壁炉。90年代以后，壁炉就逐渐减少，近年更是受到环保意识的影响，燃烧壁炉甚至被说成是一种不环保的行为，加上供暖系统的进步与生活型态的转变，壁炉已经逐渐消失在人们的眼前。

另一个逐渐不受到欢迎的是——地下室。在过去50年里，地下室也变得越来越不受欢迎。1974年，拥有完整或部分地下室的新房比例为45%，而2022年只剩下21%。板式地基和其它类型的地基，多数是指混水拟土地基，已成为绝大多数住宅的主流，占有68%。用木桩或水泥柱把房屋架高的作法，近年也是越来越少，剩下11%。

还有，在过去的5年里，新住宅的主要外墙材料也发生了巨大的变化。1973 年，木材曾经是三分之一房屋外墙的主要材料，但到2022年，仅剩4%。砖造房的比例从1973年的35%，下降到2022年的19%，而乙烯基壁板和纤维水泥从2000年以后，几乎都占有一半的份额。

以上就是到2022年一月份为止，美国新房建设的变化，从中我们也观察到时代的演进对房屋的影响，人们对房屋的期望也促使建筑商不断演变。所以我们经常看到一栋房子，就会说这大概是哪个时期的房子，因为从它的设计、用材，我们就能发现房屋的历史。

利率高涨新房为何越卖越好？

接下来，我们再回来谈谈利率。过去几个月利率不断上涨，11月9日，30年固定利率终于因为最新的就业报告出现跌落，不过仍然高达7.5%附近。

以房地美11月2日的平均利率来估算，用利率7.76%购买40万美元的房屋，买家需要至少12万美元的年收入，才能支付每月还款。因为多数专家认为，住房上的花费不应该超过收入的百分之30。

所以，我们看到买房的负担能力已经降到历史低点，导致二手房销售出现停滞，预计2023年房屋销售速度，将会是2008年大衰退以来的最低水准。

但是，我们刚刚也说了，新建房屋的销售不减反增。9月新房销售量较去年同期成长许多。为什么新房和二手房的销售情况会形成强烈对比呢？新房成长的主要原因是，房屋建筑商提供了两种特定的销售激励措施：一个是下调贷款利率，另一个是房屋降价。

建筑商为何对买家让利？

房屋建筑商向购屋者支付贷款积分，以降低他们的抵押贷款利率和每月还款额，使得购买新房更实惠。

“支付积点”或抵押贷款利率购买，是指房屋建筑商预先支付一笔钱，以降低买家获得的抵押贷款利率。利率下降有时是永久性的，但也可能是暂时的，这代表一段时间之后，利率可能会上升至现行的利率水平。

约翰・伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）的首席执行官说，他现在看到建筑商提供4%左右的利率！例如建筑商Lennar，为了促进销售：11月初，在德州的奥斯汀，向买家提供最低4.99%的利率，这是从建商附属的贷款公司获得的30年期联邦住房管理局的抵押贷款。

在佛罗里达州的奥兰多，Lennar提供可调整式利率抵押贷款，第一年利率最低3.99%，此后将调整至现行利率，可能高达7%以上。

另一家上市房屋建筑商Pulte Homes，为部分新房社区提供4.875%的30年固定利率。

伯恩斯房地产咨询公司解释，为何建筑商能为买家降低利率？看起来建筑商为买家“买断利率”牺牲颇大，其实不然。因为，建筑商在三四年前就购买了大部分土地，当时他们预计以50万美元的价格出售房屋。现在它价值70万美元。所以，建筑商已经获得了大量的利润，现在只是将其中一部分返还给购房者。

在某些情况下，建筑商也降低了房屋要价用来刺激购买。今年9月份，新房中位价格从43万3,000美元，跌至41万3,000美元。