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住房负担能力急剧下降至新低 低价房价格下跌

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【大澳门威尼斯人赌场官网2022年02月24日讯】(记者李扪心综合报导)根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新住房负担能力报告,截至去年年底,新西兰的平均房价是家庭平均收入的8.8 倍。显示新西兰的住房负担能力进一步恶化到了有记录以来的最差水平。

这个住房负担能力数值高于三个月前的8.3 和2020 年下半年的7.0。同时,它也显着高于长期平均值的5.9,也高于前一个周期的峰值——2007 年的 6.1 和 2016 年至 2017 年的 7.0。

一般被接受的“住房负担得起”的定义,是指平均房价为家庭平均收入的3倍。

CoreLogic 首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森(Kelvin Davidson)表示,新西兰住房负担能力“急剧”恶化的背后原因,就是房价的急剧上涨远远超过了家庭平均收入的增长。

CoreLogic的这份报告显示,去年第四季度全国平均房价为 100万6632元,比5年前上涨了58%。

与此同时,家庭平均年收入为11万4697 元,只比2016 年(5年前)增长了27%,不及房价增长幅度的一半。

戴维森说,这意味着无法避免住房可负担性恶化。“但这种急剧恶化,说明了与收入相比,最近房价上涨幅度如此之大。”

“事实上,自2020 年 月新冠疫情爆发以来,新西兰房地产价格上涨了38%,而同期家庭收入只增长还不到3%。”差距进一步拉大。

CoreLogic监测的全国所有主要中心和12个主要城市地区的房价收入比,均创下历史新高。意味着全国所有地区的住房负担能力都创下最差记录。

陶朗加房价最难负担 奥克兰第二

在全国6个主要中心中,陶朗加的住房可负担能力最差。该市平均房价为113万9186元,家庭平均收入为 9万6082元,比率为 11.9,是最难负担的主要中心。

奥克兰的平均房价为142万6882 元,平均收入为14万0901元,以10.1 的比率位居第二。达尼丁、汉密尔顿和惠灵顿的这个比率分别为 9.1、8.6 和 8.3,都属于严重不可负担。

基督城是住房最容易负担的主要中心,平均房价为 77万4661 元,平均收入为 10万8545 元,房价与收入比为 6.9。

该报告还发现,在全国范围内,截至去年底,储蓄够房贷抵押款所需的年数,已增至创记录的11.7年。这比去年 9月的 11.1 年、2020 年底的9.3 年以及长期平均值的7.9 年,都有所上升。

所有主要中心和城市地区的这个指标,都攀昇至历史新高,即达到最难负担的记录。其中陶朗加攒够首付款的最长年限达到15.8 年,高于一年前的12.5 年。

专家:房贷还款额将增加

戴维森表示,由于房屋贷款利率上升和房价上涨,最大的变化将会是房屋贷款还款额的增加。

在全国范围内,现在申请新的房屋贷款的家庭,必须花费近一半(48%)的收入来偿还其80% 的房屋贷款,这高于上一季度的 42% 和一年前的 33%。

戴维森说,这个数值仅仅略低于 2007 年至 2008 年的50%峰值,表明房屋可负担能力的迅速下降不仅限于首次购房者,还包括现有房主。

今年房屋贷款利率可能会再上涨 0.5% 至 0.6%,这将使范围负担能力指标达到有记录以来的最差水平。

他说,与 2007 年至 2008 年的峰值相比,房贷利率将达到超过5% 的水平,当时房贷利率几乎是该水平的两倍。

戴维森说:“这说明房价上涨的规模之大,意味着房贷利率的任何变化,都会令房屋市场放缓。”

“但如果就业人数没有大幅下降,房价不太可能大幅下跌,因此调整到更正常的住房负担能力,将是一个缓慢的过程,家庭收入需要时间才能‘赶上’房价上涨。”

报告称,租金负担能力也创下历史新低。租金现在占平均收入的22%。但现实可能比数据显示的更糟糕,因为许多租房家庭的收入将低于这一衡量标准所依据的平均收入,戴维森说。

低价房价格下跌 首次购房者更易负担

另外根据interest.co.nz 网站的最新房屋贷款负担能力报告,新西兰房地产学会发布的全国低价房销售价格,在1 月份跌至65万元。

这是自去年11 月达到 67万元的峰值以来,全国低价房房价连续第二个月下跌,现在已经回落到去年 10 月的水平。不过,超高的房价令住房负担能力的改善微不足道。

1 月份,全国 8 个地区(奥克兰、霍克斯湾、马纳瓦图/旺格努伊、惠灵顿、尼尔森/马尔堡、坎特伯雷、奥塔哥和南地)的低价房价格都下跌,只有4个地区(北地、怀卡托、丰盛湾和塔拉纳基)上涨。

价格跌幅最大的是主要中心地区。其中,奥塔哥1月份的低价房价格,从去年10 月的峰值 58万元,下降了6万元至52万元;而坎特伯雷的1月份低价房价格,从 12 月峰值的54.8万元,下降了4.8万元,至50万元。

在奥克兰,1 月份低价房价格为92.2万元,比 11 月份峰值的 96.6万元,下降了4.4万元。

按照20%首付款计算,购买全国低价房平均房价的房产,首付款为13万元;房价下跌2万元,令首付款减少4000元;在奥克兰,低价房首付款为18.4万元,房价下跌4.4万元令首付款减少8800元。

不过,以20%首付款、30年期房屋贷款的还款额和家庭平均税后收入计算,在奥克兰6个地区、陶朗加、皇后镇和惠灵顿的凯皮提海岸(Kapiti Coast)购买低价房的每周还款额,都占家庭平均税后收入的40%多,属于不可负担。

下表列出主要城市地区的低价房可负担能力指标(20%首付款)。(来源:interest网站)

城市地区 低价房房价 20%首付款 首付款储蓄年限 还款额/税后收入
 奥克兰  92.2万元  18.44万元  9.9年  46.1%
 惠灵顿  75.5万元  15.1万元  7.9年  36.9%
 汉密尔顿  72万元  14.4万元  8.0年  37.4%
 陶郎加  85万元  17万元  9.7年  45.4%
 基督城  54.5万元  10.9万元  5.9年  27.9%
 达尼丁  50.8万元  10.16万元  6.2年  29.0%

责任编辑:筱康

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