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去年房价收于高点 但房市转折迹象明显

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【大澳门威尼斯人赌场官网2022年01月20日讯】 (记者李扪心综合报导)新西兰房地产学会的最新数据,引发新一轮对新西兰房地产市场已经出现转向迹象的推测和评论。此前一段时间,经济学家们一直都在讲,目前的房价高得不可持续;他们还频繁预计,房价将开始下跌,而其中一些最初预计的转折点都已经成为过去。

专家们的预测,其实也都有实际政策做根据。政府和央行在过去一年里确实出台了一系列政策,要给新西兰过热的房市泼冷水,只是这些政策的效果,似乎并没有按照预期显现的那么快,令一些经济学家,不得不多次推迟他们的预期。

不过,对于一些经济学家来说,这次好像是“狼真的来了”。

房市转折迹象到底有多明显

房地产学会(REINZ)的房价指数(HPI)显示,在经历了长达5年半的逐月上涨之后,HPI在去年12 月首次下跌了1.0%。这对经济学家们来说,显然不是一个小数字。

支持这个数据的,还有HPI 下降的地区数量也在增加。在全国26 个主要城区中,从11 月的只有7 个城区,增加到12 月的14 个,而且其中还包括奥克兰、汉密尔顿、基督城和但尼丁等主要中心城市。

而且除了HPI之外,其他指标也都显示房市放缓。去年12月的全国房屋销量,比前年同期下降了29.4%;是继去年11月后再次下降(18%)。

房屋销量大幅下滑,一般被认为是房价调整将至的先兆,特别是在待售房屋库存也大幅上涨的情况下。去年12月,全国房屋库存比2020年同期增长了29.7%,达到16,773套,大大超出去年全年的房屋销售量6755套。

同时,12月房屋销售所需的天数,也比去年同期多了2天。这些迹象似乎都指向一点,那就是12 月的 HPI数据下降不是一种偶发的异常。

偶然因素也不能忽视

不过,有两个重要因素也不能忽视。一是在过去5年半的HPI数据中,有两个月略有下降,都是因为有突发情况。

一次是2020年4月,这是新西兰首次因为疫情而进入全面封锁的期间,第二次则是在去年4月,之前的3月份政府刚刚出台了旨在限制买房、特别是限制投资者买房的5项政策。

另外一个不能忽视的因素,就是最大城市奥克兰的房地产市场因疫情长期封锁受到的影响。

奥克兰在封锁了3个月后,到12月15日才开放边界,之后的两周又很快就进入圣诞新年假期,即便是人们仍然可以在线看房,但长时间的封锁显然会影响相当一部分人买房。

在2021年,奥克兰房屋销售量大降了34.4%,下降幅度大于全国平均的29.4%。但售出天数与2020年12月相比没有变化,仍然是29天。

房贷收紧 令首次购房者受挫最多

对于REINZ报告表明的房屋销售量、价齐降,一些经济学家认为是政府和储备银行的政策开始发挥作用。

REINZ 首席执行官珍.拜尔德(Jen Baird)把这主要归于去年 12 月 1 日开始生效的《信贷合同和消费者金融法》,指该法案要求对借款人的财务状况进行更严格的审查,“似乎已经产生了立竿见影的效果”。

拜尔德说,该机构获得来自几个地区的反馈都表明,“买家数量在下降,尤其是首次购房者。”

西太平洋银行首席经济学家迈克尔.戈登(Michael Gordon)也认为,REINZ的最新数据提供了更有说服力的证据,表明更高的房屋贷款利率和更严格的贷款限制正在对市场产生影响。

CoreLogic NZ 的首席房地产经济学家凯尔文.戴维森(Kelvin Davidson)则预计,今年新西兰的房地产市场将放缓。“因为负担能力下降、房屋贷款利率上升、贷款政策收紧以及买家在市场上有更多选择,预计房价压力将会减小”,他说。

从去年12月1日起,储备银行要求各大银行,把对首付款低于20%的自住房贷款者的可贷款额的占比,从原来的20%降到10%;把对首付款低于40%投资房贷款者的可贷款额的占比,降到只有5%。

去年3月,政府出台了一系列措施,重点在于打击投资者购买更多房产的意愿。其中包括,逐步取消投资者以房贷利率抵扣个人所得税的政策,该政策被认为对投资者打击力度最大;

另外还收紧了因疫情而放松的限贷令(LVR),即自住房者的首付款最低占比为20%,投资者40%;政府还把对倒卖房产者缴纳资本利得税的时间,从原来的5年延长到10年,使倒卖房产获利更加困难。

去年10月和11月,储备银行两次升息,共50个基点(0.50%),导致各大商业银行纷纷调整贷款利率,目前的定期固定房贷利率,平均比之前高出至少两个百分点(2%)。

高企的房价加上更加严格的贷款政策,让首次购房者不堪重负。而据电视三台报导,新法规令银行对贷款者偿债能力的审查,已经严格到令人惊讶的程度。

该报导披露,银行把潜在贷款人的消费习惯,比如花数百元购买圣诞礼物、每天到便利店买饮料等,作为他们超限消费的证据,因而取消他们的预批贷款。

房价高企 越来越难负担

尽管房价指数的月度环比下降,但与去年同期相比,全国的HPI仍大涨了23.3%,显示在过去一年里,全国的房价仍在持续上涨。

去年12月,在全国26个城区中,有19个城区的房价中位数创历史新高,尽管这个数字已经是自去年7月以来的最低值。

根据数据研究公司CoreLogic本周发布的数据,去年全国八成(83%)以上街区的房价中位数年净上涨超过了10万元。

在奥克兰,房价中位数达到360万元的Herne Bay,去年房价净上涨了近56万元,奥克兰另外还有7 个街区的房价净增长,也都超过 40万元。

拜尔德表示,与前几个月相比,虽然年度价格增长放缓的迹象越来越多,但与2020年12月相比,房价的涨幅仍相当大。这对于初次购房者来说,可负担性显然更加恶化。

REINZ报告的价格分布明细,也从另一面证实了住房销售在向高价房转移,首次购房者青睐的低价房的销售占比则在相应减少。

在截至去年12月全国年销售的住房中,有42.3%为100万元以上房屋,这比前一年的27.7%占比,增长了一半以上;同时,低于50万元房屋的销售量,则由前一年的占比19.2%,下降到去年的10.5%,几乎下降了一半。

责任编辑:筱康

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