【大澳门威尼斯人赌场官网2021年09月17日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报189.77，按周微升0.01%。分区指数个别发展，港岛及九龙分别上升0.57%及2.18%，新界东及新界西分别再跌0.08%及2.66%。其余领先指数亦互窄幅上落，大型单位微跌0.2%，中小型单位及大型屋苑则微升0.05%及0.22%。中原经纪人指数(CSI)最新报67，按周微跌0.15个百分点。

高杠杆发展影响负面

二手楼价指数过去七周于190水平窄幅上落，各板块个别发展，九龙区升越2%兼创新高，新界西则急跌越2%创七周低位，大型屋苑逼近历史高位。一手成交持续畅旺。黄竹坑站上盖2期扬海次轮推188伙，平均呎价3.5万，几近沽清，不少城中贵人扫货，可圈可点，新一张价单平均呎价已提升至3.66万，整个黄竹坑上盖供应与绝大部分市民无关。天水围Wetland Seasons Bay第三轮推212伙，沽出99.5%。

恒基位于西湾河的The Holborn全盘近九成是开放式及一房单位，首推88伙，平均呎价2.9万，较邻近豪宅嘉亨湾平均呎价高出15%。新盘抢去市场焦点，二手成交高位拉锯，八月份整体二手成交宗数按月减少13%。

短期市况反复横行。另外，何文田豪宅傲玟，上周被地政总署主动撤回预售楼花同意书。已往由发展商申请撤回预售偶有发生，但由政府主动出手则前所未见。运房局指傲玟发展费用超支，但发展商一直未能提供证明财力足以应付超支，导致地政总署取消其售楼纸云云。该地皮16年由高银金融主席私人投得，19年取得预售同意书并以招标方式出售，至今售出20多伙，受影响买家可按合约规定解约。

事件再次暴露部分地产商资金链问题，且大多涉红色资本。早前已有海航投得启德地皮，因财务恶化而将地皮转让给会德丰。上月中国恒大债因债务危机，银行一度暂停接受恒大楼花按揭申请。本地传统发展商大多数资金充裕，负债占资产比十分低，相反一批新进地产商以高杠杆发展，负债贴近资产，万一资金链断裂，发展无以为继，除了买家受直接影响外，楼宇质素亦会间接受到影响，同类事件频频生不但延误供应，还影响特区声誉。维持良好市场秩序理应加强监管，但必然会影响红色资本在特区发展，政府会否出手，看官心里有数。

临时房屋无法达标

㓥房问题困扰特区多年。13年政府定立长策，其中主要目的就是解决不适切居所。可惜策略错误，导致㓥房数字连年新高，最新官方数字已超越十万户。㓥房环境恶劣，租金昂贵，成为亚洲金融中心的国际耻辱，特区政府为了应对问题药石乱投。较早前立法会讨论㓥房租务管制，政府最终在两年加幅上限让步，由15%减至10%，制造政府“从善如流”、建制“取得胜利”的假象。正如较早前分析，㓥房租务管制重点是起始租金及监管执行，一班议员在茶杯里兴风作浪。

反之，有效舒缓㓥房问题的过渡性房屋大落后却不见这班议员强力鞭挞政府。17年林郑认为社联提出的过渡性房屋是好建议，18年6月成立专责小组，拨款50亿，19年10月施政报告定下三年内提供1万个的目标，20年初将目标加码至1.5万个。今年5月时任政务司司长张建宗称政府已觅得足够土地，距离目标只是一步之遥。今年头两季委员会已审批六个项目，涉及2,749个单位，进度看似不错，但实情又是另一回事。七月中，政府向立法会房屋事务委员会提交进展报告，三年多以来委员会完成29个项目，但实际上只有1,305个单位，供应强差人意。

截至今年六月底，委员会总共审批了额外14个项目，涉7,276伙，连同正在探讨及深入研究的项目，总数不足9,700个。报告还花了不少篇幅谈及去年施政报告的资助使用酒店和宾馆房间作为过渡性房屋的先导计划，并成功安排800伙。委员会称仍在探讨各种方案尽快达致目标云云。现时审批的项目大多要到23年才有实质供应，换句话说，即使政府称有面粉，但未有足够面包师傅，基本上政府只能做到目标的三分之二，走数已经是特区政府的“例牌菜”。

更深层问题是规划

走数只是表象，仔细分析还发现更深层次的问题。其一，用地上突显各种规划及进度问题。例如宝林北路地皮原先就是临时房屋区，廿年前已清拆，讽刺地今天又再用作临时房屋，廿年来未被改划，浪费土地资源。唐贤街地皮05年已规划为社区设施及文娱用途，16年间一直拖延，用地可作临时房屋完全因为延误，理由荒唐，何时归还作社区设施更是未知之数。以上例子充份暴露政府规划上失误，程序上拖延，土地未有善用。

其二，文件显示已审批的14个项目共7,276个单位，盛惠38.8亿，即每个单位平均53.3万。过渡性房屋最长地契五年，连同建造工程时间顶多是四年实际使用期，每个单位的拨款足以租用新界西区私人屋苑300呎单位。若地皮未能延续使用，成本效益甚低。若延续使用土地则拖延规划，规划的机会成本又如何计算?按房委会最新数据显示，20至21年度落成公屋每个单位平均建筑成本为88.5万。以平均每个单位36平米计算，恐怕过渡性房屋每呎成本较公屋还要高，还未计算公屋寿命起码60年。政府失误却慷纳税人之慨，由纳税人埋单。花了公帑但未见租金效益，过渡性房屋平均租金占住户入息24.4%，与公屋的12%高出一倍。

其三，调查发现过渡性房屋认受性偏低，主要原因是选址大多偏远，再有就是租约期多为两年，连㓥房“2+2”都不如。轮流公屋时间却长达5.8年，租约期满极可能还未编配上楼，结果又要回到㓥房，未能达致过渡上楼的目的。

其四，政府未能达标又节外生枝，分薄资源。林郑去年推出租用酒店及宾馆房间作过渡性房屋的先导计划，被坊间严重质疑成效。酒店和宾馆设计不是用来居住，一年半载后，通关回复正常，旅游业重启，酒店宾馆自然回到本业，供应无以为继，届时住户又要迁出。

归根究底，政府土地供应及资助房屋策略严重失误，令整个社会负上高昂代价。大量兴建资助房屋，压缩供应时间才是王道，过渡性房屋只是权宜之计，不但效益低，还突显规划上的机会成本。不适切居所问题迫在眉睫，政府居然订出49年才将㓥房清零的目标，完全体现政府有多“承担”。有清晰目标的过渡性房屋，政府未能做到，那没有清晰目标的“重中之重”，试问还可寄予什么期望？◇

责任编辑：陈玟绮