美国房地产市场是否要“见顶”了？

美国房地产连续4个月销售下降，房市在降温吗？（Shutterstock）

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更新: 2021-08-16 8:26 PM 标签: 美国房地产, 美国房市, 经济复苏, 住房需求, 住房库存

【大澳门威尼斯人赌场官网2021年08月16日讯】文：Ramon吴・拉斯维加斯房地产经纪
近期房屋销售降温，引发投资者对经济复苏的一些疑虑，先来看看美国地产市场的基本面吧！

作为迄今为止经济复苏的支柱，炙手可热的美国房地产市场已经出现降温迹象，这促使一些投资者怀疑这个房市周期已经见顶。

令人担忧的楼市降温

令人担忧的原因比比皆是：美国商务部最近报告称，5月新房销售年率下降 5.9%；这一出人意料的连续第二次下跌，也恰逢房价中值创历史新高。

与此同时，全国房地产经纪人协会宣布二手房销售价延续4个月的回落：新屋销量和成屋销量自年内高点（也是次贷危机以来的新高）延续了4个月回落，销量分别下跌22.56%和12.9%。

其中，成屋销售占9成，新屋销售占1成。但整体楼市销量水平依然高于疫情前的均值水平。楼市的降温使得抵押贷款利率上升、住房供应不足，也让不少消费者沮丧。

美国房市基础仍然稳固

然而，目前的房价本应高于平均水平，所以供应中断和价格快速升值可能只是暂停了买家的购买行为。有专家认为：美国房地产市场的基础仍然稳固——甚至可以说是几十年来最好的——有3个原因可以解释：

1. 人口数量带来强劲需求
在家庭资产负债表异常健康的时期，千禧一代的人口高峰使得家庭组建进入黄金时期。摩根士丹利研究部估计，在过去一年中，由自住借款人而非投资者、投机性建筑商，或第二套住房业主推动的新自有家庭形成将近120 万户。此外，有证据表明，新冠疫情可能已将人们的重点转向城市化和远程工作，使得住房需求可持续高涨。

2. 供应紧张
由于过去十年建筑短缺，住房库存仍然不足。尽管建筑商们对最近的房价上涨充满信心，但他们从全球金融危机的几年中吸取了惨痛的教训，仍然保持着谨慎态度。摩根士丹利的分析表明，住房库存增长现在落后于年度家庭人数近 60%——这种数据不匹配可能会进一步升高单户住宅价格。

3. 放宽抵押贷款标准
而在新冠疫情期间大幅收紧后，贷款标准为帮助抵消较高的房价和抵押贷款利率，已放宽至6年来最低。

与此同时，随着美联储上周，对所有接受年度压力测试的美国主要银行放宽贷款限度，购房者有希望获得更多的信贷供应。