【大澳门威尼斯人赌场官网2021年08月13日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报190.1，按周再升0.7%。分区指数全线再升，港岛、九龙、新界东及新界西分别上升0.44%、0.76%、1.13%及0.5%。其余领先指数亦全线再升，大型单位、中小型单位及大型屋苑分别上升1.14%、0.62%及0.67%。中原经纪人指数(CSI)最新报68.22，按周再跌1.75个百分点。

奥运奖牌刺激短暂

二手楼价指数连升两周兼突破190点，创历史次高，距离破顶只差0.2%。八大领先指数有三个率先创新高，分别是新界西、大型屋苑及中小型单位。受惠于基建开通，新界西是带动这轮升浪的火车头。楼价高企，需求被压入小型单位，令小型单位指数亦跑赢大市。市场暂未有大型新盘开售。

宏安地产位于青衣的荟蓝开售，三张价单共128伙，主打200呎左右的迷你单位，平均呎价2.16万，高出同区指标屋苑一成半，暂录得超额认购10倍。眼见楼价指数节节上升，二手业主心雄，收窄议价空间，二手成交回落。由于近期特区资本市场回落，楼价短期走势反复。政府亦不会有大动作，直至林郑发表施政报告为止，届时市民可以见识到林郑预告的“假大空”。

另外，东京奥运在疫情下排除万难成功举办，给世界一点鼓舞。特区运动员取得历届最好成绩，他们的拼搏精神赢得市民的嘉许，冲击奖牌更令市面洋溢着久违了的热闹气氛。众所周知，在特区成为全职运动员路途艰辛，大部分体育项目都是资源不足或分配不均，政府从来实施“无奖无资助”的本末倒置政策。

在极权体制下体育运动与政治难以撇清关系，除了有政客搞出“球衣风波”外，特区运动员的好成绩亦被政权利用得非常顺手，官员对拿了奖牌的运动员忽然非常关心，借助与其联系增加正面曝光，转移政策失败及各种打压行为的视线，企图增加市民对特区政权的认受性与归属感。有专家指下届奥运难以重复今届好成绩，因为梯队培训不足，证明政权根本没有有策略性及系统性投入资源。在各种不公义的政治体制之下，奥运奖牌带来的社会好气氛只会是短暂，不能持久。特区市民亦将会继续发挥运动员不放弃的精神，坚持宣扬普世价值，争取公义，查找真相，捅破政权的各种政策矛盾。

安老住屋严重不足

特区开发土地政策长期失误，导致楼价极度超越负担能力，除了影响新一代拥有适切居所外，问题亦早已延伸至长者房屋及养老院舍。人口统计数字显示，特区将出现老龄海啸，65岁以上人士于2036年将升至占人口比例的32%，应对刻不容缓。

养老问题与土地供应有直接关系，土地供应短缺限制投放在养老的土地，令安老院舍严重不足，市区院舍更是一位难求。政府预计26年特区欠70间安老院舍。政府八年前推出“私人土地作福利用途特别计划”，并向计划注资100亿，资助非政府机构利用私人土地作福利用途包括安老院舍。可惜计划进展未如理想，政府未作全面检讨，19年再推出第二期计划。结果8年来只用了5.4亿，完成了6个项目，是原先估计的一成。计划可谓彻底失败。

另一方面，19年年初政府提出以200亿投资物业作社福用途，拨款于20年中通过，至今不但未见政府有所行动，劳工及福利局局长罗致光早前更于网志表明，并无考虑利用款项购置物业作院舍用途。安老院人均面积一直被批评为太低，19年政府提出修改《安老院条例》，最低人均面积由6.5平方米上调至8至9.5平方米，虽然修例至今还未通过，长远增加人均空间政策不变，意味同一空间容纳人数减少，需要更多土地兴建院舍。政府亦透过房协提供长者屋，针对中产的长者乐安居计划于1999年启动，至今只有两个项目，合共5百多个单位，杯水车薪。

另一北角丹拿山富贵长者屋项目于15年落成，亦只有五百多个单位，轮候人数已经过千，但房协并无计划推下一个同类项目。房协的原本目的是希望起示范作用，吸引其他发展商仿效，可是成效不彰。

欠供应压缩市民选择

以上种种皆证明政府漠视安老院舍及长者屋缺口，以至相关的土地问题，而问题根本离不开政策、执行与问责。其一，在政策上，不是没有指标，就是远离目标。没有指标政府自然放软手脚。即使有目标，当计划遍离目标时，政府又不作有效检讨，还继续推行，与直接拖延没有分别。

政府推行政策上亦自相矛盾，一边推出计划鼓励发展商利用私人土地作安老并加以资助，但另一边又推出公私合营计划，后者更加符合地产商本业发展。发展商在商言商，任何项目当然以回报考虑优先，最有利的是直接兴建住宅，其次是改划农地，长期改划失败就考虑公私合营，最后才考虑安老院舍，主要原因是后者需要其他配套，目标客户群亦受到限制，非出售式的长者屋回报期亦较售楼长得多。

未来受制于私营比例占三成，土地资源更加珍贵，成本效益比重更高，靠私人供应难以有效增加长者屋。即使政策方向正确，政府亦只有三分钟热度，例如房协的长者房屋先导计划成功，却没有下文，令人怀疑政府根本无意发展长者屋。其次是执行上的各种问题，政府在行政上未能做到拆墙松绑。审批程序复杂臃肿，申请者要提供可行性文件繁多，不少申请在首阶段已经打退堂鼓。

即使计划通过可行性阶段，马上遇到各种规划问题，又或土地限制，令项目作出多番修改，延误供应。例如某家族拥有西贡土地，计划建千多个宿位，多次改划不得要领，两年多仍在修改计划阶段。另外，申请者要面对的不单止是社会福利署，还牵涉多个部门，各部门各自为政，协调不足，进一步拖延审批过程。最后，一如其他政策，执行失败从来没有人问责，在“新体制”之下市民更加无权过问，近日在立法会内会讨论㓥房租务管制条例，官员的那副嘴脸，早已笃定这班忠诚的所谓“议员”在实名表决制下一定“识做”。

政府对逼在眉睫的安老住屋问题毫不紧张，随着老龄海啸淹至，安老住屋将是一场灾难。长期政策失误并非偶然，而是政府压缩特区市民选择的手段。市民很快就会见到政府打着大湾区养老的旗号，配以各种正面资讯及政策，鼓励走入大湾区养老。一入大湾区，即受中共全面管控，待遇差别亦令养老者难以回流，政府就可在人口政策上下其手，达至人口换血。市民没有话语权，政府只会将土地的经济效益最大化，特区的安老住屋政策在用地上只会是装装门面，没有实质结果。◇

责任编辑：陈玟绮