【大澳门威尼斯人赌场官网2021年06月04日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新报184.49，按周微跌0.09%。分区指数除新界西再升0.12%外，港岛、九龙及新界东分别下跌0.96%、1.01%及0.01%。其余领先指数个别发展，大型单位续升1.3%，中小型单位及大型屋苑分别回调0.35%及0.57%。中原经纪人指数（CSI）最新报73.1，按周再升1.24个百分点。

政府制造供应断层

二手楼价指数结束五连升，但调整幅度轻微，六大指数偏软，大型单位及新界西支撑大市，前者两周累升3.4%，后者创近两年新高，距离历史高位只差2.3%。发展商趁旺市陆续推盘。恒基位于鸭脷洲大街的逸南，以迷你单位细银码招徕，上周开售50个单位，平均呎价达2.5万，数小时沽清。新世界大围柏傲庄III，首推连加推182伙，已收逾1.6万票，成为今年新盘票王，发展商加价7%加推149，抢购潮再现。二手屋苑亦频频出现破顶成交，但交投量稍有回落。政府推资助房屋亦时间巧合，绿置居开始拣楼。

“白居二”又同时推出，炒热居屋二手市场。楼价大有短期破顶之势。差饷物业估价署公报最新楼价指数连升4个月，创21个月新高，距历史高位只差1.5%，当中100平方米或以上大型单位按年升幅5.5%，跑赢中小型单位，意味豪宅受捧。疫情令贫富悬殊加剧，富者愈富，权贵毫不在乎以超高价入市，未通关大陆客已利用各种方法入市且占成交近一成，代理称不少大陆客正部署通关时涌港扫货。

房屋板块的另一端却惨况加剧。房委会公布数字显示，过去财政年度公屋及绿置居落成量只有不足6千3百伙，创十年新低，较前年预测数字低近两成。政府未有向市民清楚交代理由，且年年高估落成量，就是系统性问题。公屋供应未来五年情况难以改善，24年甚至出现断层，轮候时间势必短期超越6年。笔者多次指出，政府的所谓房策并非什么策略，而是数字游戏，方便政府利用滚动十年目标不断走数，拖延建屋而不用问责。笔者亦多次警告，建屋是资助房屋慢私楼快，政府一刀切将私人住宅比例由4成减至3成，又刻意撤回一手空置税，私楼供应势必缩减，增加资助房屋却追不上，造成市场混乱，价格借机炒上，如今不幸言中。十年来政府口口声声房策为市民住屋福祉，政策却反其道而行，楼价就是最有力的证明。

人口老化需求未减

之前有亲政府报章刊登分析文章，认为楼市已出现七大利谈因素。既然有人提出，值得仔细分析一下其论点是否属实。文章首先提出的就是人口老化及生育率低削弱需求。的而且确，中共插手特区事务，市民对前景感到悲观。楼价连续11年成全球最难负担，政府十年来令房屋问题恶化，居住环境细贵挤，自然迟婚及减少生育，以至特区出生率几乎全球最低。结婚率亦大跌，离婚率则大升，理论上新家庭住屋需求亦降。特区面对老龄海啸更是不争的事实，每年死亡人数早已超越出生人口。

上述推论听似合理，但为何特区人口仍然有增长？答案就是输入人口。特区政府有着各种各样的输入人口政策，单程证、输入内地专才、输入高科技专才、输入留学生、非本地毕业生留港计划，绝大部分利用这些计划的人都是来自中国大陆，支持住宅需求及租务。输入人口有明确的政治目的，就是利用“新香港人”取代现有香港人及价值观，维持劳动力增长，保持竞争力。

市民多次要求政府先减少输入人口舒缓住屋需求，政府却不但不听，而且加大力度，输入人口早就被推至中共利益层面。如今议会变成傀儡，未来政府更不用向市民交代，输入人口只会加快。政府正准备进行各项填海大计，包括“明日大屿”世纪填海，目的是扩充容量，迎接输入人口大计。离婚及不结婚令家庭式住屋需求下降，却衍生单身住屋需求。面对老龄海啸但特区老人同时是世界最长寿，意味人均占有居所的时间更长。由于政府安老政策失败，安老居所设施奇缺，意味长者居住的单位没有系统性流转，令房屋使用效率下降，平均住户人数下跌。长策估算住屋需求的主要失误是住户平均人数下降，导致需求低估，楼价节节上升。人口老化与出生率低不能简单换算成需求减弱。

服务中共撑起特区

共党安全法实施后，美国传统基金会经济自由度排名剔出特区，部分外资撤走，国际金融企业将总部迁离香港，减少外派驻港人员，文章提到第二个因素就是特国际金融中心地位动摇，经济复苏遥遥无期，楼市失去刚性需求，影响楼价表现。事实上，特区从来都不是国际金融中心，金融产品深度广度阔度跟纽约及伦敦世界级交易所差距极远，特区在中共控制下更没有资格。事实上，特区的定位是中共企业行使各种财技吸取外汇及炒股中心，服务对象是中国企业及大陆人，并协助中共企业包装成非中共企业去渗透其他国家，政府收紧查册就是方便稳瞒实制控制者身份。

上海及深圳两市交易所每日成交超越万亿，特区交易所每天成交只是千多亿，只要将部分成交转移特区，足以令成交翻倍，政府提高股票交易印花税正正为库房收入部署。特区不会成为国际金融中心，却会成为中共金融中心，中国是世界第二大经济体，服务中共企业及权贵的金融市场庞大，足已撑起特区经济。特区是否国际金融中心与楼价并无直接关系。悉尼温哥华都不是国际金融中心，但楼价仍大幅超越负担能力。

文章提到的第三个因素是货币基础缩减阻碍升市，而货币基础的主要原因是移民，单是居英国可能走资2,800亿。反映整个社会的货币供应M3有15.6万亿，如果溜走资金达一万亿已可严重冲击香港的货币基础，以往楼价升市因为市场钱太多，杠杆效应减弱必然会碍及楼价云云。中共之所以将特区变为中国炒股中心，不断利用IPO及回流上市，大举唱好未来前景，遏止报道负面消息，吸引资金留在特区投资。共党安全法实施之后，根据金管局公布数字，M3由去年六月的15.1万亿增至今年三月的15.8万亿，代表市场货币供应不减反增。即使货币供应减少一万亿，M3亦只是回到20年第一季水平，笔者不知道文章作者如何得出严重冲击香港货币基础的结论。这里还未考虑政府应对措施。特区政府从来关心的的是金融稳定，楼市政策亦表明是保持金融稳定，而不是照顾市民的负担能力。货币基础萎缩论又不成立。

所谓三个利淡因素，只要仔细推敲，论点不攻自破。其余四个利淡因素又熟真熟假?下回分解。◇

责任编辑：陈玟绮