【大澳门威尼斯人赌场官网2021年03月25日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者宁柏综合报导)3月23日，新西兰政府公布了人们期待已久的最新住房一揽子政策，立即引发社会各界的广泛关注和强烈反响。
按政府的介绍，此举旨在抑制日益疯涨失控的房价，打击地产界的投机行为，引导房产投资规范化，让更多的新西兰人能够买得起住房，成为首次购房者并加入有房族行列。
住房发展新政策的主要内容包括：
• 投入38亿纽元力求在中、短期内增加住房供应；
• 让更多新西兰人获得首次购房补助金和住房贷款，从而在目标地区获得更高的收入上限和更高的房价上限；
• 亮线测试时间 (为参照，与税务局是否征收物业售后的资本利得税有关) 延长了一倍，若在2015年10月1日之后购房，按现行政策，投资者在购房5年即可出售，而无需缴纳资本利得税 (CGT)。而新政策规定，购房者必须在购房超过10年再出售，方可免缴CGT，此举意在鼓励更多建房，减少短期炒房投机行为；
• 消除未来投资者的利息可抵扣漏洞，取消现行的对投机炒房的鼓励政策，逐步淘汰现有住房投资模式；
• 政府将通过于2019年10月设立的政府机构Kainga Ora (即住房与社区计划) 额外借款20亿纽元，以加快建地的购置和批复，促进住房供应；
• 最后将学徒发展计划延伸到进一步支持创业和创业培训。
政府宣布的这项住房一揽子计划，希望增加住房供应并消除对投机者的激励，以建立一个更可持续的住房市场。
总理Jacinda Ardern说：“这是一揽子紧急措施和长期措施，将增加住房供应，缓解市场压力，并使首次购房者更容易。”
住房危机是数十年来的一个问题，需要时间来扭转，而这些措施将有所作为。
Jacinda Ardern说：“没有灵丹妙药，但是所有这些措施的结合将开始产生作用。”
38亿纽元的住房加速基金
住房部长Megan Woods表示，政府正在通过38亿纽元的住房加速基金来加快房屋建设的规模。
“我们估计，住房加速基金将在中短期内为数以万计的房屋开绿灯。基础设施投资已被确定为政府短期内可以采取的增加住房供应的主要行动之一。该基金将通过资助必要的服务（例如，通往房屋的道路和管道）来启动住房开发，目前这些住房正在阻碍开发。”
Megan Woods说：“政府还将协助Kāinga Ora计划，额外借款20亿纽元，这将有助于通过战略性土地购买来推动一系列发展。”
对首次购房者提供额外支持
随着First Home Products收入上限的提高以及区域价格上限的变化，首次购房者还将获得更多进入住房市场的帮助。
在2019年，政府更改了规则，使人们只需要准备好5％ 的房屋定金，便可以申请资助。如今，这一范围正在扩大，以确保包括更多的人。此次扩张是伴随着新西兰储备银行最近宣布的贷款对价值比率的变化，该变化将要求投资者从2021年5月1日起需要40％ 的定金。
政府此次对购房者的收入上限进行了上调，按住房部长Megan Woods的表述：“获得财政资助的收入上限将从单个购买者的8.5万纽元提高到9.5万纽元，两个或更多购买者的收入上限将从13万纽元提高到15万纽元。房价和收入上限的更改将于2021年4月1日生效。”
新建物业和现有物业的区域价格上限的变化也将反映住房价格的上涨。
Megan Woods部长表示：“随着我们从COVID-19的影响中恢复过来，这套措施将帮助首次购房者进入市场，并促进建筑业的活动并创造就业机会。”
亮线测试延长至10年
Grant Robertson认为，房地产投资者现在市场上占买家的最大份额，因此政府必须采取措施抑制猖獗的投机活动。
“扩大国民银行的亮线测试并消除投资者的减息漏洞，将抑制投机需求，并使余额向首次购房者倾斜。新西兰的住房市场已成为经合组织中最难负担的。采取行动符合每个人的利益，因为继续允许不可持续的房价增长可能会对整个经济造成负面影响。我们最近几个月看到的房价上涨幅度不仅对负担能力有害，而且还对经济稳定构成风险。我们的计划还鼓励对新建筑的投资。为了支持我们增加供应量的目标，我们将在当前五年内对新建投资物业进行亮线测试。这将使新西兰人有更多的机会购买他们的第一套房子。我想强调的是，这项测试并不适用于家庭住宅，即自住房屋。”Grant Robertson说。
此外，“政府正在为2021年预算案而制定一项针对毛利人住房问题的一揽子计划。”
税收制度主张以债务为主导的住宅物业投资，而不是更全额征税和更俱生产力的投资。为了减少投资者对这些投资的需求，政府将取消投资者相对于首次购房者的优势。
取消利息税抵扣漏洞
收入部长David Parker说：“内阁已同意取消房地产投资者在计算税收时可以用其租金收入抵消利息费用的能力。”
部长们也正在考虑关闭对投机者的纯息贷款 (即无需归还) 的漏洞。储备银行将在5月份就有关债务与收入比率的建议以及有关债务收入比的任何建议，向部长们汇报，特别是针对投资者。
具体来说，凡在今年3月27日和之后购入的住宅投资物业，从10月1日起将不得抵扣房贷利息。
而在3月27日之前购买的投资物业，目前仍可进行利息抵税，但未来四年其可抵扣部分将逐渐减少，每年减少25%，因此从2025年4月1日起将完全取消房贷利息抵税。
以上利息税抵扣的取消让房东们连声叫苦、哀嚎一片。此前，购房者可将购买住房的贷款利息作为支出，与税金收入相抵消，实际作用相当于减税。今后这一优惠将不复存在，房东须全额缴税。
学徒促进计划延伸到其他政府部门
为了确保我们拥有建筑业所需的人力资源，政府将学徒制提升计划延长了四个月，以进一步支持创业和创业培训。
这意味着在额外的四个月内开始有学徒的雇主也可以获得一些“学徒促进”支持，这可能会使5,000多名新学徒受益。
自2020年8月启动以来，已有10,000多名雇主签约，并为21,000多名学徒提供了近9,700万纽元的补贴。
新政的长远影响
新政最大的受益者，看起来是首次购房者，因为这一群体将从政府那里获得首次购房补助金，他们申请房贷也会比现在更容易。
从房屋供应方面看，尽管政府上调了全新房产的价格上限，例如奥克兰的新房价格上限从65万纽元提高到70万纽元，然而70万纽元的全新房产在奥克兰城区几乎找不到，不要说这个价位的独立房屋很难见到，即使是连排屋，价格往往都超过80万纽元。这迫使首次购房者必须到远郊去寻找可能申请政府补助金的新房。因此，上调房价上限，对于像奥克兰这样的房价持续飚升的大都会城市，基本没有可操作性。
按新西兰房地产协会 (REINZ) 预计，由于未来房东无法利用房贷利息抵税，从大概率上分析，房东很可能会上调租金以减少损失，降低物业投资成本。因此，将使租金比现在更难以承受，而租客为购房存下首付也将变得更难。
业内专家普遍不支持政府新政
新西兰房地产投资者联合会主席Andrew King表示，新政策令人震惊，这一传统的优惠政策的取消，影响金额涉及数千万纽元，相关损失将由房东承担。稍早《住宅租赁法》(Residential Rental Act) 的“修正”，已使天平向租户方面倾斜，房东的权利被剥夺和限制了不少。未来，房东们的日子将会变得更为艰难。
新西兰房地产投资者联合会执行干事Sharon Cullwick干脆指出，未来得有足够的钱付清全款才敢买房出租。
奥克兰房地产投资者协会 (APIA) 副主席Peter Lewis 认为，政府的新政策客观上是惩罚房东，然而，即使政府“消灭”了房东，新西兰也不可能多出一栋房子，但会涌现出更多的购房者，供需依然失衡。
Westpac银行高级经济学家Satish Ranchhod表示，政府的住房新政策可能“对房价和整个经济活动带来重大下行风险，经济复苏可能会更加缓慢”。
“今天宣布的政策，尤其是利息抵税政策的取消，将显着降低投资于住房的财政激励。”他继续说。
ANZ银行首席经济学家Sharon Zollner说：“这增加了房价下跌的风险，政策制定者很难实现软着陆。”
她表示，人们对政策的反应多种多样，这令最终效果难以判断。就更广泛的经济影响而言，只要计划中的活动没有受到重大影响，并且随着疫情的消除和边境的开放，房地产引发的风险可能并不会让人过分担心，毕竟“如果一味放任房价继续疯涨，经济同样难以承受。”
不难看出，政府希望通过政策手段来抑制房价。然而一下就推出如此多的政策规定，整个过程缺乏与民众的沟通机制，一经宣布，择日实施，这种强制行政很可能会伤害不少工党的支持者，进而还将影响2023年的大选，这更会影响到政府政策的连续性或一致性。此举究竟是喜、还是忧？
责任编辑：易凡
