【大澳门威尼斯人赌场官网2021年12月08日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李欧编译报导）通货膨胀现在是一个炙手可热的话题，10月份年通货膨胀率上升到惊人的6.2%。这是自1990年11月以来的最高水平，相比过去5年可控的2%，通胀是真正的急剧上升中。

通货膨胀也在很大程度上影响着房地产市场。根据斯坦福大学的一项研究，住宅房地产历来是通货膨胀时期的“投资避风港”。研究人员发现，在1970年代（又一个通胀飙升的时刻），房价相对于经济规模上涨。这对房主和房地产投资者来说是个好消息，因为这意味着，他们房屋的升值，有助于抵消其它地方的价格上涨。

但是，如果您要购买新房，这将是一个重大挑战——今天也是如此。简单地说，通货膨胀是指商品和服务的价格上涨，从而降低了我们的购买力。目前，有几个因素正在导致通货膨胀。首先是政府对COVID-19疫情期间的经济援助。
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Realtor.com的经济研究经理乔治・拉提乌（George Ratiu）解释说：“由于政府支持美国家庭并提供‘经济援助’，这让许多人有了更多的购买力。”“但很多美国人可以远程工作，不需要花在办公室的外卖午餐、通勤和停车、干洗和其它费用上。因此，这些商品和服务供应方的公司需要收取更高的费用，因为他们的客户减少了。”

导致当今通货膨胀的另一个因素：全球范围内发生的供应链问题。由于疾病和封锁导致业务放缓，制造业因疫情而中断，货物进入港口仍然存在重大问题。 （洛杉矶/长滩地区是经常被提及的瓶颈之一，很多产品通常从亚洲运抵那里。）一旦这些物品到达美国，用卡车将它们运往美国也具有挑战性，因为能驾驶16轮货柜车的人力也面临缺工状态。

“工人短缺，公司正在提高工资以解决这个问题，但同时也提高了价格”，全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）说。因此，如果浴室水槽通常售价为100美元，现在制造商必须提高价格，因为工人和司机的费用都更高了。

其实在通胀开始上升之前，房地产市场就一直吃紧，价格和租金不断攀升。“通货膨胀更加剧了住房供需失衡，住房价格甚至更高”，纽约大学商学院经济学教授劳伦斯 J. 怀特（Lawrence J. White）解释说，“人们认为，‘我需要对冲通胀，住房传统上是一种长期、耐用的资产。’”

因此进入房地产市场的人越多，需求越大，供应越少，价格就越高。怀特还表示，美国大部分地区都存在严重的区划建设问题，这使得市场对于想要购买和租赁的人来说更加艰难。

“土地使用的限制，无论是独立屋住宅的面积，还是多户型物业出租或公寓物业，都进一步限制了供应。”怀特解释说。

毫无疑问，强劲的通胀会影响购房者的预算，对大多数融资买家而言，抵押付款将是他们能负担得起的主要决定因素。拉提乌（George Ratiu）说，“抵押贷款利率往往会随着通胀而变化，因此利率会上升。美联储一直是抵押贷款支持证券的主要购买者，但这预计将在2022年4月结束，从而推高利率。12月2日，房地美的（30年期固定型）利率上升至3.11%。”

随着通货膨胀侵蚀购房者的消费能力，许多人可能想知道：情况何时会好转？怀特表示，“我的预测是，随着我们解决供应链问题，大多数地方的房价都会上涨。”，“我们回到50年前的消费趋势，人们一直在从购买商品转向购买体验——去健身房、外出就餐、乘船游览。新冠病毒完全扭转了这一点，疫情期间谁想去餐厅或电影？”

“但如果情况发生变化，并且我们确实在服务上花费更多，这将有助于解决供应链问题”，怀特说，“货物需求的瓶颈将会减少。”一旦发生这种情况，通货膨胀应该会减弱，并允许购房者恢复到疫情前的预算。

另一个影响房地产市场的大问题是利率的下一步走向。这在很大程度上取决于美联储采取的措施。

劳伦斯・云（Lawrence Yun）说：“到明年年底，30年期抵押贷款利率可能会从目前的3%升至3.7%。”但是有鉴于，突如其来的新变种病毒Omicron，这将变得更不可预测。

所幸，周二（11/ 30），美国联邦住房金融局（FHFA）宣布，2022年房利美和房地美公司的基准贷款限额，再增加近10万美元。在美国大部分地区，2022年一单元房屋的常规贷款限额（CLL）将为64万7,200美元，比2021年的54万8,250美元增加了98,950美元，另外，高成本地区的一单元房屋最高贷款限额将是97万800美元。FHFA对高房价做出反应，此举将有助购房者减轻购房压力。#

本文刊载于旧金山12月4日地产版

责任编辑：李曜宇