【大澳门威尼斯人赌场官网2020年10月01日讯】文：文君・湾区ADU专家
ADU政策颁布实施3年多以来，加建改建ADU能够增加租金收入，提升投资回报率，从长远看能够让房屋增值，这几乎已成共识。但加建改建ADU后地税Property Tax增加多少？也是很多屋主和投资人关心的问题。今天，文君带您一一了解湾区主要城市加建改建ADU后，地税都是怎样变化的。

地税Property Tax是归属县County一级政府管辖。加州的地税法规定，当房屋所有权发生改变，或不动产发生新建、加建、改建等，从而使不动产的价值发生变化时，就会触动对物业进行重新评估。而重新估值时，只有新建、加建、改建等部分会被重新估值。而地皮（Land）和没改动过的主屋（Primary House）的地税基数不会发生变化。

ADU（不管是加建还是改建）属于房屋加建一类，所以，建了ADU之后，地税估值基数会有所提高。但是，每个县对加建的ADU采用的估值方法并不完全相同，如Santa Clara County采用市场比较法和成本估值法并用（详见下文），San Mateo County、Alameda County、San Francisco County等均采用市场比较法。

什么情形物业会被重新估值？

“新建New Construction”或“基本上等同于新建（Substantially Equivalent to New）”，如：
在空地上建一个全新的建筑结构，新建的部分会被增值，而土地的估值基数不变；在现有房屋上增加面积，如原来房屋面积1200呎，现在增加到2000呎，其中增加的800呎会成为新的估值基数；

在现有物业上增加功能，如加车库、游泳池、卫生间等，增加的功能区成为新的估值基数；

对现有建筑进行物理变化（即Rehabilitation重建），将建筑物或其中的一部分转成另一种用途，新改变的用途面积成为新的估值基数；

房子拆除到可以看到基础材料（裸露墙板、墙钉的程度），而修复后的房屋基本上是全新的房屋，如换了屋顶、外墙、地基、水电、暖通系统等，这种修复后增加的价值是按照新建筑来重新估值的。

会用什么方法重新估值？

估值常用的方法有市场比较法、成本法和收入法（如果物业产生租金或营业收入的情况下）。

根据《加州宪法》，如果能够找到市场可比参照的话，首先要用市场比较法Market Comparables。当建筑施工完工时，完工当天物业的市场价值与原物业估值基数之间的差异，就是新的地税基数。

当无法找到市场可比参照的话，地税官也会用成本估价法。但地税办公室采用的成本估价是基于“Full Economic Costs 总经济成本”，而不是承建商或屋主自建发生的实际建筑成本。“Full Economic Costs 总经济成本”包括建成这个新建筑所花费的人工成本、材料成本、许可费、承建商的运营成本及合理利润等，还包括一些非直接建筑成本，如开发商管理费、专家费、施工贷款、保险，以及地产开发行业的合理利润等。

如果新建物是有营业收入的，可用收入法来估值。就是整个物业能够产生的营业收入，减去土地的价值，其差额就是新建或改建的物业的市场价值了。

总体而言，没进行加建装修之前物业的卖价，与加建改建装修完成之后公开市场卖价之差，就是可衡量的市场价值。

在Santa Clara County不同类型的ADU是怎样分别估值的？

Detached & Attached ADU：用工程竣工时的市场价值来估值。如果工程当年没完工的，则按照当年1月1日当天的市场价值来估值。如果无法找到市场可比价的，也会用成本估价法。

Garage/Interior Converted or JADU：虽然没有增加总建筑面积，但因为改变了现有空间的使用功能，转换部分会按照市场价估值。

估值异议处理Appeal

如果屋主不同意估值官的估值结果，最简单而且免费的方式就是提起争议处理。屋主可与估值办公室约一个非正式的重审过程。但最好在收到年度的、补充的或修正的估值报告30天内，跟估值办公室联系来预约这个非正式的重审，而不是直接递交正式的估值上诉。#

湾区各县估值办公室联系电话：
Santa Clara County：（408）299-5500
Alameda County：（510）272-3787
San Mateo County：（650）363-4500
San Francisco County：（415）554-5596

参考文献：
//www.sccassessor.org/index.php/property-information/homeowners/granny-units-accessory-dwelling-units
//www.sccassessor.org/images/publications/New_construction_broch_web_version072015.pdf

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文君简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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责任编辑：李欧