三道红线压身陆房企为减债使出浑身解数

更新 2020-09-18 8:34 PM 人气 974

标签: 恒大, 大陆房企, 大陆楼市, 去杠杆, 三道红线

【大澳门威尼斯人赌场官网2020年09月18日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者刘毅综合报导）中共日前对大陆房企划定了三条红线，强制房企去杠杆及限制其融资，为了减轻债务压力，大陆恒大集团启动分拆上市，另一家富力集团也再次配股融资。

为降低债务房企使出浑身解数

恒大集团是大陆房企的龙头企业，但是恒大同时踩了三道红线，为了降低负债，恒大启动了配股和拆分。

据《21世纪经济报导》9月17日消息，恒大集团旗下恒大汽车15日发布公告称，将以配售新股的方式共募集约40亿港元，配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展，并弥补其亏损，还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。

早在8月13日，恒大集团就发出了拆分物业上市的公告，并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示，此举预计降低恒大负债率19个百分点。

另一家同样踩到三道红线的大陆地产商富力集团9月15日晚间发布公告，以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股，共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务。

而在去年的12月19日，富力已经配售2.73亿股新H股，配售价格为13.68港元/股，所得款项用途与本次配股一致，即偿还负债。

相隔时间不长的两次配股，皆因富力集团的资金压力。富力2020年中报显示，富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%，净负债率为177%，现金短债比也远小于1，都突破了融资新规“三道红线”的底线。

配股之外，富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务，以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，对此富力未予置评。

另外，一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日，泰康保险通过协议受让的方式，受让阳光城集团13.53%的股份，成为第三大股东。

阳光城集团2020中报显示，阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32，踩了两道红线。

华南一家房企高管称，各家公司近期都在研究如何调整债务结构，以及通过更多的资本运作等方式，以使得财务数据符合监管要求。

克而瑞研究显示，截至2020年中，179家房企总有息负债规模为84,165亿元人民币，较期初增长了6.64%。其中，76家重点房企总有息负债72,913亿元人民币，较期初增长6.18%，净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势，超过六成企业的净负债率有所上升。

中共划下三道红线迫使房企去杠杆

为了迫使房企降杠杆，8月20日，中共住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，中共监管机构将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值：每降低一档，上限增加5%，即：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速过不得超过15%。这意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。

数座大山压顶房企日子难熬

对大陆房企来讲，近来的日子真是不好过。

首先，今年下半年，大陆房企有境内外融资债券到期规模约为5,588亿元（人民币，下同），较上一年增加58%，大陆债务集中到期，房企下半年面临巨大偿债压力。万达、恒大、绿地、绿城、华发5家房企下半年到期债务最多。

其次，融资受到严格限制，如果是踩到三道红线，将不允许发债融资，房企之前的借新还旧招数失灵。

中报数据显示，上半年76家房企中约有91%房企未能达标，尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅20%；触及三道红线的红档企业有16家。

再有，受瘟疫打击，房企销售普降。融资受限，债务压顶，房企销售回款成为解决现金流的重主要途径，但是受瘟疫影响，大陆售楼处被迫关闭了1个月，虽然近来在房企促销之下，销售有所回升，但大陆24个城市日前升级了楼市的调控措施，使房企希望搭乘“金九银十”销售旺季的希望落空。

另外，大陆房企的毛利率出现下滑。据40家已经发布半年报的上市房企的数据显示，和去年同期相比，有30家房企的毛利率出现下滑，其中，建发国际集团的毛利润率从2019年上半年的40.62%下滑至21.89%，下滑幅度最大。不仅是中型房企，大型龙头房企的毛利也出现下滑，碧桂园的毛利率从2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地产毛利率亦从2019年上半年的34.89%下滑至目前的30.59%。