楼价跌六成楼市仍待曙光

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【大澳门威尼斯人赌场官网6月17日讯】回归5年,不难发觉香港出现了巨大的转变,这些转变,可能是事物发展的必然规律,不以人们的意志而转移,也可能与回归的种种有关,也可能与全球整体经济气候拉上关系。

5年,是时候为香港做一次较全面的回顾与前瞻。

据明报6月17日报导﹐买楼可说是反映巿民经济状??的最佳指标,回归初期排长龙买楼的盛??,在97年金融风暴后难再复见,往后楼价只跌不升。

由无壳蜗牛至住宅业主,由房策官员至大地产商,近年来都活在楼市阴影下。眼见楼价累积跌幅达六成,有人趁低吸纳成为逆市大赢家﹔相反,大批负资产业主却不知何时才能松绑。

居屋政策和房屋架构渐见清晰,结构性经济问题及高失业率却未露曙光,楼价攀升无望。输家们,前面恐怕还有漫长的艰苦道路。

“负资产问题一日不解决,香港(经济)不会有明天﹗”负资产大联盟主席陈启明相信,香港人并非无钱,至少从银行存款增长可以见到。自从出现负资产的问题,香港人危机感有增无减,就算有份工,都省吃省用,试问人人消费心态如此,经济怎能有起色﹖

“总之政府首要搞好经济,令市民觉得香港有前景,这样便可令负资产业主有求生的意欲。”这是他对特首董建华今后施政的由衷之言。

本身经营零售生意的陈启明说,近年生意一般,虽然自己也是负资产“人办”,但情??总好过一些打工仔的联盟成员。他说,不要以为负资产都是金融风暴的后遗症,“我认识有不少成员,是99及2000年才买楼,部分甚至借政府首次置业贷款,如今到期,要多供首置部分的本息。”

回归5年,负资产问题不但影响港人的消费意欲,部分负资产业主的生存意志及自尊都被消磨殆尽,烧炭事件时有所闻。据金融管理局数字,截至今年3月底,全港共有67500宗负资产个案,数字未包括由政府资助及发展商提供的二按计划。以一个家庭平均有3至4名成员计,受影响人数可能高达20多万。

大联盟较早前便提出,希望港府格外施恩,容许负资产业主延迟,供首置部分的贷款。

陈启明忆述,推出140%按揭计划的中信嘉华银行董事的一番话,反映为何银行愿意推出针对负资产按揭的原因。该董事说﹕“97年至今,仍愿意承担本身的负资产楼按,对于这样负责任的好客,银行怎会不争取﹖”

他说,负资产业主是“好客”并非妄语。就他所见的大联盟成员,两公婆胼手胝足,节衣缩食,仍要向银行供款,为的是保卫自己的楼房资产。

陈启明说,一日,一名支持大联盟的市民走来对他说﹕“我好支持联盟所做的事,但我不再是负资产,因为我决定放弃层楼,迄今已断供4个月。”他说,若个个负资产业主都放弃物业,你想想本港楼市会变成什么景??﹖

香港回归5年,楼市可说“有跌无升”,产生大批负资产的楼市“输家”。不过世事无绝对,楼价大跌,对拥有大笔资金、眼光独到的实力买家,却是择肥而噬的千载良机。

除了大型发展商趁低买地外,97年后在楼市最积极入市者,无疑是人称“玩具大王”的旭日国际集团主席蔡志明。

蔡志明97年至今,先后购入数十项投资物业,涉及金额近40亿元,而近期最瞩目的两宗入市个案,分别是以每呎近11,000元购入已落成、全球最高的住宅物业——红磡海名轩两个相连复式单位,以及作价2.1亿元,向前市政局主席梁定邦家族购入旺角先施百货现址。

此外,蔡志明购入的物业不少属于银主盘,往往能以极低价钱购得“便宜货”,又或租金回报率极高,成为楼市大跌下的“大赢家”。

蔡志明承认,97年后楼市大跌,造就了他的入市良机。“97年想入市又‘冇胆’,多年来‘忍手’积存大量资金﹔加上近年公司的玩具生产生意赚大钱,而入股的美国上市公司股价不断上升,能够售股套现,因此能趁97年后楼价大跌,可大手吸纳高回报的物业。”

蔡志明采取“只买不卖”、做其“收租佬”的策略,“买入的物业,个别租金回报率可以有9厘﹔银行做按揭,息率可以低至拆息加15点子,现时只有3厘左右。可以说,单是收租已够供楼有余,故所有物业投资都非常稳阵自己的玩具生意利润和售股收益,每年都有数亿元,所以每隔一段时间,又会有新的资金入市。”

他说﹕“不用为供楼担心,只要日后楼价能翻一番,就可以提早退休。”

然而,这位身家数十亿、“稳坐钓鱼船”的大业主,对香港政府的“托市”措施却有此看法﹕“政府以为透过置业贷款鼓励人买楼,便可以稳住经济,其实大错特错﹗有楼人士每个月要供楼,都不敢随便花钱,悭埋悭埋只会北上消费。可以说,香港愈多人买楼,消费市场和经济愈困难﹗”

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