【大澳门威尼斯人赌场官网2019年08月01日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李扪心编译报导）资深房地产投资者强纳森·必德米德（Jonathan Bidmead），本周在新西兰金融顾问澳门威尼斯人赌场官网网站（goodreturns.co.nz）上发文表示，由于政府没能能扭转针对房地产“投机者/投资者”的限制政策，将可能会导致新西兰自1930年代以来一直都没有发生过的危机——出租房屋数量灾难性地下降，同时推动租金上涨。
文章说，像围栏政策（Ring-fencing）这样的政府政策（即停止用出租房屋的损失来抵消其它收入需缴的税款），只是政府要惩罚他们所认为的富有房东的一个例证（实际上这些人大多数都只是中低收入者）。政府这些针对房地产”投机者”的政策，打击了长期出租房屋的”投资者”，导致了当前的出租房屋短缺，并且让租房行业陷入了严重困境。
必德米德多年来一直从事房地产投资。他是《看不见的百万富翁：房地产致富指南》一书的作者。他表示撰写此文的目的，首先是要回应“由三位所谓的独立专家在2018年2月、受前住房部长委托而撰写的‘新西兰房屋库存报告’；其次是想回应媒体对于出租房屋房主所表现出的偏见倾向”，希望政府在制定政策时，能够区分真正的长期出租房屋的“投资者”、和依靠短期买卖房产赚取差额利润的“投机者”之间的区别。
必德米德认为，因为没能把“投资者”从“投机者”中区别开来，政府出台的多项打击房地产“投机者”的政策，可能令并不富裕的租房行业的“投资者”们受到最严重的打击，这最终将会导致新西兰近90年以来最严重的租房危机。
住房库存报告 问题多多
文章说，专家小组的“库存报告”，是利用既得利益来强化自己的哲学的“回声室”。必德米德还质疑小组成员的资格，认为其中两位作者并不像所声称的那样“独立”。其中独立经济学家伊葵博（Shamubeel Eaqub）始终在言论上反对出租房房主，而艾伦·约翰逊（Alan Johnson）则宣称，“住房法已经为‘妈妈和爸爸’投资者的蓬勃发展创造了一个环境”。
只有奥塔哥大学公共卫生学教授豪登-查普曼（Philippa Howden-Chapman）在促进对更健康家园的需求方面，做了一些出色的工作；而健康家园计划，则应该得到真正房东们的支持。
令人非常失望的是，没有任何来自房东背景的“独立”专家被委任参与这个报告——特别是如果前住房部长特怀福德（Phil Twyford）真的想要“了解问题的严重程度”，他就应该这么做。
最后一点，是这个报告严重依赖过时的统计数据，并且其中许多是估计数字，而实际的危机可能比报告中所说糟的多。
文章引述新西兰先驱报的说法表示，新西兰迫切需要进行一次新的人口普查，因为在去年的人口普查中，有多达10％的人口、以及多达30％的毛利人没有计入统计数据。虽然统计局表示将尝试推定可能的数字，但这最终仍只能是猜测。
考虑到该报告主要关注于住房市场的租赁部分、以及租户和一般人口不断发展所面临的挑战，因此考虑房东的商业模式以及房东如何参与正在推进的解决方案，就非常地重要。因为复杂的问题需要协同作用来解决。
必德米德逐个分析了房东、房客和租房模式等主要的几方面问题。
谁是房东？
文章说，房东是打算长期（10年或更长时间）出租自己房产的人，是住房市场真正的投资者；而那些通常在6个月之内或更短的时间内买卖房产的人，他们是房地产交易商，他们才是投机者。
根据商业创新与就业部（MBIE）2015年9月7日的报告，有79.68％的私人房东只拥有1套出租房产，还有17.50％拥有2～5套房产。这些群体加起来，占所有房东人数的97.18％。
这些房东（投资者）并不是媒体所想像的、或政治家所描绘的、是富人或贪婪的人。这些人其实都是勤劳的、中低等收入者，他们只是试图在他们的工作之外，再经营一个小生意。
这些私人房主提供大约90％的出租房屋，而政府提供的出租房屋只占总量的10％左右。
谁是租房者？
在过去100年中，世界上有30％～40％的人口一直都在租房住。由于种种原因，这些人中的大多数人收入都很低，他们从来没有办法为拥有自己的房屋积攒足够的钱。而为了跟上人口的自然增长和移民人数的增长，新西兰必须增加出租房屋的供应量。
2018年9月，全球的中产阶级人口首次超过总人口的50％。其中许多人都力图生活在更清洁、更环保、更和平的环境中，包括新西兰人在内。全球面临的挑战之一，将是提供足够的经济适用房，用来出租给日益增长的需要租房住的人群。
房东商业模式的运作
——数十年无偿辛苦工作 退休才得回报
一般的出租房产，主要都是通过购买现有的个人房屋而获得。与大多数中等收入者一样，一般来说，出租房屋价格超出了大多数房东的承负能力，因为他们可支配的收入很少，无法靠节省来筹足抵押款。
这就需要房东延迟收益的时间，应对最初阶段的损失，以及经常出现的收入低增长甚至是负增长的时期。一个房东通常不会在出租房屋的前10年，获得大量的现金流。
出租房屋通常在最初的时候都会有损失。如果在交付了抵押贷款利息和其它成本之外还有一些利润，那么他们会把这些钱单放起来，用在出租房屋的维护和装修上。
房东的工作通常是艰苦的工作，没有有形的收入，往往在出租过程中都在赔钱。因此，房东实际上会无偿工作10到20年，只有在最后出售了房产，才能够收获他们用以退休的金蛋，几十年的辛苦付出才得到回报。
既然房东的商业模式是这样运作的，那么政府通过取消房东的房屋折旧和围栏政策损失补差，这实际上是在阻止对租赁房产的新投资，也就会大大减少出租房屋的存量。
鉴于政府不可能成为住房存量的主要提供者（只占约10%），那么恢复房东的合法商业优势，使所有业界人士都可以受益，这样做才最符合成本效益。
根据新西兰住房报告，提供给“投资者”的新抵押贷款，已经从2015年9月的34％，下降到了2017年9月的22％。更糟糕的是，这类“投资者”并没有区分出租房产的房东和买卖房产的“投机者”。通过采访许多经纪人和银行家，特别是在奥克兰地区，发现所谓“投资者”所获得的新贷款，主要是提供给了房屋买卖者（投机者）而不是房东（真正的投资者）。
人口增长 出租房屋供应却相对减少
文章说，在美国经济萧条时期，如果一个人房贷违约，那么他可以将房屋钥匙交给银行，他的责任也就在那里结束。因此，美国的非理性贷款都以银行倒闭或政府救助而告终。
但是在新西兰，房贷违约的人在住房被银行强制出售后，仍然要对未付清的房贷负责。因此，相对较少的新西兰房主会选择出售房产，他们反而会倾向于在低迷的房屋市场里寻找出路。
事实上，更多的投资者倾向于出售房屋并承担及时偿还银行贷款的损失。这通常会为新房主进入市场提供机会。
2016年，新西兰储备银行将新房购买者的最低抵押贷款门槛（LVR）提高到20％，而投资者们则提高到了40％，这在严重住房短缺时期，确实有效地限制了可用于住房投资的资金。
但是政府通过储备银行发表的这个限贷令，也为可能的新房东造成了一个几乎无法逾越的障碍。
由于房地产投资者的贷款门槛很高，那些传统上选择成为长期房东的人现在无法再这样做。如果他们想投资房产，你们他们唯一的选择就是买卖房产赚取差价，直到他们可以赚取足够的钱来支付储蓄银行目前要求的30％或35％的抵押款。
限贷令再加上即将到来的围栏政策，这会使现有的房主中，许多人选择退出住房市场。导致原来用于出租的房产正在被清空、翻新，并出售给新的购房者，这就会加剧出租房产的短缺。
出租房屋供应危机的解决方案
-如前所述，将房贷门槛降低到10％。
-重新引入房屋折旧政策，以协助房东最初投资的前10年内，尽量减少租金损失。
-取消围栏政策，以协助房东尽量减少前10年损失的影响。
这些政策让许多中等收入者尽管有愿望，但仍无法成为房东。更改这些政策，将有助于他们这样做。这对政府来说，也是最具成本效益的选择，远远好于政府试图成为出租房屋的主要供应者所需的巨大支出。
房东可以采取的行动
1.向内务部长发佛依（Kris Faafoi）、住房部长伍兹（Megan Woods）和国家党住房发言人考林斯（Judith Collins），以及优先党党魁彼得斯（Winston Peters）发送电子邮件，提出你的疑虑。
2.目前的房东：如果可以的话，保留现有的房产。10年以后你会感谢自己。
3.鉴于工党政府威胁要限制租金上涨，尽快审查你的租金，并将其提高到市场价格。
4.鉴于工党涨幅威胁要取消90天无原因终止条款，必要时立即使用这个条款。
如果围栏政策实施，房东选择租户时要更加挑剔，因为修理、粉刷房屋、或者换新地毯等，花费都不便宜。由于无法将这些花费与房东所遭受的损失用来抵消收入，这意味着最好让一个空置的房子多停留一段时间，直到你找到一个能照看它并支付租金的房客。
责任编辑：上官翎
