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毕马威报告:2019或为新西兰房市“试金石”

国际专业服务公司毕马威(KPMG)在其2018年《金融机构业绩调查》中表示,2019年可能是新西兰房价适应能力的“试金石”。 (Hannah Peters/Getty Images)

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【大澳门威尼斯人赌场官网2019年02月20日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者温妮综合报导)随着去年年底海外买家禁令的实施,加上目前澳大利亚住房市场的困境,新西兰房市将发生怎样的变化?国际专业服务公司毕马威(KPMG)将2019年视为新西兰房市关键的一年。

据金融网站interest.co.nz报导,毕马威在其2018年《金融机构业绩调查》(Financial Institutions Performance Survey)中表示,2019年可能是新西兰房价适应能力的“试金石”。

2018年市场以两种节奏结束

毕马威在报告的住房部分指出,2018年新西兰住房市场以两种节奏结束。

报告表示,2018年12月,奥克兰中间价为86.2万元,较2017年12月上涨0.2%。这表明奥克兰市场似乎已经见顶,尽管销量大幅下跌,但价格仍然稳定。另一方面,除奥克兰外,全国其它地区中间价为48万元,较2017年12月上涨6.4%。

报告指出,经济学家普遍认为,新西兰房价往往与澳洲走势一致,这反映出两国市场相似的供需因素。但澳洲对新西兰的影响往往要滞后半年的时间。目前澳洲市场疲软,悉尼房价下跌9.5%,墨尔本下跌5.8%。因此,很多人担心新西兰市场(主要是奥克兰)迟早会出现类似现象。

毕马威表示,尽管一些评论员认为,缺乏住房供应、高移民数字和创纪录低利率等因素将限制来自澳洲的影响。但这种逻辑意味着,当前的市场价格只是从潜在的经济因素上看是理性的,而“资产泡沫”往往受非理性因素所影响,例如‘担心错失良机’等心态。

因此,毕马威认为,由于新西兰从2018年10月开始实施海外买家禁令,加上澳洲房价正处于挣扎之中,2019年很可能成为新西兰房价适应能力的“试金石”。

影响房市的主要因素

(一)LVR限贷令

毕马威指出,今年年初开始,储备银行开始略微放松了贷款-房价比(LVR)限制,这一因素可能有助于支撑房价。

报告分析说,储备银行清楚,尽管新西兰家庭债务与收入比很高,新西兰容易受到全球风险的影响,但房价上涨和家庭贷款增长幅度似乎有所放缓,因此该行可以略微放松LVR限制。

但毕马威表示,这不大可能产生重大的直接影响,因为这些银行已经在现有的LVR限额内发放了大量贷款,而且从历史上看,各银行几乎没有突破限额的倾向。

除此之外,由于高LVR贷款可能需要额外的资本要求,而且可能需要大量的资本,银行可能会认为不值得发放这类贷款。

(二)KiwiBuild

毕马威指出,尽管KiwiBuild承诺在2028年底前为首次购房者建造10万套经济适用房,但在截至2018年11月30日的5个月内,仅建成33套,另有77套在建,这说明KiwiBuild距离真正对住房危机产生实际影响还有漫长的路要走。

毕马威表示,新西兰各大银行均同意为KiwiBuild买家提供贷款,Kiwibank和ASB银行还为贷款人提供现金激励,多数银行将首付门槛降低到5%-10%。

(三)海外买家

报告指出,去年10月生效的海外购房者禁令似乎已经影响了住房市场,而且影响程度可能超过预期。

2018年12月,全国住房销量降至7年来的最低点,下降12.9%,尽管下降的部分原因是上市房源减少了13.3%。除

奥克兰外,新西兰其它地区住房销量仅下降8.2%,而奥克兰地区受到禁令的影响似乎最大,销量大降24.3%。

毕马威表示,海外买家禁令的影响,加上建房许可的增加和KiwiBuild,最终“房市泡沫”是否会破裂,还有待观察。

目前新西兰市场啥情况?

权威数据显示,奥克兰住房市场持续稳定,但继续呈下跌趋势。全国租赁市场都很紧张,惠灵顿和奥克兰房租创历史新高。

新西兰估价局(QV)2月13日发布的数据显示,今年1月,奥克兰住房平均价较去年同期下跌1%。这是奥克兰平均价连续第2个月出现下跌。

新西兰房地产协会(REINZ)2月14日发布的数据显示,今年1月,奥克兰中间价创下3年来的最低水平,从去年12月的82万元下跌2.4%至80万元;全国中间价为55万元,略低于去年12月,但较去年同期高出5.8%;全国16个地区中,有14个地区房价同比上涨,只有奥克兰和基督城在下跌。

根据Trade Me的数据,今年1月,惠灵顿市租金高居全国首位,过去一年里上涨10%,周租金高达595元,较奥克兰高出45元;全国租金增长5.3%,创下每周495元的最高纪录。

OneRoof编辑沃恩(Owen Vaughan)表示,随着近20万名大学生下周开学,租房需求增加将会打击各行各业的租房者。

奥克兰租赁房源日益紧张,从海外招聘的教师因找不到房,不得不住在校长家。

据报导,最近奥克兰西区Flanshaw Rd School校长泰勒 – 帕特尔(Cherie Taylor-Patel)不得不敞开家门,为两名来自海外的教师及家属提供住处。其中一位来自斐济,和他一同前来的还有自己的妻子和1岁大的孩子;另一位是从巴西回国的新西兰教师。

房市信心调查:奥克兰房价不会上涨

ASB银行2月15日发布的住房信心调查显示,预计房价会上涨的净比例在下跌,全国净23%的受访者预计房价会上涨,低于28%的长期平均值,但高于去年同期的16%。

奥克兰只有净8%的受访者认为房价会上涨,创下该地区9年半来的最低水平。

调查还发现,5年半以来,首次有更多的受访者认为现在是买房的好时机,而不是 糟糕的时机。17%的人认为现在是购房好时机,而16%的人认为不是好时机。

另外,储备银行最新季度期望调查显示,人们对今年房价涨幅预期大幅下降。受访者预计,未来12个月内房价平均涨幅仅为1.91%,较3个月前的2.86%大幅下降。

责任编辑:上官翎

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