【大澳门威尼斯人赌场官网2018年09月05日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者周凤临旧金山报导）9月4日，旧金山市议会就支持加州第10号提案（Prop 10）的象征性议案投票表决，由于仅7票赞成、4票反对，没有达到通过所需要的8票，这一议案未获通过。第10号提案今年11月将由选民表决，这项旨在推翻柯斯塔霍金斯法案的提案，其争议性引发广泛关注。

湾区屋主联盟董事余咏梅说，柯斯塔霍金斯法案（Costa-Hawkins Act）是保护屋主的最后一道法律屏障，试图推翻这一屏障的第10号提案，“对包括租客在内的所有人都是没有好处的”。

加州法律柯斯塔霍金斯法，全称为“柯斯塔霍金斯房屋租赁法案”（Costa-Hawkins Rental Housing Act），是1995年加州通过的一项法律，规定房屋租金管制只适用于1995年2月之前建设的房屋，并禁止租金管制扩展到“空置管制”，即规定在出租房空置的情况下，屋主有权对新入住的租客按市场价格收取房租。

推翻柯斯塔霍金斯法，即意味着允许地方政府对1995年后建设的房屋，以及独立屋、康斗等也实行租金管制，并可以允许地方政府实施“空置管制”。

余咏梅表示，假如第10号提案通过，失去法律保障后，屋主由于无利可图将被迫退出租房市场，导致市面的出租房更加紧缺，租金可能会进一步飙升。

加州第10号提案，为由加州议会提出的公民投票提案，其前身是2017年由于争议太大而导致提案失败的加州众议院AB 1506议案。

虽然第10号提案的支持者们声称，这项提案是要缓解可负担住房危机，保护租客的利益，但租金控制本身，却被获诺贝尔奖的经济学家克鲁格曼（Paul Krugman）称为“在经济学界被广泛理解的问题之一，也是经济学家中最不具争议性的议题”。没有争议即指由于租金控制不符合经济学规律是经济学家们的共识。

社区活动人士王运说：“租金管制将会导致房价冻结，从而导致投资者因回报率过低而不愿意建房，严重破坏和阻碍了市场供求经济规律之下的自动调整。”

《福布斯》（Forbes）房地产顾问、专栏作家大卫•克朗（David Crown）在7月13日的一篇评论中说：“如果允许柯斯塔霍金斯法被推翻，只会让政客们借着扩大租管范围的政策，让他们看起来好似是在解决可负担住房问题，但从长远来看，他们实质上是在使得城市更加不可负担，将加剧住房状况的危机。”

第10号法案在11月表决前，一些大的房地产投资公司已经开始采取避险措施，包括：有意购买租金控制下的房产、在没有租金管制的其它州投资等。

据GlobeSt.com网站报导，“环球控股”（Universe Holdings）公司执行长（CEO）亨利•马罗切利（Henry Manoucheri）称，该公司今年6月已经对阿拉米达县（Alameda）的一幢2亿美元建筑投标，就是因为其所属城市在2年前已经实施了租金控制，那样即便第10号提案通过，所受的冲击也是最小的。由于第10号提案将进入11月公投，这一家对收购租金控制房产有经验的公司，采用了扩大购买的租金控制房产占比的措施。同时，该公司还加大在无租金控制之虞的外州投资。

尽管民众预测，在房主、建筑商全面反对下，11月的公投第10号提案恐怕很难获得通过。王运认为，旧金山只有在法律法规能够平衡好租客和房主利益的情况下，才可能真正切实解决住房危机问题。以旧金山姻亲套房合法化申请并不踊跃为例，王运说：“这不是因为手续问题，而是因为法律并没有考虑房主的利益，他们才不愿意自己出钱装修之后，将自己置入无法撤销的窘境。”◇

（此文发表于1202C期旧金山湾区新闻版）

责任编辑：王曦