【大澳门威尼斯人赌场官网2018年09月30日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者郑庸澳洲悉尼编译报导）在过去几十年间我们在澳洲的居住生活方式上一大变化是，我们的内城区在高档化。这是房地产专家Michael Yardney所观察到的。

他说在他年轻的时候，内城区的房子很便宜，主要是劳作阶层与移民们住的，到处都是单面的联排房、酒吧、工厂。

但是几十年之后，这些区经历了高档化的过程，从而改头换面，从丑小鸭变成了白天鹅。高收入的家庭取代了原先的蓝领居民。这些街区的特征也发生了变化，导致了当地房地产价格的大幅上涨。

那么是什么导致的这种高档化呢？

让这些街区重新容光焕发的背后的主要因素之一是制造业的搬走，更好的道路和更低的运输成本为制造业往远处搬提供了条件。

与此同时，许多移民离开了这些区，前往更远一些的地方，为了享受独立房、前后院。

饶有趣味的是，在这个时候，我们的社会受教育程度提高，更多的人住在离大学校园较近的地方，而这些地方通常是靠近中心商务区的。

此外，多种多样的服务工作出现在中心商务区，劳动力大军中女性比例在增加，家庭规模变小，生活方式改变，所有这些使得在城市附近买较小一些的房子对更多的人来说更具吸引力。

当然，这也导致了内城区房价猛涨，速度远非外城区可比。

如何看出高档化呢？

高档化是一个区的财富的变化，高收入的人口群组发现了这些区的价值，搬了进来，逐渐把低收入的人挤了出去。这些新搬来的更富裕的居民在他们的街区投入时间与钱财，把房价与房租都推高了。

随着这些变化的出现，这些地区的瑕疵逐渐消失，更多的高收入者搬进来，对房价的上涨造成更大的压力。

回头看，我们的内城区的一大显着变化是家庭收入显着增加，那里的居民受教育程度更高，从事着更高报酬的工作。

夫妇双方上班，挣两份工资，他们有更多的钱可以花，也的确花更多的钱。

因此，判断高档化地区，也就是房地产价格将会以高于平均的速度上涨的地区，一个关键，是要找到那些收入正在上涨的区，让人们有更多的钱能买得起更贵的房子区。

认真分析人口普查数据，可以看出尽管工资上涨在过去几年很慢，维州有一些区其工资增长比州的平均水平高40%至50%。

这些地区很可能也能看到其它的一些高档化的特征。如高档的咖啡厅、餐馆、高档商店，以供有钱的人消费。

也就是说，判断高档化的秘诀是，了解发现那些同时出现多种经济因素变化的地方。

说得更明白些，一个区房的价低，并不意味着它不能变成下一个房价上涨之地。

一些区比较便宜是有原因的，而且由于各种社会经济的因素的缘故，不好得到改善。

或许是当地有太多的工业、太多的公房，或许因为一起犯罪案件、黑帮、毒品问题等。或者，一些区地处边远地带，缺乏基础设施、服务、公共交通。

另一方面，要寻找的区应该是今天相对便宜，但具备未来增长潜力的。推动资本增长的主要动力有：

临近城市或靠水边;

毗邻一个更昂贵的区，可以从涟漪效应中收益；

环境条件宜人，比如有良好的公共交通、大的购物中心、属于一所声名卓著的学校的招生区；

有老一些具备特色的房子，可以容易地进行装修改造；

政府投资与当地的基础设施建设或美化建设的地区。

那么在一个区内，你应该找什么呢？

要发现一个正在改进的区的步骤包括现开车去走一走，再步行去走一走。

你可以知道那是一个即将高档话的区，如果你能看到有钱人正在搬进来的证据的话。这样的表征包括：

人们花大钱装修或扩建

门口车道上停放的是崭新的四轮驱动运动型车，而不是旧的Toyota Camry或Holden Commodore；

商店的性质在改变。比如健身房提高普拉提（pilates）运动；咖啡厅卖冷压咖啡；熟食店卖羊乳酪披萨饼。

作为一个房地产投资者，如果你能发现一个区正在经历高档化过程，正从凄凉沉闷变得生机勃勃、令人喜爱，那么你可以从其加速的增长中获益。

在判断高档化时，你不必在时间上那么精准，因为高档化过程通常持续几十年。

责任编辑：简沐