【大澳门威尼斯人赌场官网2018年06月22日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者温妮报导)根据银行经济学家的模拟分析，如果征收资本利得税或其它类型的物业税，新西兰房价可能下跌10%，同时租金将会上涨，投资者将受到抑制，但住房拥有率将得到改善。
正在考虑新西兰未来税收政策的税务工作组（Tax Working Group）希望了解税制改革是否会影响房价。Westpac银行首席经济师斯蒂芬斯（Dominick Stephens）模拟了税务工作组考虑的六种变更方式对房价的影响，并在该行最新公告中给出了肯定的答案。
如果征收10%的资本利得税，或1%的土地税或0.5%的物业税，房价可能降低10%或11%；如果根据假定的房东回报率5%征收所得税，即认定回报率（Deeme Rate of Return）方法，可能使房价降低20%。
在所有六种情况下，税制变化均可提高住房拥有率，因为投资吸引力会降低，但都会导致房租上涨。
| 税制变更对房市的影响（Westpac） | |||
| 税制变更方式 | 房价 | 租金 | 住房拥有率 |
| 资本利得税10% | -10.90% | 5.50% | 提高 |
| 隔离政策（租赁物业税抵免） | 0% ~ -6% | 上涨 | 提高 |
| 物业税0.5%（自住业主豁免） | -10.50% | 5.20% | 提高 |
| 土地税1%（自住业主豁免） | -9.50% | 4.80% | 提高 |
| 认定回报率5% | -19.50% | 9.60% | 提高 |
| 所得税最高税率从33%降至30% | -2.80% | 1.60% | 提高 |
六种税制变化解析
资本利得税10%
据斯蒂芬斯分析，加收10%的资本利得税，房价可能降低10.9%。但租金可能上涨5.5%。如果租金没有变化，房价可能会进一步下跌，那麽将有更多的人能够买得起房。
隔离政策（Ringfencing）
隔离政策又称分隔或围栏政策。政府计划从明年4月1日起，分阶段取消房主通过物业损失折抵其它应纳税收入的可能。取而代之的是，房东的税收抵免（tax credit）将只能用于折抵其未来物业投资组合的税收，也就是说租赁物业税抵免将被“隔离”（ringfenced）。
斯蒂芬斯解释说，隔离政策不会影响有积极现金流的投资者。投资者物业债务越高，隔离的影响就越大。他举例说，如果投资者物业组合中债务占65%，抵押净值占35%，隔离政策可能使其投资价值降低6%。
物业税0.5%（自住业主豁免）
该税率按物业价值的百分比计算，包括土地和房屋，相当于CV 估价。
土地税1%（自住业主豁免）
仅对住宅所在的未改良土地价值征税。斯蒂芬斯指出，根据他们的模拟，1%的土地税对房价的影响约与0.5%的物业税相当，原因是他们的计算是基于住房平均价做出的，均价中约有一半为土地价值。
认定回报率5%
认定回报率方法旨在消除房产投资者相对于自住业主和其它形式投资的税收优势。对物业投资者来说，租金收入不会被征税，但投资（包括利息）不能免税。税务局将假定投资者的出租物业净值收益率为5％，所得税将根据认定的回报率征收。
所得税最高税率从33%降至30%
斯蒂芬斯解释说，房产投资的税收优势大小取决于资本利得税税率与所得税税率之间的差额。此前，该行曾经提醒过，2000年政府将所得税最高税率提高到39%，加大了物业投资的税收优势，可能促成了之后5年的房价上涨，而2010年所得税最高税率下调至33%，则可能造成了当年的房价下跌。
税制变更或带来深刻影响
斯蒂芬斯说，在新西兰，税制对房价的影响非常大，因此改变税制就会改变房价。新西兰对房产征收的税率要比其它形式的投资轻。
据财政部和税务局估算，物业投资者支付的税率占通胀后回报率的29.4％，而银行储户和股票持有者支付的税率则高达55.7％。斯蒂芬斯说，其主要原因是其它投资收入需要缴税，而物业的资本收益却免税。
税务工作组已于今年3～4月就税制变更进行了为期两个月的公众咨询，该小组计划在明年2月最终建议出炉前，于今年9月发布中期报告。
责任编辑：易凡
