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南加房价连涨62个月 见顶了吗?

【大澳门威尼斯人赌场官网2017年06月27日讯】(记者张纯之编译报导)过去整整62个月以来,南加地区的房价只有一个字形容,涨。

5年前,28万美元可以在洛县和橙县买下一套中价康斗,今天,两县的康斗中价已经上涨了76%。

5年前,32.3万美元和49.5万美元可以分别在洛县和橙县买下一幢中价独立屋,但今天,各自的价格都已经上涨了大约26万美元。

那么,南加地区的房价还会继续上涨吗?或者,房市已经见顶了?下行周期将会从何时开始?

为此,《橙县纪事报》访问了6位经济学家和行业分析师。受访者认为,至少未来两年内,南加房价会继续上涨,而且之后有可能还会继续上涨。

同时,他们认为南加的市场还没有出现类似大衰退前的泡沫。不过,有些分析师说,南加房价正出现被高估的迹象。

以下是关于未来南加房价的几个重要问题:

1. 南加房市已经见顶了吗?

多名受访经济学家表示,至少入门级的房屋还没有见顶。至于价格在200万美元以上的高端房屋,可能已经达到了价格高点,正面临过度供应的情况。

目前,洛县和橙县的房价已经超过了大衰退前的高点价格。河滨县和圣贝纳迪诺县的房价距离大衰退前的高点也只差18%左右。但是,经过通胀调整后,南加没有一个县的房价达到大衰退前的高峰价格。

计算显示,如果房价继续以当前的速率增值,通胀也以当前速率增长,2-3年后,橙县的中价房也不会达到大衰退前的高点。

还有一个值得考虑的事实是:在上个市场周期中,南加房价连续126个月增长,也就是连续10年半增长,而当前连续增长时间还只有上次的一半。

最近,有多位分析师说,房价没有涨那么多。

去年,南加地区房价平均上涨6.3%。其中橙县上涨幅度最小为5.4%,最高是圣贝纳迪诺县7.9%。

灯塔经济的创办人桑伯格(Christopher Thornberg)说,当前南加房价增长只比通胀率高一点点。而Real Data Strategies的总裁沃林(Pat Veling)认为,当前的通胀率大约在4%-5%左右。

2. 房价还会继续涨多久?

大部分经济学家都说,至少还会涨两年,也有可能更长,这取决于整体的经济面情况。

加州房地产经纪人联盟(CAR)资深经济学家奥斯卡·魏(Oscar Wei)说,据CAR预期,未来几年,房价增涨幅度会逐渐减小。2017年加州房价将会增长5%,2018年涨4%,2019年涨2.5%。今年,橙县房价预期增长5-6%,内陆帝国预期增长8-9%。

但他不认为未来几年加州房价会下跌。

他说,假定GDP继续以2.5%的速率增长,贷款利率保持在4.5%以下的低位,未来6-7年间,南加房价可能会以每年6%的速率增长。

如果一年增长6%,2023年,南加地区房屋中价将达到接近70万美元。其中,河滨县将达到50万美元,洛县80万美元,而橙县的房屋中价将达到100万美元。

桑伯格说,考虑到房屋供应短缺和加州的经济增长趋势,这种情况是非常可能的。因为房市没有泡沫,不会崩溃。

3. 南加房市已经有泡沫了吗?

桑伯格说,虽然目前的房价看起来很像泡沫,但南加目前的住房供应远低于需求。2005年的房市之所以会酝酿出一个大泡沫,是因为许多人借了超出偿还能力的钱来买房,而现在,信贷被锁定了,很难得到。

CAR经济学家魏说,统计数据显示,今天的房市和大衰退前有很大不同。比如2007年春天,洛县和橙县房市有11个半月的存房,而今年,两地房市只有不足4个月的存房供应。2007年,河滨县和圣贝纳迪诺县在的存房分别为8个半月和16个半月,如今河滨存房不足4个月,圣县也只有4个月。

他还说,全州范围内,2006年有43%的借贷者进行二次贷款,而去年这一比例只有4.8%。2006年,加州的中价房首付为房价的11.8%,而去年是18.6%。过度举债买房者大大减少了。

Krueger Economics总裁克鲁杰(G.U. Krueger)说,一些分析师质疑南加房价可能被高估了。但这不意味着房市有泡沫。不过,这样的讨论会影响预期。人们会想,是否值得花这么多钱买房,可能会导致更多的讨价还价,但是,他不认为这会导致房价下跌。

CoreLogic首席经济学家Khater说,该公司数据显示,橙县和河滨县的房价被高估了,洛县房价轻微高估。

他说,美国房价和租金与收入相比是高了,现在正处于2003年的预泡沫阶段水平。当前全美和加州的购房首付水平比2004-06年(上个繁荣期)都高。更重要的是,房价持续快速增长主要集中在低端房领域,而这个领域的借贷者大多已经最大透支了。在洛杉矶,低端房价年增长8-10%,而高端房增长为4-6%。

4. 下一个衰退周期何时开始?

经济学家说,至少两年内不可能。加大洛杉矶分校经济学教授俞伟雄说,未来两年,房市衰退的可能性非常低,但两年后,情况就很难讲了。

据新港滩一家投资公司Pimco的一份最新报告,明年南加房市衰退的可能性将低于10%,但是未来5年,南加房市衰退的可能性可能会大幅升至70%。

Pimco公司全球经济顾问Joachim Fels说,像朝鲜战争、欧元崩溃、油价飙升这样的全球大型灾难,可能会触发一次衰退,但是,准确预期衰退何时开始将是一件十分困难的事情。

他去年说,众所周知,提前几年预期商业周期的起伏是不可能的。◇

责任编辑:方平