【大澳门威尼斯人赌场官网2017年06月13日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者易如采访报导）近半个月来，上海的几千名商住楼业主三次上街游行，抗议上海市政府出台的整改商住房的新政策。那么，上海市政府为什么要出台这个政策？谁来为这个政策买单？

上海商住房业主5月24日、28日、6月10日，分别在人民广场、来福斯广场和南京路步行街举行了上千人的三次大规模维权示威活动，抗议上海市政府出台的整改商住两用房的新政策。

参加维权的业主余先生向大澳门威尼斯人赌场官网表示，当局出台这个新政策很不合理。余先生说，任何一个立法肯定有一个原则，就是法不溯往，“你不可能说现在的法律来把以前的已经产生的后果都规避掉，比如你已经买好的、网签、已经签过合同的，那还是按照以前，我们还能住，该买卖自由、出租自由”。

事情的起因

今年1月7日，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并称即日起“暂停网签”；5月17日，上海官方出台整改商住两用房新政策。按新规定：除停止审批公寓式办公项目外，对未交房的一律按商业办公房整改，拆除厨房、卫生间和夹层等居住功能；对已交房、未作整改的，不能进行二手交易；还没销售的单位停止网签、全面整改。不符合商办要求的物业，不得办理过户。

上海市政府解释出台新政策的理由，一是这些项目擅自改变了房屋单元空间分割；二、私自接通燃气管道，由此改变了房屋使用性质，存在安全隐患。

而早在2005年，上海就出现了带有独立的套内卫生、厨房、50年使用权的“公寓式办公楼”。随后几年，这种办公楼迅速发展，到了2014年，此类项目的供应量（264万平米）超过了上海商办土地的供应总量（232万平米）。上海业内人士把这种“用商办产权用地规划建造的、具有住宅功能的产品”叫做“类住宅”。

“类住宅”貌似小高层公寓，在产权证上却是注明为商铺。观察人士指，这是因房价持续飙升，政府又不时地实施限购，催生了“变商为居”的热炒商住房现象。当时的万科、绿地、保利等品牌房地产开发商都建有这种“类住宅”。

另外，据上海的业内人士分析说，近20年来，上海楼市的住宅供应一直短缺，而商办供应一直过剩。原因是住宅用地的出让仅仅是一次性买卖；而商办用地，除了一次性转让收入外，未来还有税收和就业两大支撑，导致商办用地逐年增加。

按规定，中国土地用途被划分为住宅用地、办公用地和商业用地，不同的用地，只能用作不同的用途，且土地的价格也不同，通常住宅用地比办公用地的价格高出很多。

那为什么这些应属办公用地建造的“类住宅”可以被违法设计建造而后又能销售出去呢？

大陆金融分析师任中道表示，大陆开发商和地方政府之间，有着密切的利益关联。他说，土地出让时，一些是住宅用地，一些是公共用地，另有一些土地是有特殊要求的，比如商住楼就是一个特殊性的、不能作为纯住宅的来进行建设开发。而为了利益，就出现了这种特殊性质的商住两用楼。

“例如，对于一块出让的土地，包括它的容积率、绿化率等各方面都是有严格要求的，所有地方政府和开发商都很清楚，但是为了利益，他们会采取灰色的方式，或一些暗箱的操作，更有甚者进行修改容积率来提高他的利益。”

上海市政府为何出台这个新政策

据同策咨询研究部发布的数据显示，2016年上海房企的销售业绩中，有13家房企的商办类销售金额占其整体销售金额的一半以上，最高占比达96%。

2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗；1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。

上海“方方地产咨询机构”的一位房地产专家撰文表示，近10年来，商办用地给官商带来的利益，造成过量的开发，过量到市场已经消化不了，一旦消化不了，“这个项目肯定死翘翘！”

3月26日，北京率先出台了史上最为严格的商住房调控政策，要求新建商办类项目只能卖给企业，并且暂停商业银行对商办类项目购房的个贷。4月，成都也发布通知，严禁商业、办公类项目改变为居住用途。5月12日，深证市要求商住房不得采用住宅套型式设计。海市出台的商住房调控政策最为严厉。

上海维权律师郑恩宠表示，这些调控政策的背后是经济遇到了巨大的风险。他说，房地产的问题引起了金融的巨大风险，这会给中共政权产生致命的打击。

“比如上海，上海帮，包括江泽民、陈良宇、韩正长期在上海炒地皮，房地产所有的钱是从银行里来的，房地产一旦卖不出去，银行就剩下一堆烂泥；而买了房的人又还不起钱，还会引起更严重的后果，银行垮掉，上海目前已遇到巨大的经济风险。”

政府的政策为何又出尔反尔？

业主余先生告诉大澳门威尼斯人赌场官网，当初购房时，开发商声称可以商住两用，包括电视、电台都做了各种广告宣传，房产证也都出来了，“现在政府给我们扣的帽子就是，你们买的就是违章建筑”。

《凤凰周刊》引述业主的说法表示，上海市从2004年就出现了类住宅，现在全市有300多个此类项目，住户几十万。这13年来，政府部门一直对此类项目开绿灯放行。

2008年5月，上海政府曾发布《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》文件，规定中层高度为4.5米，禁止内部插层（就是搭阁楼）。显示政府对“类住宅”早有了解。

北师大房地产研究中心主任董藩向媒体表示，过去购买的房屋都是通过合法手续取得的，建造过程也都履行了审批手续。

2016年，国务院还发文说，鼓励商办改成住宅搞租赁。现在，上海政府出台新政策，否定过去的一切做法、说法，说类住宅扰乱房地产市场。政府的政策为何出尔反尔呢？

任中道分析说，这背后存在一些政治因素。比如，上海的一些负责人因为怕担责任，之前是这些官员发布的文件，现在所谓的把它改回来，收紧所有的楼市政策。“因房地产腐败自始至终存在，包括很多这些年反腐落马的官员，在官方的报导中都讲到住房有多少套。”

谁来为“类住宅”承担责任？

任中道指，最大的责任者应该是上海市政府，因为毕竟文件是他们发出来的，“以前都是合法的，合法的前提下就是说，政府作为信用背书，首先作为第一责任（人），那是政府提出合法的文件的；现在又说不合法，也是政府（提）出来的，那第一责任（人）应该是上海市政府”。

不过，在上海业主维权事件之后，6月12日，上海市政府发文称，商住房清理整顿工作的对象，是违法违规开发商。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。

谁来为“类住宅”买单？

上海“方方地产咨询机构”的一位房地产专家撰文分析指，为这类项目买单的人有3类：对于已建成未交付必须整治的建筑，若“依法”拆除插层、拆除内置卫生间、重新装修，这个钱肯定是开发商买单；已建成未交付必须整治的“类住宅”，开发商和业主都得承担；而现成的“类住宅”，当然倒楣的绝大部分是业主了。

那么，这个“买单”背后涉及到多少人呢？据业界最新的统计资料，上海已建成未交付的“类住宅”面积在134万平米上下，而已交付的“类住宅”面积达1165万平米，涉及的套数按媒体披露的说法，上海市此类商住项目在2017年1月份前后交房的套数可能在数万套之多，这些数据的背后涉及到数万个家庭、数以十万计的人口。

业主余先生也表示，上海2400万的常住人口里面，外地人口大概在七八百万，而买这种房子居住的大多数还是低收入的外地人。如果从2004年到现在，保守估计涉及二三十万户人家，“一家三四口，也就是100万，放大一点就200万人”。

任中道表示，上海本身是一线城市，土地属于稀缺资源，政府部门和开发商都是为了利益去违法违规，现在以强权的方式出台这个新政策，实际就是耍流氓，而最后倒楣的还是购房者。

任中道说，商住在中国各个城市都有，现在民众出现群体维权事件，表达他们的诉求，如别的地方进行效仿，那将是一个全国性的群体事件。#

责任编辑：孙芸