【大澳门威尼斯人赌场官网2017年05月24日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者蔡溶纽约报导）纽约市对于廉租房的继承权有严格的规定，尤其是政府楼的继承权。如果一些细节不加注意，往往会“失之毫厘，谬以千里”。MFY法律服务处22日在中华公所举办讲座，详细解释要点。

公屋不是“世袭”，当户主过身或搬走后，同住的家庭成员或“非传统家庭成员”可以申请继承户籍，而相关的要求是，你必须与前住客同住两年，如果是年长者或残障人士，则需同住一年。

MFY法律服务处律师汪溪溪打过不少继承权的官司，她说，华人常见两个问题，导致继承被拒。第一，前租客已经搬出去住，继承者没有立即通知房东，而是用前租客的名字签租约、付房租；第二，继承者的姓名没有列在家庭收入表格上。

汪律师分别举例说明，第一个案例是政府楼租客，母亲住在房屋局的公屋内，年老后搬到养老院，她的儿子继续住在公屋内，可是母亲搬出去后，没有立即通知房屋局的公屋管理办公室，向房屋局申请将承租人的姓名更改为儿子，相反，她继续签租约、支付租金，让儿子住下去。

汪律师说，这在法律上已经构成欺骗，会毁了儿子继承租约的机会。正确的做法是，母亲一旦搬出去后，所有寄给她的文件、电费账单等都不要再寄回原住址，家里的衣柜、所有个人物品都必须清空，也不要经常回去探望。儿子除了通知房东外，开始用自己的名字交租，尽量用支票或本票付房租，如果用现金的话，也要拿收条，证明房租是你支付，不保留与任何其它住宅的关系，邮件也不要寄到其它地址。

一般来说，当廉租房的原租客搬走以后，房东可能拒收新房客的房租，理由是“不认识，你不是签约人”，下一步房东会到房屋法庭，这时新房客可以找MFY法律服务处的律师代理案件，能否继承公屋要看是否满足条件，这时继承者要避免欺诈行为，否则官司会不打自败。

第二个案例也是政府楼租客，母亲住在公屋内，支付30%的收入（SSI及粮食券）作为租金，由于母亲年事已高、患有残疾，无法照顾自己，儿子搬入公屋与母亲同住三年，照料母亲直至她去世。照理，儿子满足继承权要求，遗憾的是，母亲每年向房屋局提交的家庭收入表格中，对儿子的情况只字未提，因此当母亲离世后，房屋局要儿子搬走，因为他在法律上无权继续逗留。

正确的做法是，母亲作为租约持有人，应该向房屋局的公屋管理办公室申请儿子住在该公寓的书面许可。一旦房屋局允许儿子居住，母亲就要将儿子的名字列入年度确认表格中，儿子的收入要算入家庭总收入内。一旦母亲搬迁或离世，儿子要证明他和母亲在该公寓内至少共同生活1年，才能申请继承权。

一般而言，租金管制房屋、房屋局属下政府楼、受到政府补助的Mitchell-Lama公寓以及美国房屋及城市发展部门（HUD）有关的符合“第八款（Section 8 Vouchers）”租金补助的房屋都适用于继承权。

汪律师说，如果你住在非租金管制公寓，如政府楼，公寓的租金已达到市场价格，或是由非牟利机构管理的廉租楼，都会有不同的继承规则。综合来看，政府楼的继承权要求是最严格的。她建议民众有个案，应当向专业人士咨询，有意者可拨打免费的MFY法律服务处服务热线（212-417-3700）预约，他们的办公室从6月1日起将搬迁至曼哈顿威廉街100号（100 William St）6楼。◇

责任编辑：艾伦