【大澳门威尼斯人赌场官网2017年04月27日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者蔡溶纽约报导）许多华人住在政府资助的廉租房或租金稳定/管制楼宇中，当租约上的租客永远搬出公寓时，他们的一些家庭成员原本有条件继承，却因不懂相关规定而失去续约的权利。

天主教移民事宜服务社26日在中华公所举办“租客权利”讲座，由曾做过房屋法庭法官的Andrew Lehrer律师主讲，他针对民众关心的廉租房“继承权”（succession rights）问题给予解答。

继承权是指，当原租客永久搬离（或去世）后，其家庭成员或非传统的家庭成员能够续约，继续在廉租屋中居住。Andrew Lehrer讲解，大凡租金稳定的租金管制房、房屋局属下的政府楼、受到政府补助的Mitchell-Lama公寓（米切尔-拉马公寓，例如：华埠孔子大厦），以及美国房屋及城市发展部门（HUD）有关的符合“第八款（Section 8 Vouchers）”租金补助的房屋都适用于继承权。

 继承权与收入没有关系

前段时间，一名在老人服务机构工作的华人说，孔子大厦将不合资格占用廉租屋单位的住户清走了一些，实际也与“继承权”有关。

“房屋局不给继承权，不是因为钱的关系。”孔子大厦董事长于金山说，每年住户需要向HPD报告自己的家庭总收入。有些老人住孔子大厦，去世后子女搬进来住，没有资格；也有人一直与父母同住，两房一厅月付300美元房租，年轻人自己每年赚6～10万，可是为了避免多交300美元房租，他不把收入报进去，假装他不住这。直到父母病危，才赶快加名字，房屋局一看才住两个月，不给续约继承。

于金山说，这种住房补贴的公屋虽然对收入有多种限制，但是只是在最初申请住房的时候考核。住户的收入不会一成不变，因此去年州主计长狄纳波里曾发一份报告指，发现孔子大厦一些住户的收入“过百万”，仍然住在政府补贴房中。

“你搬进来的时候是低收入，不能超过一个限制，搬进来以后，或因子女工作，或自己创收变成百万富翁，你不能把他赶走。这是美国，鼓励人勤劳致富。加租而已，目前最多三倍。”他说，“米切尔-拉马”住房的租金收取大概分三个等级，以单房为例，较低收入的住户月租300美元，如果超过一定的标准，则翻倍加收到600美元，但最高只收900美元（三倍），即便住户的年收入过百万，月租金也只收900美元。

取得继承权 需同住两年

那么，作为家庭成员，要继承父母的廉租公寓，需要什么样的条件？Andrew Lehrer说，取得继承权的必要条件是“居住在公寓里”，而且一定要在租约上的租客永久性搬离（或死亡）之前，你和主租客共住至少两年。如果你是残疾人或是老人，则只须住过至少一年。

如何证明共住？Lehrer律师说，要确定你所有的正式文件，包括你的报税纪录、W-2表格、银行账户及信用卡对账单、驾照、选民登记，连同其它寄到公寓的账单等，都必须是正确的地址。

当登记在册的租户永久搬离该公寓（去世或搬走），你要寄给房东一封有邮件回执的挂号信，信中陈述：你住在公寓里，租约上立名的租客已不再住在这间公寓里，你希望自己续租约。同时你保留一份复印件。不过，继承权法很复杂，不同类型房屋继承权或还有具体要求，为保险起见，在寄信给房东前，请咨询精通房东-房客法的专业律师。◇

责任编辑：艾伦