【大澳门威尼斯人赌场官网2017年02月27日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者梁博硅谷报导）硅谷之都圣荷西（San Jose）正在针对一项规范房东退市的加州法律《埃利斯法》（Ellis Act），酝酿圣荷西版本。

一直以来，对房东有利的加州1986年《埃利斯法》，被房东当作摆脱租管的“最后一根稻草”。房东可以借助该法律保护，退出租房市场，或者将租管房屋转换为不受租房管制后，重新入市。该法律规定，房东在清退全部租客和不出售物业的情况下，有权退出租房市场。

圣荷西新版《埃利斯法》草案除引用“高额补偿租客”的旧金山版，还增加更严苛条款，堵死了房屋退市后摆脱租管重返市场的一条主要通道。

草案提出，退市房屋推倒以后重建，新建筑如果在五年之内重新返市，那么该建筑此后将永久置于租管之下；如果重新返市在五年之后，则新建筑不受租管控制。

可是在一般情况下，原址新盖建筑不受租管条例管制，加州法律“Costa Howkins”中也规定，1995年以后的建筑不受租管限制。

预计，圣荷西版《埃利斯法》一旦获得通过，圣荷西租房管制的波及对象，将从小业主扩大至建筑商，其严厉程度将从“硅谷之最”跃居“全美之最”。

在经济和房价比翼齐飞的城市，采取种种限制房东的政策来平抑房租价格、平息租客抱怨，似乎是一个越来越多见的做法。

去年4月，百万人口大城市圣荷西迫于房价压力，刚刚结束了三十余年的温和租管，实行严厉租管——市议会首先通过议案，将1979年之前建造房屋的年租金最高涨幅从8％降至5％。在随后的租管细则讨论中，圣荷西市府提出更多偏向于保护租客的条款，并力图堵住每一个可让房东摆脱租管的漏洞。

“租管最严的城市五年尚能解套，可是在圣荷西，这块地方就死给你看了。”圣荷西小业主jenny赵说，小业主、开发商、租客没有一个是赢家，谁都受损，整个市场都将为此受到挤压。

草案的新增条款对开发商冲击最大，尤其是已经买下房屋还没有重新盖的建筑商更加难办。“小业主玩不起了，这样一来，投资的人都会撤，开发商也不好玩了。”圣荷西小业主贺全表示，原本对租管并不热心的开发商，以后有可能不再“隔岸观火”，成为小业主反对租管的同盟军。

目前，在租管严厉的加州城市，如旧金山、奥克兰、洛杉矶、Santa Monica、Los Angeles等，都会在各自版本的《埃利斯法》中加设退市门槛，一方面令房东为退市付出更多代价，另一方面对房屋脱管返市严加防范。

较之以上城市，圣荷西《埃利斯法》在租客补偿和优先权方面也是一个“升级版”。例如，以前的补偿还可根据租客收入而定，现在则无论对方收入如何，房东必须给予高额补偿；原址新建筑入市五年之内，原租客享受回来居住优先权，享受原租金加上允许的涨幅；原址新建筑入市十年之内，原租客享受回来居住优先权，租金可按市场价。

做为驻扎着大量科技公司的硅谷商业和研发中心，圣荷西曾位列房地产网站“全美最贵十大租屋城市”榜首，过去五年的租金涨幅超过54%，租客平均每月四分之一的收入用来支付房租，但是与此同时，受租金管制的房屋租金却停留在几十年前的价位。

对此，经济学家和房东们的看法是，租管、严厉的租管将日益加剧这种不平衡。

圣荷西租管细则是由市府房管部门主导、业主代表和租客代表参加的行动小组讨论、最终由市议会投票决定的。

责任编辑：王洪生