【大澳门威尼斯人赌场官网2016年09月07日讯】科技业的兴盛发展对美国商业房地产和住宅房地产业都带来巨大影响。过去五年来，高科技公司在租赁办公室的部分从占全美11%成长至18%，是所有产业中占比最高的。商业房地产公司仍然最看重旧金山湾区及华府这些高科技重镇，但是也看到了高科技业已经向一些小型城市转移，包括北卡罗莱纳州的夏洛特（Charlotte）、田纳西州的纳什维尔（Nashville）、及奥克拉荷马市等。

根据商业房地产资讯公司 CBRE最近公布的报告，高科技就业人口只占全美就业人口的3.5%，但过去五年来高科技工作人口增加了27%，为全美经济增加了逾一百万个工作机会，比全美其他行业平均多了三倍。

报告中列出了美国暨加拿大的前五十名科技城市，这些系依13个指标来衡量，包括科技人才的提供和密集度、工作成长的前景、教育程度、 办公室及住家租金上涨的前景等。

夏洛特等城异军突起

CBRE研究分析主任Collin Yasukochi在报告中指出，这些城市高科技人口增加的重要原因之一是大量的 Y世代进入职场。同时，这些城市也有高比例的高教育程度工作者，以及许多高等学府创造出大量的高科技人才。

虽然洛杉矶在创造高科技毕业生上得分很高，在2014年有12,679个高科技毕业生，仅次于纽约及华府，但是这些毕业生在毕业后多搬到生活成本较便宜的城市。以租金为例，虽然旧金山的租金昂贵居全美之冠，但是以租金和平均科技业员工的比例来看，洛杉矶的租金/薪资比27.6% 仍然比旧金山要来得高。

相比之下，纳什维尔（Nashville）科技业员工的平均租金/薪资比只有17.3%，夏洛特（Charlotte）仅为13%，甚至比曾遭逢房市大萧条的底特律13.9% 还来得低。在CBRE 分析的前50大科技城市中，科技业员工的租金/薪资比最低的是奥克拉荷马市12%，毋怪乎这个城市的高科技员工成长率从2010年至2015年间飞涨了59%。

同样的，奥克拉荷马市的办公室租金也坚如磐石的便宜，每平方呎的每年租金为$16.94，比底特律的 $17.54还便宜。

办公室租金最贵的是纽约，要价$75.35，其次是旧金山湾区 $59.59；第三名的温哥华则已掉落至$39.93。租金也在30多元行列的城市还包括华府、波士顿、洛杉矶、多伦多、迈阿密、奥斯汀、圣地牙哥、及西雅图。

对商业房地产而言 ，旧金山湾区和 纽约在过去五年来办公室租金已上涨至一倍以上，现在小城市也出现了需求加速的情况，特别是纳什维尔的办公室空房率是前50大科技城市中最低的。

全美最快乐屋主

对住宅房地产而言，CBRE报告认为，大量的高科技人才搬迁到这些城市会为当地带来可观的影响，因为即使是房价最贵的城市，高科技员工的薪资也能够承担高昂的生活成本。

最近Home Advisor 对全美36个城市1.8万名屋主的调查显示，全美最快乐的屋主就在旧金山，也呼应了CBRE的观点。Home Advisor的屋主快乐指数有三个面向：房屋可负担性、便利性（交通、设施、服务）、及社区感（社区邻居意识、多元性、安全感等）。

Home Advisor心理治疗师Karen Ruskin博士说，调查显示，最快乐的屋主在那些具有良好气候、活跃的文化、艺术景观、以及较高收入的地区。

《高科技就业人口成长最多的城市，2010-2015》

 

责任编辑：黄小渝