【综合报导|明曦】

引言：2016年6月23日英国脱欧公投在即，公投结果不仅将决定未来英国是否继续留在欧盟，更重要的是，它还将对英国民众的生活、英国的经济、英国在欧洲甚至在世界上的地位等产生重大影响。那么大家广泛关注的房产市场会不会因此而受到影响？

一、公投之前的市场冷却

不确定性使得市场放缓

对投资者来说，在公投之前，影响市场交易的最主要因素就是“不确定性”——市场并不担心确定的“涨”和“跌”，因为那都有对应的措施。但是一旦“脱欧”通过，那么后续有太多的不确定因素难以预知，而且牵扯到社会和经济的方方面面。所以，面对这样的市场形势，牵涉其中的各方面都转为观望态度。莱坊地产中介公司（Knight Frank）的全球研究部主管连姆·贝利（Liam Bailey）表示：即将进行的脱欧公投带来的未知影响是经济不确定性上升的关键原因。这种不确定性将导致房市活动放缓，交易减少，但程度难以预测，同时也使房产开发项目受到影响。

RICS首席经济学家西蒙·罗宾森（Simon Rubinsohn）说：“4月份之前的购房出租热潮已经随着新印花税法的生效彻底消散，全英上下、特别是伦敦的投资情绪都已经转为平静。脱欧公投是影响伦敦投资者的最主要因素。”

投资额下降近一半

从Real Capital Analytics公司发布的数据来看，2016年第一季度中，海外买家对英国地产的投资额比上一季度降低了46％——减少了80亿英镑，总额降至101亿英镑（其中47亿的投资到伦敦）。显然脱欧是一个决定性因素——事实上，德国和法国在第一季度的投资额同比分别下降了40％和60％。

但是造成英国地产投资大幅下滑并非只是英国自己的原因，Real Capital Analytics公司表示中国的经济放缓（2016年第一季中，中国大陆的GDP增长仅有6.7％，虽然符合预期，但却是七年来最低的增长率，而且投资驱动的增长模式也引起了市场的强烈担忧），这使得人们难以预测中国大陆的货币政策，这种中长期的人民币汇率走势的不确定性也影响了华人特别是机构投资者的决策和投资意愿。

英镑疲软 华人利好

不过，对华人还有一个利好消息，就是最近几周中，公投前的不确定性已经使得英镑疲软，这意味着至少在短期内，人民币可以换取更多的英镑。由于货币的自我调节机制，一段时间后英镑还可能会回弹，这对华人投资者特别是个人投资者来说是一个利好。因此莱坊公司认为英镑疲软的趋势将对房产市场，尤其是外籍房产买家交易活跃的伦敦中心房产市场产生潜在的积极影响，可能会对资本带来一个短期的提振作用。

二、“留欧”不确定性解除市场掀起小高潮

苏格兰公投的启示

回想2014年的苏格兰公投，在公投前几个月，不确定性同样笼罩在苏格兰地区，因此一些投资者和高端房市的买家都转为观望态度，因此房市活动逐渐开始放缓，但由于中低端房市的交易活动不太受影响，因此直至公投前房市整体也基本只是放缓，就是高端房市本身也只是停滞而没有出现下滑的态势。在2014年苏格兰公投前夕，人们的确观察到越是临近公投，市场的观望情绪也越浓重，活动也就更加放缓。不过，在苏格兰公投确定答案为“NO”之后，市场的确也掀起了一个小高潮，很多延迟交易的投资者和买家都立刻完成了交易。

市场健康发展 生活影响较小

毫无疑问，一个明确的“留欧”结果将立即解除经济的不确定性，而且市场活动可以预期能够相对较快地收回任何损失。

至于“留欧”对英国华人的生活影响，著名海外房地产法律服务公司Judicare公司分析称，由于英国首相卡梅伦已与欧盟其它领导人达成让英国享有“特殊的地位”的谈判协议，如果继续留在欧盟，根据现在的谈判协议，对在欧洲生活工作或旅游的人们影响微乎其微。

而且从现有市场数据中分析，据统计，从卡梅伦2013承诺公投后，房产交易量和房产项目都开始健康发展；而后去年5月保守党获胜后，房产交易量和房产项目再次上涨。因此，可以认为公投结果“留欧”，英国房产市场将会健康发展。

三、“脱欧”后贷款利率将上升 房东业主日子难过

按揭费用将上涨

英国财相乔治•奥斯本（George Osborne）警告如果公投的结果是“脱欧”，那么英国离开欧盟会使得英国业主和购房者所承担的按揭利率上涨。国际货币基金组织和世界银行也表示：公投前的不确定性已经使得英镑疲软，如果英国离开欧盟，所造成的金融市场的不稳定还会使资金价格上升。因为金融市场需要面对更多的不确定因素，动荡中的贷款机构不得不收取更高的利率以应对更高的风险。

虽然很多海外华人在英国购房是用全额现金，不受按揭利率影响。但是同样也有很多英国华人是以贷款购房的，特别是很多购房出租的华人业主可能同时申请了多笔按揭。对近年来已经习惯了英国央行最低利率的华人业主来说，如果“脱欧”，这些华人业主可能要有一段紧巴巴的日子了。

供不应求仍是基本面

莱坊房地产公司认为，房产市场趋势需考虑许多因素，很难直接预测出脱欧带来的影响。但毫无疑问，由于主流的英国房产市场主要由英国国内买家的交易驱动。供需不平衡是支撑目前的住房市场走势的主要因素，退出欧盟不会改变这一问题。供需不平衡在伦敦和东南部最为明显，在这些地区，房产几十年来供应不足促使房产开发项目的繁荣发展。因此，基本有理由认为公投结果出来后对英国房地产市场的影响应该是相对良性。根据抵押贷款银行Halifax发布的报告，虽然消费者越来越不确定英国经济的前景，但65％的人认为平均房价将在12个月后增高。

长期走势难料

如果是“脱欧”，那么必然需要一段时间的谈判来解决英国与欧盟的新关系问题。在此期间，预计不确定性将继续影响商业和个人的投资决定，特别是脱欧可能会再次引发苏格兰独立问题。一旦公投结果出来，不同方式的影响立竿见影，但过后，其它经济因素也会对房产市场产生影响。根据莱坊房地产公司的报告：从英国在欧洲贸易地位来看，由于爱尔兰经济与英国的联系如此紧密，欧盟将面临压力，以确保爱尔兰经济的维持；而且，英国与其它组织，像中国这样的贸易大国的贸易关系的加强，可能会使英国的谈判地位被加固。

英人生活会对房市带来持续的不确定因素

从英国民众的生活角度来看，Judicare公司的首席执行官尼尔•海尼（Neil Heaney）指出，英国在欧盟中，人们在欧洲其它国家购买房产不需要向房产所在国政府申请许可，而一旦脱欧，那么理论上，英国人将会面临在一些国家申请许可才能买房的问题；对在欧洲旅游或居住的英国人来说，也可能面临申请相应签证；而且游客也不能像现在一样使用欧洲健康保险卡（EHIC），很可能无法享受到私人医疗或旅行保险；脱欧也会对居住在欧洲的英国人在税收、养老金等方面带来诸多不便，这些因素如不妥善解决，很可能对房产市场带来负面影响。当然，由于欧洲各国间的密切联系，有太多的英国人在欧洲工作生活，甚至还拥有欧洲房产，因此政府很可能签订新条约来维持居民在欧洲享有的各项权利，但由于签订时间、条款内容的未知性，也会给英国房产市场带来持续的不确定因素。正如英国皇家特许测量师学会所说，脱欧公投“会给买家带来一定的不确定性，这可能会给市场带来负面的影响。”

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责任编辑：杨青