【大澳门威尼斯人赌场官网2016年03月06日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者蓝桥悉尼编译报导)联邦工党如在大选中获胜，将会修改澳洲的负扣税（Negative gearing）政策。现任总理特恩布尔警告道，这可能会导致房价大跌。不过，也有一些投资者从来没有依赖过负扣税的税收减免来购置他们的房地产。

据澳洲Domain房地产网报导，一套投资房可能是正扣税（Positively投资者如何购置不产生“负扣税”的房地产 geared）、中扣税（Neutrally geared）或负扣税三种情况。正扣税房子的租金收入大于所有的开支（包括利息），负扣税的房产租金收入少于所有的开支，但短缺的部分可以与工资收入抵扣。中扣税的房屋租金收入等同于支出。大多数的房产投资者买房子都是从负扣税开始，然后逐步达到中扣税；随着时间的推移、租金上升和贷款额下降，逐渐达到正扣税。

35岁的乌拉姆（Barry Woollam）拥有总价值450万澳元的房地产投资组合，他在昆省、维省、纽省共投资了10套房产。这些房产全部处于“中扣税”状态——即他的租金收入完全可以支付他的贷款支出，并且没有其它的花费。

在政治家们对投资者的税收利益的细节进行辩论之际，他是众多将会从高价格低回报的房地产投资中逐渐转向的投资人之一。

工党的选举承诺是，大幅削减现有房地产因负扣税所带来的税务优惠，并且降低资本利得税的折扣。尽管财政部正在考虑设置一个适用于负扣税范围的收入扣除的上限。

2010年到2011年的数据显示，一个以5万澳元或者收入的25％的上限（以较高者为准），仅会影响到0.9％的房主。

若将上限降为12,500澳元，则会影响到9％的房主。

作为一名中扣税投资者，乌拉姆或其他类似的寻求现金流量（Cash flow）的投资者们，几乎不会受到这种政策变动的影响。

“我从没有使我的投资处于一个很大程度的负扣税状态，因为我不想让我的投资影响到我的家庭生活，”乌拉姆说，“我想让我的资本投资所带来的收益替代我的工资，但如果处于负扣税状态，是无法做到这一点的。”

“按照负扣税，你只能在将房产卖出时得到一笔总计的回报，或者期待终有一天你会摆脱负扣税。”

为了采用诸如房子翻新等增值策略，他从家中以及其它投资项目中抽调资金，来投入到他的房地产投资中，现在他拥有255万澳元的负债。

“我想很多人都处于负扣税状态，因为这会给他们带来个人所得税减免。但我有我的投资方式。我在迈向增加价值，然而我最后的一步将是出售，”他说。

通过在房地产价格较低的地区进行投资——大部分是那些首次置房者选择的区域，例如悉尼的Ingleburn区，长久以来乌拉姆可以在不影响他日常花费的基础上进行房地产投资。

房地产税务会计师巴巴拉（Shukri Barbara）称说，事实上，大部分的投资者并不会很大程度地依赖负扣税。

巴巴拉以他的16位客户为例。他表示，这16位客户在房产投资中的总租金损失为318,000澳元，税率为40%。平均每个客户的租金损失为8000澳元，最终每个客户的税务减免为3000澳元。

“很多房产由夫妻双方共同拥有，”巴巴拉说，“很多时候，当有了孩子，两者之一需要留在家中照看孩子时，税务优惠就会减少。”

Dream Financial公司的贝文（Paul Bevan）指出，但在年收入不太充裕时，可能会进一步影响到以后的贷款。

“很多银行已经将负扣税所带来的收益效果从贷款可靠性计算中移除，”他说，“还有一些银行甚至规定了他们能接受的租金收益数额。因此，那些有多所房产都处在负扣税状态下的投资者，将会面临更严格的贷款可靠性审查，并且对其借款能力有所限制。”

Empower Wealth金融公司的金斯利（Ben Kingsley）认为，负扣税“并不是一个很好的投资策略”。

“投资房产与投资股票或者其它财产是一样的，你的投资目的基本都是以下两者之一——增值，或是直接收益。没有人会为了获得损失而进行投资，”金斯利说，“将负扣税作为一个投资策略的想法是错误的。每一栋房产最终都会变成正扣税，房产所带来的收益将会超出其所经营中的费用。”

负扣税有效地协助投资者拓宽了投资者们现金流量的底线。

“很多人都在寻求直接的资金收入，而不是资产增值，所以一些投资者一开始就处于正扣税状态，”他说。

在那些房产价格较高的地区，投资者经常需要借更多的钱，并且发现租金收益无法完全覆盖贷款支出，从而从一开始就处于负扣税状态。

有一些地区的房产可以在购买时就立即提供正向资金收益，大概至多有20%的投资者在购买房产时，是处于中扣税或正扣税状态。

责任编辑：简玬