【大澳门威尼斯人赌场官网2016年03月20日讯】旧金山湾区帕西菲卡市（Pacifica），有3幢总市值超过1千万美元的海景公寓，330号、320号、310号滨海大道（Esplanade Ave），因为海岸侵蚀和海平面上升，遭受灭顶之灾。

330号公寓在2016年2月被拆除，320号公寓在2016年3月被拆除，310号公寓的20户租客从2016年1月25日起被城市强制迁出。除了这3幢临海公寓，帕西菲卡市还有多处临海建筑因为海岸侵蚀而被拆除。海岸侵蚀对当地滨海房市的影响是什么？帕西菲卡市如何应对？加州和联邦政府又能给受灾业主提供什么帮助呢？

海岸侵蚀 冲击滨海房市？

320号、310号的业主Millard Tong先生，请巴特・威洛比（Bart Willoughby）先生作为业主代表，接受采访。

威洛比先生介绍自己是海岸分析和规划专家。代表Millard Tong和其他一些地产业主与美国海岸委员会打交道，包括办理各种许可证，沟通、上诉。

问及海岸侵蚀对帕西菲卡市滨海房地产市场的影响，威洛比先生说：310号公寓本来住了20户人家，现在这些人被迫搬迁，这个城市就少了20户人家的消费支出。

另外，休旅车公园（RV Park）旁边原来是一排房子，因为悬崖崩塌，现在那排房子基本都消失了。帕西菲卡码头街道东侧临海的房子，海浪已经能够跨越街道，打湿房子的门口和阳台，那儿的房子将来能不出问题吗？

人越来越少，城市能兴旺吗？南极的冰山还在继续融化。那是几千英里长和宽的冰山，如果全都融化了，今后就不是盖房子，我们只能建诺亚方舟了。

就笔者观察，美国有些城市因为各种原因（比如安全、人口结构变化、税收、产业衰退等）导致人口外迁，住户越来越少。住户少自然房价会下跌，租金降低、城市萧条，影响地产投资收益。帕西菲卡市会因为海平面上升而面临这样的问题吗？

就此，笔者也采访了Coldwell Banker的资深房地产经纪人菲利普·沃森（Philip Watson）先生。沃森说：帕西菲卡滨海大道330号、320号是多户公寓，用于出租。而这几幢公寓座落在沙土质的悬崖上，沙土很容易被侵蚀。这个地段的公寓、房子会受到影响，但可能对旧金山湾区滨海地产市场影响不大。

半月湾（Half Moon Bay）、圣克鲁兹（Santa Cruz）、蒙特瑞（Monterey）、卡梅尔（Carmel）等沿海城市大多数滨海建筑并非建在高耸的悬崖上。很多滨海豪宅从建筑物到海边都有一段距离的沙石滩，海岸是石质而非沙土。沃森说：真正意义的滨海豪宅其实很少有人放盘卖。业主往往会把房子代代相传，不舍得出手。

帕西菲卡市的市政经理罗瑞·提芙（Lorie Tinfow）女士说：近些年，城市的房地产价格一直在上涨。同时她说，如果海平面上升和海岸侵蚀问题不能得到解决，将会影响到1号公路以西到大海之间（称为海岸区）的经济发展。这里集中了全市12%的人口，一半以上的商业企业和几乎全部的酒店（除一家之外）。而酒店为城市提供了大量的税收。

这里不能再盖房子了

提芙说，滨海大道330、320号公寓被拆除之后，城市肯定不会允许在被拆建筑的土地上再盖新房子。Tinfow给我看了一幅地图，这幅地图显示上世纪70年代，320号公寓离大海还有一段很宽的距离。“这些土地，到现在都已经消失了”，她指着地图说。

提芙还说：帕西菲卡码头北侧的海墙被海浪冲塌了一部分。这部分墙体不是完整浇注的水泥，而是一块一块的水泥砖拼起来的，所以会出问题。这段海墙如果重建可能得800万美金。而海岸崩塌导致这个排水管出问题，要维修估计要花超过100万美元。

笔者问提芙：城市维修海墙的钱从哪儿来？

她说，加州有联邦的紧急灾害救助款，联邦众议员杰姬·斯碧尔（Jackie Speier）已经给州长写了信，帮助我们申请。另外的办法，就是向市民们收税。但这个不容易操作，得有三分之二的市民同意才行。

人对自然反扑的无力

笔者又问：对海平面上升给沿海城市造成的危害，加州和美国政府有立法来应对吗？

“说出来你可能不信，目前我了解到的是还没有”提芙说，评估海平面上升的影响，需要有一个研究和评估模型，目前在美国还没有一种公认权威的相关评估模型。圣马刁县政府正在做这方面的研究。而在立法层面，如果议会要研究立法的可行性，首先得有一个各方认可的“同意书”（Agreement）。但现在我们连这个Agreement都还没有成型。

这个问题，威洛比先生认为，帕西菲卡市要想减缓海平面上升和海岸侵蚀带来的问题，只能靠自己。他说：根本就不要指望加州和联邦政府能够在你受灾的时候给你什么钱，只能是向海岸区的市民多收些税，把税款用于建海墙、保护海岸。

他说联邦委托加州代管的紧急灾害救助金，有一个评估标准，可能得几千人同时受灾，（比如1996年的卡翠娜飓风）才能够有资格申请这笔款项。而海平面上升，海岸侵蚀是一个缓慢的过程，所以我对于帕西菲卡市能够拿到政府的钱，并不很乐观。对于这笔钱能否用于救助Millard Tong这样的受灾业主，也不乐观。

居民看法：

芭芭拉·沃克（Barbara Walker）是这个城市的居民，她的家在离海100英尺开外的一个小区里。她说：“这很让人焦虑，因为海岸侵蚀不会停止，若干年之后，这些房子都会消失。1991我就住在这里。人没有办法（阻止），但我们没有想到侵蚀会这么严重。”

笔者观点：

现在能盖房子的土地，已经越来越少了。未来100年，大面积的沿海低洼城市将消失在海平面之下。美国是世界上最强大的人类政府，加州是美国财力最雄厚的州政府之一。但对于被海洋逐步吞噬的土地却一愁莫展。

无论是旧金山的污洪泛滥，还是海岸侵蚀，海平面上升，安全问题其实是人类自己造成的。

但科技能解决这个大自然的力量吗？很多人迷信科技无所不能，能够解决一切问题。但显而易见，当山洪海啸来的时候，人们只有束手无策，若无道德的约束与自律，科技不过加快了人类自毁的速度。

提醒：

投资海滨房：首先做好地质检查报告（Geological Inspection Report）

投资一般住房：请卖方提供“自然灾害披露报告”（Natural Hazard Disclosure）、“房屋交易告白书”TDS（Transfer Disclosure Statement），有必要时慎重考虑购买洪水险或地震险。

作者邮箱：Davidzhang@ntdtvsf.com

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责任编辑：李曜宇