【大澳门威尼斯人赌场官网2016年03月15日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者朱丽娅悉尼编译报导）根据工党限制负扣税的计划，拥有两处投资房的最高税率纳税人每年将会损失约19,000澳元。如果实施该政策，房地产投资者是否应该撤出，或者潜在投资者应在政策变更之前购房？

据金融评论网报导，其实，该项建议对不同购房日期有相应不同的规定，即2017年7月1日之前购买的投资房将不受新政策的限制，另外还取决于工党是否能赢得下届联邦大选。

但是，对于依靠负扣税政策获得减税的房地产投资者，他们不是仅仅从房产收入，而是从总收入中扣减损失，新政策会对他们的现金流产生影响。

虽然政府尚未阐明立场，但明显的是，负扣税作为澳洲投资房产的关键基石，正在受到两党的政策威胁。

评论家警告道，工党如大选获胜可能会引发房产拍卖的拥挤，因为买家希望在失去负扣税和资本利得税（CGT）优惠之前抢购投资房。工党的一部分计划是将资本利得税的折扣从50％减少至25％，建议对新投资房实行负扣税限制。

评论家也警告仍然能够享受负扣税优惠的现有房地产投资者，如果政策变化使市场冷却下来，赶走了买家，当他们出售房产时可能会蒙受损失。

情况变得更糟

由H&R Block税务公司进行模型设计的工党提案表明，纳税人若年收入为220,000澳元，并拥有价值450,000澳元和550,000澳元的两个投资房，如果这些投资房于2017年7月1日以后获得，则每年将损失19,000澳元。

H&R Block公司税务通讯主任查普曼（Mark Chapman）说：“在这种情况下，许多投资者可能会退出房产市场或上涨房租。”

如果同一纳税人在工党的削减资本利得税的提案下出售这两套房产（假设它们均为2017年7月1日之后购买，并持有了至少12个月），获得250,000澳元的资本收益，澳洲金融评论报（Australian Financial Review）采用澳洲税务局的税务计算器建立的模型显示，他或她可能在相应财政年度需交付高达46,000澳元的额外收入税。

分析师警告道，房主会留下一个现金流缺口，这不会像只是涨房租那样简单。经济学家艾斯雷克（Saul Eslake）和房产分析师克里斯托弗（Louis Christopher）表示，租金是供应和需求的一个因素，投资者擅自提高租金来弥补现金流缺口有可能冒失去租户的风险，导致留下空置的房子。这种担忧可能引发投资房的抛售，另外会触发价格的下跌。

与此同时，一些人认为，待租房的减少可能会引起租金上涨的条件。

工党在其税制改革公告中说：“负扣税和资本利得税的折扣还不够达到他们刺激住房供应、鼓励更多新房建设的目的。”

工党认为对负扣税与资本利得税的变更将能提高住房负担能力，增加新房供应，有利于首次购房者置房。

明确信息

联邦财长莫里森（Scott Morrison）称，政府将针对过度使用负扣税的情况，这意味着限制投资组合中使用负扣税房产的数量或限定负扣税金额。

财长没有在全国新闻俱乐部（National Press Club）的演说中提供进一步的细节，但表示负扣税会有一些变化。

总体而言，消息明确，即负扣税政策将发生变化。

毫不奇怪，如房地产理事会（Property Council）和住房产业协会（Housing Industry Association）这类的游说团体表现较为抵触，认为工党的提案将降低房地产投资的吸引力，影响到住房供应、租金、建筑活动、就业和经济稳定。

房地产理事会说：“两百万澳大利亚人拥有投资房，其中120万人享有负扣税。这一政策将租房处于危险之中，使家庭更难计划他们的经济前景。”

这种突然的变化将扭曲市场上房地产投资者的心态。

例如，人们在工党预期大选获胜之前抢购房产，这可能导致悉尼和墨尔本这样抢手的市场短期内价格的飙升。

无限期的猜测

税务协会会长阿瑟那秀（Arthur Athanasiou）说：“认为工党将可能获胜的开发商会无限期的猜测下去。”

作为税务教育权威机构的税务协会坚决反对工党的计划，认为这会失去刺激投资的一个关键因素，造成租房的危机。更广泛而言，任何对税务系统化整为零的修改将造成扭曲和缺陷的后果。

阿瑟那秀说：“我们欢迎适当削减收入所得税，可以改革负扣税方案，但没有从整体角度上制定优选改革方案是无法帮助公众就税制改革作出明智的决定。”

澳洲储备银行也同意这一观点，其去年提交给议会调查的建议中表示，可审查负扣税的情况，但避免孤立衡量这一问题。

储备银行称负扣税给了投资者以小博大赚取收入的过程中的合理费用的机会，抵消了租金收入可怜的净回报收益。据CoreLogic RP Data对主要省会城市市场的数据，独立房平均总收益率只有3.4％，公寓房为4.1％。

期房的不确定性

据买方代理哈维（Rich Harvey）称，工党政策的另一个问题是，绝大多数投资者青睐提供了更好回报的现房，而不是不确定的期房。他说：“真的很难找到从投资的角度来看的高质量的发展项目。”

BIS Shrapnel和相应预测者霍特里（Kim Hawtrey）发现另一个问题，负扣税的投资者可以购买一套新公寓房，而其他买家却不能，这将压低资本的增长。Yellow Brick Road的主席伯瑞斯（Mark Bouris）认为这会导致房地产市场的不和谐，一些人仍然能够享有负扣税，但2017年7月1日以后购房的其他投资者却不能。

但也有人看到工党提案积极的一面，希望了解真正的负扣税获益者以及对租房和房屋供应的影响。

网站The Conversation上来自格拉顿研究所（Grattan Institute）的戴利（John Daley）和伍德（Danielle Wood）称，如果税收优惠减少，一些投资者可能会卖掉他们的房产，他说：“每次投资者出售房产，当前租客买下它，这样就少了一套出租房产，少了一个租客，但住房供应与租房需求之间的平衡没有变化。”

他们说：“事实上，变更负扣税的好处之一是，它使首次购房者更容易拥有自己住房。”

其他如著名的投资者摩根（Peter Morgan）将负扣税比作庞氏骗局，认为它向金融体系注入大量的债务，负扣税应该在某种程度上受到限制。

修复预算的必要性

该政策提案的另一个支持者是110亿房产基金经理布朗宁（Daryl Browning），他认为预算修复很有必要，改变负扣税不会对房价影响太大，因为有房产购买日期的相应规定，同时推动投资进入新的房产。

布朗宁说：“这将是资金流入经济其它领域的好机会，我们不希望澳洲只是依赖房地产。”

澳大利亚社会服务委员会（Australian Council of Social Services）总裁戈尔迪（Cassandra Goldie）称，人们的情感已经转移，“我认为即使是那些现有房地产投资做得很好的人，也知道这依仗着被排挤在房地产市场之外的几代人的代价。”

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