【大澳门威尼斯人赌场官网2016年01月31日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者谭安旧金山报导）高科技公司与旧金山湾区经济的关系，就像是军乐队里那支最响亮的小号，只要这小号吹响了，将带动整个乐团的气势。这支小号在过去几年持续带领乐团奏响经济、房市的乐章，但是还有能量继续吹下去吗？越来越多审慎的观点，正在警告乐观者的预测，质疑创新高科技公司恐拖垮旧金山的商用地产。

直至2015年底，旧金山湾区科技业确实表现强劲，令办公楼租金硬是超越纽约，位居全美之冠，租金在过去6年内涨幅达129%，每平方呎超过70美元，在租金如此之高的情况下，市内办公楼空置率仍下降至8%以下。

投资公司看好今年地产发展

这样的旺市，吸引来自加拿大的大型投资公司Ivanhoé Cambridge，去年共耗资39亿美元在全美各地买下多笔商用不动产，成为美国最大的国外商用地产投资巨擘。

其投资包括花费2余亿美元在旧金山买下16处公寓（Apartment）大楼，此举更添增了多笔和旧金山当地投资公司Veritas Investments的合作业务。这对合作伙伴如今已在俄罗斯山及诺布山（Russian Hill and Nob Hill）等高价地区拥有45处房地产。

Ivanhoé和Veritas 公司最近一笔合伙投资是以190万美元，收购一项多户型房产。据Veritas Investments的执行长Yat-Pang Au表示，他认为旧金山的市场仍然非常强健，他们今年更计划在旧金山收购和去年等量的地产物业。

许多投资人相当看好地产市场的发展前景，更相信现在“经济蓬勃”，商用地产还会涨。如此信心满满的态势，不禁令人联想起10年前次贷危机和网路泡沫前的投资情况。特别是科技产业密集的旧金山，商用地产投资到现在仍是风风火火，然而许多专家学者已经开始担忧、并谨慎地观察旧金山地产市场的发展走势。

科技泡沫正在形成？

尤其牵动旧金山经济的高科技，已经开始有“科技泡沫（Tech Bubble）”的迹象。这个可能的泡沫，始于许多新创公司，当初他们因无法负担硅谷黄金地段的高价，选择较便宜的旧金山市区设立办公室，进而吸引许多人才来到旧金山，让新创公司一时间蔚为风潮。而风险型投资者看准这股风潮，集中投资这类型新创公司，带动了商用地产的投资热。

根据湾区商用不动产公司世邦魏理仕（CBRE）统计，科技产业在2015年占了36%的商用楼市场、相当于60%的总出租数。同时研究还发现，准备首次公开募股但估值已超过10亿美元的私人“独角兽公司（Unicorn Companies）”数量急遽增加。

据悉，目前全美共150家以上的独角兽公司中就有60家总部位于湾区，并占掉旧金山办公楼占用率的5%。

令地产专家担忧的是，湾区地产市场十分依赖这些科技公司，科技公司更一直是整个湾区地产市场的推手。然而在上两个季度，这些公司仰仗的资金来源——IPO（首次公开募股Initial Public Offering）却出现缩减。这不但可能影响这些公司的运行，更可能进一步威胁到商用地产的市场。

独角兽消失 会打垮商办楼地产吗？

话说回来，也有许多专家学者持乐观意见，例如世邦魏理仕湾区研究分析总监Colin Yasukochi先生就认为，虽然新创公司资金来源倚赖风险投资的现象令人顾虑，但目前还不需要过分担忧。

他表示，即使这些独角兽公司全部消失，差别只是5%的办公楼占用率而已，以现在的需求情况看来，损失很快就能恢复。此外他说，没有市场不经过周期循环，而科技已经和现代人的生活密不可分，即使少数公司告吹，还会有其他公司需要招人。

旧金山Savills Studley地产业务公司高级常务董事 Matt Hart发现，有了上一次网络泡沫的教训，现在的科技公司对于房地产的应用更为谨慎小心。相较过去，这些科技公司更能有效利用空间，有多余空间还会转手出租。他认为问题不在租金，而是设立办公室的费用实在太高昂，例如工程费用暴涨等。因此已经有办公空间的公司转租多余空间，反而能帮助他们在房地产方面节省开支。

责任编辑：李曜宇