【大澳门威尼斯人赌场官网2016年01月11日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者田青编译报导）Harmony不确定出租她的公寓是不是一项划算的长期投资，因此致信moneysense.com投资专家。以下是她的问题和专家的解答，希望对您的房地产投资有所启发。

问：我在BC省的Duncan市有一套自己的公寓，但我和男友在城市的另一边买了一所房子并已搬入同居。我应该留着这套公寓用于出租，还是卖掉它投资股票？

我每次和朋友或家人讨论如何处理这套公寓时，他们都告诉我应该留着它，因为“房产总是在增值，总有一天它会完全成为你的财产！”但这套公寓的租金收入并不能抵掉所有的成本，每个月还得往里贴钱。所以不管长远收益如何，我觉得每个月把钱扔进一个无底洞，似乎不是一个好主意。

公寓建于1993年，两间卧室，位于城市的高出租区（该地区的大多数公寓单元都是出租房）。我认为它可以租到约$800/月。这里的空置率很低，所以我想可能不会太难找到租户。该建筑维护得很好（我是业主委员会主席），并具有精良的应急储备。在可预见的未来，我认为物业费的增长率大约为每年2%。

答：投资房地产的优势之一是它通常比投资股票更有主动权。股票对很多人来说难以理解，而房地产就更为直观。

我能理解你目前的投资处境，特别是当所涉及的物业是你自己住过的，而且又位于你熟悉的社区。

房子与公寓相比，我更喜欢投资公寓，因为公寓的费用基本上是可预测的，而房子的费用则比较繁杂。

我认为，房地产投资者更应专注于资本增值，而不是现金流量。换句话说，应避免去猜测短期内出售物业所获得的利润。看上去你的现金流量可以长期存在，只是现金流量的表现或者说它目前的负面表现引起了你的忧虑。

实际上一处房产即使它的现金流量呈负值，它仍然可以是一项好的投资，所以我认为你需要考虑的是为什么会入不敷出。你是否缩短了贷款期限？可以通过延长贷款期限至最长的25年来降低成本，使这处房产的运营呈中性或正面表现。

对于出租物业，我喜欢分析数年的税后现金流量和净资产状况，因为这样可以合理地评估该处物业。对我而言，这才是投资的真实表现，而不是简单孤立地看现金流或投机属性。

如果一项资产运营的现金流呈负值，你可以在报税时进行申报，有可能获得退税。我说“有可能”，是因为按揭本金不是免税的。一旦你找对了点，你的财产运营可能由于税收的改变而呈正值。

在确定了税收对出租物业现金流的影响之后，你还需要考虑净资产的变化。如果你的出租物业每年税后的现金流为负2,000元，但你在这个过程中每年偿还掉了4,000元的按揭本金，那么就值得好好算一下了。

这是否意味着你投入了2,000元收益了4,000元？不是的。你还必须考虑到你有多少产权存在于物业之中。换句话说，如果你在物业中的产权是4.8万元，你的现金流是负2,000元，这就相当于你做了5万元的投资，收益4,000元。这是一个8%的回报率。再加上物业本身的增值，你可能在这项投资中得到了两位数的回报（至少在纸面上是如此）。

另一方面，你的租金收益不够高，是不是说明当地物业的持有成本比较高？当地可能是一个租赁方市场。在某些情况下，出租物业的回报确实赶不上其它的投资选择。如果出售公寓的收益可以使你和配偶买房子时有更多的首付款，从而避免CMHC保费（按揭首付低于19.99%的强制保险），或者能为购买RRSP或TFSA提供现金，那我认为你确实需要确保出租物业的现金流或净资产回报是可观的。

问题的关键是，对于出租物业来说，你不能只注重表面上的现金流。纵深想一想，要考虑到税收影响、按揭本金偿还和你现有的产权。

责任编辑：岳东卿