【大澳门威尼斯人赌场官网2015年09月21日讯】

曼哈顿华埠篇

英语主流媒体今年一再报导曼哈顿华埠已今非昔比，而且改变不会停止。现任市长提出平价住屋政策的主张，给开发商更多的室内面积（按：即更高的楼层）来利诱，以期交换部分面积给中下阶级付得起的公寓住房。是全面性的社区主张。包括华埠社区在内。

但是华埠社区没有共识，甚至提出反贵族化的主张，对纽约市的发展趋势完全置身度外，相当可惜。曼哈顿就是那么大，曼哈顿华埠曼哈顿桥另一边的Brooklyn，房地产早已发生巨变，北面Bowery已经被主流社会的大地产商和开发商买得差不多了。而在华埠原国宝银行所在的181-183 Canal Street，这几天以3千万美金成交，买方也是主流社会的大地产管理公司。另外对面的178 Canal Street也已被Vornado买走。这些建筑物都曾是华埠的指标。

华埠的西北边乃举世闻名的SOHO一直在建，往华埠方向迈进，趋势无法挡。华埠的西南面的TriBeCa，在911事件以后恢复和扩张，速度飞快，价位一路上涨，挤向价格相对较低的华埠。在华埠的东南面，主流社会大房地产中介也已介入，价格不断提高，买家全是专业的大地产管理公司和大开发商。华埠南面原来是西语人口聚居，也已改变，向华埠继续迈进。华埠北面的小意大利区只剩几条街，新的住商混合大楼继续在建，供不应求。

曼哈顿华埠在缩小，华人人囗在减少，可以投票的人当然也在减少，这代华裔代表政治影响力减弱。说华埠有可能退回到孙中山先生在华埠的年代，就华人可投票人口的比例和华人房地产的拥有而言，并非危言耸听。

法拉盛篇

皇后区房地产开发案到今年7月底来计算，排名第6位的富顿公司开发的飞越皇后大楼旁的停车场，共建4栋，总共有947,680平方呎，将有350,000平方呎的商用空间，600间公寓住宅，1000个停车位，1.5英亩的开放空间。这个高度引起主流社会注意的开发案，是3个公司的合作：富顿公司、洛克菲勒公司和AECom Capital。至于位在罗斯福大道和大学点大道转角的包括BJ在内的购物中心和共有公?，现在于后面建新的2栋共有公寓住宅，使用面积排名皇后区第10位。

法拉盛市中心的开发已经不再是华人的独占市场，这是大势所趋，回头看法拉盛的现况，有四点现象值得注意：

第一，纽约市最大的商业办公大楼地主SL Green已经在法拉盛王子街和缅街之间的罗斯福大道上靠近7号地铁入口旁买了地，准备建商用大楼。这是SL Green第一次在皇后区投资开发，选择法拉盛而不是最热最红的长岛，笔者认为是法拉盛相对便宜，竞争少，投资目标是把曼哈顿的主流公司带到法拉盛中心。可能随之会驻进的大型房地产中介公司，他们本来就用了不少华人地产经纪，将对法拉盛的华人地产中介公司造成压力，如果笔者预测成真，现存的华人地产中介公司将同贷款公司一样，愈来愈少，华人地产经纪有能力的将被曼哈顿大公司吸收，其他行业也一样，大吃小。

第二，世界最大也是美国最大的房地产上市公司黑石（Blackstone）也已从Onex买断商用全部及停车场。既然黑石已进驻法拉盛中心，必将利用其影响力，使7号地铁至少在王子街有个出口，甚至在罗斯福大道和大学点大道交叉口也可能会有地铁出口。法拉盛中心华人的商家，只要营业项目和黑石出租的商家相同，也将有压力，大吃小的可能性很高。

第三，法拉盛大学点大道上距地铁愈近就愈贵。大学点大道和37大道交叉口的U-Haul租车公司那块地，传闻已被F&T Group李信亿学长带头买去，大约9千多万。华人专建Hotel的开发大师张善良前辈也在大学点大道上，靠近Western Beef附近买到一大块地，能建超过一千以上的公寓单位，开发案尚未申请，未来建共有公寓或Hotel，将会是法拉盛发展的风向球。

第四，主流社会人口将会往长岛市买或租公寓，因为距离曼哈顿的市中心坐地铁只要一站或二站。法拉盛的未来将取决于亚裔人口的增加与否，尤其是华人。这和大陆的经济及政治有直接关系，人民币贬值对纽约市的房地产影响，有三个说法：新加坡的财经界认为，因人民币贬值，来纽约市买价格因汇率而提高，所以意愿降低，此其一；第二个看法认为，中国大陆房地产投资风险比纽约市更大，更不必说人民币本来就被高估，降10%到30%之间非常可能，现在跑总比降30%时再跑聪明。所以没有坏影响，反而对纽约市是利多；三种说法是时候未到，大陆的经济政策和权力斗争挂钩，没人可以预测。

法拉盛市中心正在扩大，会不会供过于求？笔者认为法拉盛的房地产价值完全取决于人口的增加与否，尤其是亚裔的人口会不会增加，这是只有上天能晓得正确答案的问题。

责任编辑：孙秀华