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谈楼说市

【行家谈】房价与学校之间的联系

文|汉普顿国际研究总监Fionnuala Earley

汉普顿国际研究总监Fionnuala Earley


在过去的八年中,汉普顿国际(Hamptons International)公司曾多次前往香港,为那里的顾客带去了伦敦和英格兰东南部市场最好的房产。The Collection房产展销会对中国买家来说,是一个可以直接咨询汉普顿公司房产专家的好机会,并可以更好地了解英国及其房产。

今年我跟他们一起旅行,并为来宾分析了英国房市的主要驱动力——教育——的独特之处。

英国的中小学和大学的教育质量在全世界是公认的可,对国际买家有着显着——而且仍在增长中——的吸引力。根据私立学校委员会(Independent Schools Council)发布的数据,目前有超过2.4万名海外儿童就读于英国,比起2007年时的2万人增幅显着。

对于许多有孩子的海外家长,在英国留学是房产投资的催化剂——无论是学生公寓还是大型的家庭住宅。而我们的研究显示了房价增长与学校之间的相关性,这对寻求强劲租金收益和/或资本回报率的投资者是个关键的因素。

研究分析了英格兰和威尔士私立学校半径两英里内的房价,发现这些地区的平均房价显着高于全国平均水平。在2014年的英国平均房价是173,500英镑,而私立学校半径两英里内的平均房价是354,000英镑。这对那些想为他们的孩子购买靠近学校房产的父母,或是寻找最好的租金回报的投资者来说是关键信息。

虽然私立学校和当地房地产价格之间不一定有因果关系,但良好的私立学校与其周围的房产的抢手程度之间确实存在相关性。接近最佳私立学校的房产价格都有显着地抬升,而且比起全国平均水平,这些房产都能够更快地从市场低迷中恢复。例如,当前的私立学校附近的房价与2007年的市场高峰期相比是116%,但英格兰和威尔士的平均房价则只有同期房价的98%。

在伦敦也有着相同的特征——英国首都的平均房价比2007年的市场高峰期高出30%。锦上添花的结果是伦敦私立学校附近的房价比高峰期高出66%。这种差别最显着的学校——Westminster School——附近的房价比2007年的峰值高出100%,其后的St Paul’s School周边房价则高出75%以上。

对于45万名就读于英国高等教育的海外本科生和研究生,他们的家长也会考虑在英国置办房产。在2013~14年,有25.8万名海外学生就读于英国大学本科,比上一年增长了4%。英格兰南部和西南部吸引的海外留学生人数最多,海外学生比例超过一成的大学中2/3大学位于英格兰南部和西南部。在过去10年中,来自亚洲和非洲的研究生数量翻了一番不止。

对于希望在大学城投资住房的人,有一点需要记住,高校不仅能够支持周边房产的房价和租金增长。它们也会带来工作机会,并吸引大规模的雇主——例如围绕剑桥大学和牛津大学的科技园——并进一步催生对住房的需求。不难看出,这对投资者来说也有显着的吸引力。