【大澳门威尼斯人赌场官网2015年06月29日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者文婧德国报导)“房租指数”(Mietspiegel)是制定租金高低的重要参考指标,是否可以借鉴旁边城市的数值?如果想在公寓里办托儿所,除了所住公寓的房东,还需要该楼其它房东同意吗?因为房客的原因,房子着火了,谁来赔偿损失?⋯⋯
德国法庭一年平均判决28万多个有关租房的案件。《焦点》杂志总结出了50个最重要案例,我们将在每个月第二周的房地产版上为大家介绍。
11、如何解除车库租约
如果租车库的合同和租房的合同是分开的,可以单独解除租车库的合同吗?
具体案例如下:杜伊斯堡的一位女士租了一间公寓,同时也把150米外的一个车库租了下来,房子和车库的主人是同一个人。
但是,在租房合同中并没有提到这个车库,房客只是和房主口头达成了协议,每个月交多少租金。
后来,房主想把车库收回,但是房子的租赁关系不变。房客对此非常惊讶,她认为在租这间公寓时,是连车库一起租下来的,怎么可以单独终止出租车库的合同呢?于是她将房东告上法庭。
联邦法庭最后的判决是,车库和房子不是写在同一张合同上的,所以租车库的合同可以单独解除。(联邦法庭,2011年10月12日;案件号:VIII ZR 251/10)
这里需要说明的是,按照德国法律,口头约定和书面协议具有相同的法律效力。当然,口头约定的风险比较大,因为如果对方不承认的话,就没有办法证明了。
12、其它城市“房租指数”是否可借鉴?
德国很多城市都有一个“房租指数”(Mietspiegel),可以做为制定租金高低的参考。一个大城市的“房租指数”不能用在旁边的小城镇或者乡村上。
具体案例如下:在纽伦堡附近一个拥有4500名居民的小镇上,一位房东想将每月房租从271欧元提高到324欧元。德国法律规定,提高房租时需要参考当地的“房租指数”,这位房东也不例外,但不是所有地方都有“房租指数”,尤其小地方更没有,这个小镇就没有。
于是这位房东就把附近大城市纽伦堡的房租标准拿过来,他也知道小镇房租无法和大城市相比,因此就自作主张地将其减少了30%,当作自己小镇的房租标准。
但联邦法院认为,这种计算方法无效,因为两个地方的租金水平“无法相比”,所以他不能据此提高房租。(联邦法院,2013年11月13日;案件号:VIII ZR 413/12)
背景介绍:什么是“房租标准”?
如何计算当地平均房租?一般来说要看当地的“房租标准”,也叫“租镜”(Mietspiegel),这个标准是由当地政府、房东协会以及房客协会共同制定的,反映了当地的租金情况,但并不是德国所有的地方政府和协会都进行这项计算。
13、是否可在租住公寓里办托儿所?
如果想在租来的房子里办托儿所,那么必须经过房东的同意,而且这还不够,邻居的意见也非常重要。
具体案例如下:科隆一位女士租了一间80平米的公寓当作住房,她的职业是日托保姆,她招收了5个小孩子。一位邻居觉得太吵了,因此提出抗议。
联邦法院判决,托儿所不属于居住功能,而是商业行为,所以自己的房东同意了还不行,还得要这栋楼里75%的房东同意才成。如果这栋楼由一家公司管理,那么就得征得这家公司的同意。
在上述案件中,那栋楼里只有66%的房东同意了,所以这位房客的日托保姆的工作自然就干不了了。(联邦法院,2012年7月13日,案件号:V ZR 204/11)
14、公寓着火了 谁赔偿损失?
因为房客的原因,公寓里着火了,房东得处理火灾给房屋带来的损失,而且有义务通知保险公司。
具体案例如下:房客的12岁女儿在厨房里打开灶台,把锅放在上面,里面是油,然后离开了厨房。结果油过热,自己燃烧了起来,引起了火灾。
因为是房客的问题,所以房东拒绝承担损失,也不想通过建筑物保险(Gebäudeversicherung)来支付修复的费用,他给出的原因是:如果通知保险公司,那么日后保险费就会上涨。
保险费一直是由房客交付,包含在每个月的房租附加费用中。
联邦法院的判决是,在房屋受到损失的情况下,房客有权利要求房东通知保险公司来赔偿损失。(联邦法院,2014年11月19日,案件号:VIII ZR 191/13)房客平时交纳保险,就是在发生类似的情况下使用。至于保险费是否会上涨,不应该是房东考虑的问题。
15、房东谎称房子自用而赶走房客 咋办?
在德国,房子虽然属于房东,但想和房客解除租房合同可不是一件容易的事情,大部分房东提出的理由是,他自己或其家人需要住。如果房东说假话,那也得付出代价。
具体案例如下:一名房东称,她的20岁孙女和其生活伴侣需要住房,所以房东要把房子收回给她孙女用。房客信以为真,搬了出去。
但最后房东的孙女并没有搬进去。这个女孩称,在整修房子时,她和其生活伴侣吵架了,感情上出现了一些问题,所以并没有按照之前的计划一起搬进去住。
房客不相信这个女孩给出的理由,认为房东是用说谎的方式达到了赶走房客的目的。
联邦法院也不相信这个女孩的说法,因而判决房东需要支付给房客损失赔偿金,金额为两个月的租金,一共1400欧元。(联邦法院,2012年6月13日,案件号:VIII ZR 356/11)
(未完待续)
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责任编辑:余平