【大澳门威尼斯人赌场官网2015年05月31日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者朱丽娅悉尼编译报导）毫无疑问，投资带有可靠的、值得信赖的租客的房产是投资者的福气，能够立即获得租金收入，不用支付前期代理费，对租客的可靠性感到放心，这确实是投资者的梦想。

据澳洲房地产投资杂志网报导，带租客的房子对投资者可能有利，但事情并非总是如此，所以投资者需要了解购买带有租客房产的细节，应在出价之前了解清楚以下问题：

1、出租协议的详情

当房产权变更时，出租协议仍继续执行。即房产换了新房主，新房东不能废除出租协议，不能不支付约定费用而中断租约。

因此购房前关于租客及出租协议的研究非常重要，应检查出租协议中关于房产出售时允许承租人打破租约的特别条款。这不常见，但确实存在。

新的房东和租客也可共同中止出租协议，但必须经双方同意。

2、租客居住时长

在大多数情况下，长期固定租约的租客对投资者最为有利。租客已在该房内居住了足够长的时间可证明他们的可靠性，但居住时间长而不可太长，否则他们的租金可能会远远低于市场水平。

这可能是房东面临的陷阱之一，即不能对优质租客定期上涨租金。如购房时处于这类情况下，可能上调租金幅度高达每周100元，甚至更多，租客有可能选择搬离。所以一定要调查比较市场租金与空置率，以确保投资时考虑了所有的选项。

3、当前的租金水平

如果租客支付的租金低于市场水平，则需要查看他们剩余的租赁期，以确定是否值得以目前的利率持续到出租期结束，然后续约时再协商较高的租金。

最坏的情况可能会失去租客，因此必须以市场出租价格水平找到新的租客。这涉及财务计算方面的问题，可能需要纳入购房出价时的考虑因素。

需要注意的是，不要因为租客支付低于市场水平的租金而放弃得太快。其它投资者可能不考虑购买该房产，从而压低了销售价格。如果调查发现该房产有极好的潜力，这就会是个好消息。

相反，如果租金在目前市场上似乎太高，投资者需要考虑租客离开时造成的影响。如果下调租金，可能会对投资贷款的适用性产生影响。

投资者应警惕短期高租金的租约，这可能是有意为之，以便使房产显得价值更高。

4、房产经理的选择

房产经理不应来自该房产，投资者完全可以选择自己的房产经理，或亲自来做这项工作。然而，只要房产经理是可靠的，他们能提供大量有关租客、房产的历史和所有维修或翻新的信息。

5、明确带租客的房产是否为好的选项

不要以为当前有租客的房产意味着明智是投资选择，应仔细了解当地市场和其它类似房产销售和出租信息。

了解购买不带租客的房产是否能获得更好的价格，即使房子空置了一段时间。

6、了解可能导致陷入困境的所有其它协议

租客是否被许诺内部重新油漆或更换一个新的炉灶？是否房东已同意安装吊扇？是否同意支付每月的草坪维护或能源账单？

如果房东和租客之间存在任何协议，那么新房东也受其约束。应仔细检查所有料想不到的协议内容，询问已同意的所有口头保证或未来的变更。

底线

带有租客的房产肯定具有吸引力，请记住，租金因为房产的位置、风格和便利设施而间接影响着房产的长期增值，带租客的房产是成功的长期房产投资的基础。

责任编辑：简玬