如果有机会得知某块土地两年内一定会涨，且价格比房子低很多，你会不会投资？
土地，是房地产中最重要、最关键的一环，但在实际投资上，却很少人以土地作为投资标的。大部分人都陷入重重迷思，以为土地“难以企及”“碰不起”，仿佛蒙着一层神秘面纱，事实却不是如此。
本章将一一破解大家对土地投资的错误想法，你会发现，原来投资土地这件事跟你想的完全不同。
迷思1：投资房子比投资土地好
请问下面两种投资方式，你认为哪一种是比较好的投资获利标的？
选择一：位于某捷运区，40坪的土地，每坪30万
选择二：位于相同捷运区，40坪的公寓，每坪30万
你是选择买土地，或是买公寓？
若是选择一，非常恭喜，你已经具备非常高的致富潜力。
若选择的是二（买公寓），那要很小心你的财产。而看完本书后，相信你会立刻拥有致富金头脑。
选择有潜力的土地，而不是被高估的房子
为什么选择一会比二好？
以总价来说，同样是40坪×每坪30万＝1200万
以地段来说，同样是位在捷运区的菁华地段。
在总价和地段都相同的情况下，选择的关键就在于：
你持有的，是有潜力的价值，或是已经被高估的价值？
购买40坪的公寓，拥有的是一栋会随着时间逐年折旧的建物，以及真正值钱却不多的土地。
以五层楼公寓来说，每户拥有的土地坪数只有8坪（若是十层楼华厦，每户拥有的地坪更是只有4坪）。
你知道，一户40坪、每坪30万元的公寓，换算回土地的买价是多少吗？
以每坪建筑成本7万来计算：
40坪×每坪7万＝280万（整户公寓的建筑成本）
(1200万－280万)÷8坪土地＝115万（每坪土地价格）
答案是，这户1200万的公寓，是以每坪115万的价格买到所拥有的土地。
比起每坪30万的土地，这户公寓持有土地的价格是人家的将近四倍，是不是贵得离谱？
房屋鉴价时，不动产估价师均会采用成本法。以成本法来计算，房子的价值远比你想像得少！
大家都认为买房子投资报酬率高，却不晓得更好的投资标的，其实是土地。
迷思2：土地是有钱人的玩意儿
俗话说：“大富买地，小富买房。”其实，无论大富小富都可以买地。以下分两点来破除这个迷思。
一、投资征收区农地，比市区建地有潜力
上一节拿建地与房子来对比，而建地的前身，大多是征收农地。如果以“追本溯源”的角度来看，投资农地又比建地有潜力。
我们问过很多人：“一坪农地卖12万，你觉不觉得贵？”大部分人都会说太贵了。
但如果问：“一坪建地30万，你觉得贵不贵？”大部分人会说很便宜。
这实在是一件很矛盾的事。
在此要告诉各位一个很重要的、由都更概念换算的“农地vs.建地”魔术公式：
(农地坪数÷10)×4＝可换到的建地坪数
也就是说，100坪的农地，可以换到约40坪的建地！
(农地价格÷4)×10＝等值的建地价格
意思是，一坪12万的农地，可以换到等值约一坪30万的建地！
两个数字其实是等号，为何大家觉得农地很贵，建地很便宜？
请各位再仔细想一想，就会发现：投资土地比投资房子好，投资农地又比投资建地有潜力！
本书就是要告诉大家如何找到“有潜力的都更地”。同样是买不动产，买土地绝对比买房子划算。而且，都更前的土地价格在未飙升前其实是低的，只要有足够资金购买台北市的小套房，同样一笔钱肯定可以买到土地。这样一来，就能协助各位让资产上升，即使是上班族，也有很大机会可以买到有潜力的都更地！
二、用投资房子的钱，就足以买土地了
看到这里，相信读者朋友会问：“如果只有一、两百万存款，甚至只有几十万积蓄，这样也可以跟土地沾上边吗？”
土地买卖，不是用这样的角度看的。
习惯买房的人，会以“完整物件”的概念看待土地买卖，认为买房子一定要买一整户，不可能只买厨房或客厅，那买土地应该也是要“一整块”购买。
这里要打破这个迷思：
土地，是可以用“个人持分”的形式买卖的。
别看一笔土地好像动辄都要几千万、上亿元，其实它就像糕饼一样，是可以切成一块一块出来卖的。最特别的是这个“切”的概念不是制式的，只能切东边这一块，或是切南边那一块。土地，是以“持分”的概念在买卖的。
╳错误观念1：土地只能完整持有，就好像买屋、买车一样。
○正确观念1：房子、车子要整体购买，土地却可以持分取得。
╳错误观念2：土地买卖是以“面积加总”的概念进行，就好像糕饼一样，切成好几块，你只能指定要买哪一块。
○正确观念2：土地买卖以“持分加总”进行，是一种算数的概念，你可以买其中任一部分，但不一定是某一块特定的土地。将来要以非都更地换建地时，也是以持分的加总坪数来计算，非常清楚。
在此以买股票的方式来比喻，让大家可以进一步理解。
你买了一张台积电的股票，是否代表拥有台积电这家公司？当然不是。然而，你也的的确确拥有台积电的“股权”，是台积电的股东。
就像买股票时你不会选择买的是“哪一部分的台积电”，买土地也是同样的概念。
就像不用拿几千亿就可以拥有台积电的股票，只要买一张股票，甚至可以买零股，金额再小，你仍然是货真价实的台积电股东。同理，要买土地时，面对一块1亿元的土地，同样不用担心手中没有1亿买不起。如果你只有100万，可以买100万元的“土地持分”，同时还可拿到一张独立的权状，证明你拥有这个土地资产。
另一个买土地的重要观念是：
土地的持分，是可以许多人共有、但个别独立的。
这和买房子、买汽车是完全不一样的概念。
若是买房子，房子只能登记在一个人名下，法律规定只有夫妻才能以共同名义持有房子。但假如哪天两人不和要离婚，分产时，也只能指定把房子给丈夫或给妻子，不能“一人一半”。
请想像一种情况：若房子可以一人一半，那如果离婚的丈夫把属于他的那一半房子卖给另一名男子，难道妻子就得跟一个陌生男人住吗？所以，房子不能用分割形式来卖。
也因此，传统上假定某人要将遗产交给两个儿子继承，有关房子的继承，一定也是只能指定给某个儿子，而无法同时给两个儿子；若要均分财产，也只能把房子卖掉换成现金，才能让儿子均分余款。
但假如继承的是土地，就没有这个问题。
就好像以下这个数学公式：
1÷2＝1/2
每个儿子都拥有这块土地二分之一的“持分”，也都取得个别的“土地权状”。如果要买卖，每个儿子都可以个别把自己的权状卖出去，不会影响另一个儿子的权益。
所以，人人都可以很容易地拥有土地，不要被传统“大地主”的观念绑住。你也可以是个小小地主，一个拥有“持分”的地主。
一状在手，你的财富绝对有保障。@
摘自《解读政府公告，薪水族也能买地创富》 方智出版社 提供
责任编辑：颜静莲
