旧金山湾区商业地产羊年报喜

更新 2015-03-03 7:55 AM 人气 10

【大澳门威尼斯人赌场官网2015年03月03日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者马天祥旧金山综合报导）去年，湾区成为美国经济复苏以来增长最强劲的地区。戴德梁行2015年的商业地产预测，在总结去年旧金山湾区商业地产总体发展情况后认为：2015年，湾区商业地产的走势还将扬扬上涨。

目前，湾区商业地产的势头已回归到2008年衰退前水平。高需求，低供给，快速扩大的建筑和开发成本，都在推动商业地产租金快速上涨的倾向。

多家庭住宅租金暴涨

2006年第3季度，湾区公寓空置率曾降至3.7%；到2008年第3季度衰退期间，公寓空置率上升到4.1%；2009年第1季度，空置率更上涨到5.8%，同期租金降到最低点1,475美元/月。高峰时期，公寓平均租金报价为1,618美元/月。

2009年第4季度，公寓租金开始缓慢回归。2011年第2季度，租金上升到1,637美元，超过上一波经济的高峰，空置率减到3.6%。2014年第3季度，湾区多家庭楼宇租金报价增长到2,234美元/月。比上一波经济周期的低谷时期高出51%，比高峰时期高出38%。

上一经济周期，2007年第3季度，湾区办公楼空置率10.8%。几个月后，到2008年第2季度降为3.13美元/平方英尺。2010年10月份跌到谷底，空置率达到17.6%，租金报价降至最低点2.5美元/平方英尺。

到2013年，湾区办公楼空置率终于看到春天，回到10.5%。同时，租金平均报价上升，高于上一波经济周期的高峰。到2014年底，价格升到3.29美元/平方英尺。

2014年前3个季度，办公物业销售达到111亿美元，超过了2013年全年办公物业79亿美元的交易量。虽然未超过2007年全年228亿美元的全年交易量，但已创造了2007年以来第2高的记录。

工业空间一直落在复苏之后，但也呈急速反弹之势。湾区制造业空间空置率在2007年第3季度曾达到4.5%。平均报价在2008年第3季度仅为0.65美元/平方英尺。到2011年第2季度，工业区租金平均报价触底，降到0.47美元/平方英尺。2012年，空置率持续扩大到7.5%。

然而，到2014年第3季度，空置率减少到4.4%，平均报价上升到0.61美元/平方英尺，仍低于上一起经济周期高峰值0.65美元/平方英尺。其原因是，很多工业对空间的需求是由购买推动而非租赁。随着需求增长和供给短缺，2015年第1、2季度，租金报价可能会超过上一经济周期2007年的峰值。

湾区工业对空间的需求打破了以往的记录。2014年前3个季度，增加了将近410万平方英尺。类似情形在1997年出现过，当时，湾区市场创下了460万平方英尺的年度增长。

图：羊年到来，美国就业机会呈现好景。（设计划面）

湾区仓储空间空置率目前仅有4.8%。2010年空置率高峰时，高达9.5%。上一周期，空置率在2007年第3季度曾减少到3.6%。现在需求大量出现，仓储建设活动也在加紧进行。

估计到2015年第1季度末，空置率将下降到3%的范围内，租金报价也会超过上一周期峰值。湾区仓储空间目前报价为0.63美元/平方英尺，比上一周期高峰时2007年第4季度0.60美元/平方英尺高出5%。

湾区购物中心的空置率也从低谷中接连报喜。2007年第1季度曾是湾区购物中心的空置率最好的一季，为4.4%，平均报价为30.88美元/平方英尺。到2010年第2季度时达到空置高峰，增加到7.7%。

2011年第1季度，租金平均报价跌至22.19美元/平方英尺。到2014年第3季度，空置率才降回5.3%。

购物中心的A类空间，在2014年第4季度初几乎不存在空置，只有1.1%。而在2007年第一季度，A类空间空置率指标为2.9%。过去几个月，A类空间租金平均在60～72美元/平方英尺，相似的空间在3年前仅有32～38美元/平方英尺。
注：空置率越低代表市场需求越强，反之则市场衰退。

2014年11月份，美国创造了32.1万个工作职位，成为此前2年创造就业最强健的月份。一般超过20万就被视为很健康。此前的10年，只有6次超过30万。从去年6月份开始直到11月份，新增就业一直超过25万。这被认为是经济繁荣的象征。

过去10年就业增长的最高是2005年，全年创造了251万个新增就业。而2014年，一举创下约290万个，缔造了1999年以来的最高峰。

在强劲的高科技产业驱动下，旧金山湾区已经成为经济复苏以来美国经济增长最强劲的地区。投资者还将增加网络市场的投资，湾区依旧是全美和全球投资者资本追逐的热点，增加的需求可能抵消借贷成本轻微上升带来的影响。

过去5年，Apple、Google等高科技巨头一直蓬勃发展。脸书增加了140万平方英尺；Salesforce增加了140万平方英尺；谷歌增加了280万英尺。过去18个月，这种增长已经传播到当地经济的几乎每一个部门，所有迹象显示，2015年增长还将加速。

责任编辑：李曜宇