【大澳门威尼斯人赌场官网2015年03月28日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者郑庸澳洲悉尼编译报导)澳洲大多数买投资房的人,其投资房不会超过一处。调查发现,大多数买了投资房的人,在五年之内自己名下已不再拥有任何的投资房。
据澳洲房地产观察网报导,不幸的是,许多投资者在这方面有不好的经历。他们从对市场知之甚少开始,再加上没有做认真的调查,也没有花钱请人做调查,最终做出了不佳的决策。
澳洲热点网站(hotspotting.com.au)的创办人莱德(Terry Ryder)不久前组织了一次网上论坛,房地产顾问公司Performance Property Advisory的经理麦克米兰(David McMillan)在论坛上说,在房地产投资方面有一系列的盛传但不属实的说法以及陷阱(列举如下),许多投资者因之而蒙受损失。
相信平均来说房地产价格每七年至十年翻一番。
听信主流媒体。
不做适当的调查,也不愿意花钱请人做调查。
更情愿接受免费的建议,其结果往往是付出很大的代价。
没能意识到目标并不是买房产,而是建立自己的财富。
为了负扣税而买房,但在房价不涨的地区买房。
把“位置第一”的口头禅当作自满的借口。
愿意在当地买房,因为可以自己开车去查看。
对极端的牛市或熊市预测信以为真。
“房地产市场并不是平均每七年到十年翻一番,”麦克米兰说,“这是房地产行业最大的传说误区之一。代理很擅长把这说成是市场的实际情况。但是翻一番的周期其实是10年至15年。”
莱德说他同意麦克米兰的说法。如果每七年房价翻一番的话,那么每年的房价上涨速度平均要10%,但过去的十年里各省会城市的平均房价涨幅是每年5.4%。
关于大城市报纸的房地产内容,莱德说他同麦克米兰也看法一致。“在主流报纸上出现的内容很多我可以称为‘噪音’,这些可以分散投资者的注意力,导致他们根据错误的信息做出错误的决定,”麦克米兰说。
麦克米兰认为,如果要购买的房地产在未来三到四年里不能取得25%以上的增值,那么就不要买。
“增加自己的房地产价值的唯一途径是要拥有短期内能够增值的房产,”麦克米兰说,“例如,投资者们应该避开墨尔本内城区的公寓房市场。哪里在未来三年里增值的机会非常小。如果一个人在那里投资50万澳元,三年后还会是50万,或者可能是48万或更少。”
麦克米兰称,他的Performance Property Advisory公司认为悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯、阿德雷德是投资者们的首选地,而纽卡素、坎培拉、阳光海岸、伍隆贡、霍巴特、吉朗、汤斯维尔、凯恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二类不错的地方。
他认为,房地产的土地部分是推动增值的主要因素,而房子部分是推动现金流动的因素。他说:“买房子要买土地价值占65%以上的。”
麦克米兰建议投资者避开小镇、矿业镇、增值记录不佳的地区、以及有大量土地可供建新房的地区。他承认,矿业镇上的回报或许会好几年,但那样的市场向来都是先繁荣后破灭。
房产的具体位置不应该在主要道路上,不与商用或办公楼或加油站毗邻,不邻近铁路,但应该近火车站。
还要避免有噪音、安全、隐私问题的房产。
麦克米兰反对购买“普通的房产”,因为缺乏稀缺性,比如现代的高层公寓楼。如果一个楼里的套房数超过20个,并且有许多诸如游泳池、健身房、电梯之类的公用设施,那么不要买这类楼里的房子,因为管理费太高。
新建的套房往往是低房顶、小卧室、自然采光不佳、有限的停车位与储藏空间。这些房子,房主不会去长期住。这类房总是在投注者手上转来转去。
麦克米兰更喜欢小一些的精品单元楼,楼里最好只有六七套房,并且独具风格。他说:“1980年代以前建的单元楼往往都有最好的特色。”“另外,应该把管理费的目标定在房产价值的0.5%左右。”
总的来说,他建议投资者买现房,而不是买新房。他说:“从土地大小的角度来说,还有从稀缺性的角度来说,现房的价值更好。单元房都有土地的成分,但新式的高层公寓房的土地成分非常小,而老式的精品楼的土地成分则大很多。”
有关的调查也佐证了这样的说法,精品小楼的单元房比普通大高楼的单元房的增值速度要快很多。
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